Otázka: Zmluvná pokuta - odovzdanie nehnuteľnosti ?

Dobrý deň, rád by som sa opýtal na riešenie situácie súvisiacej so zmluvnými pokutami pre nedodržanie zmluvného termínu odovzdania novostavby. Minulý rok sme zaplatili zálohu za byt v novostavbe, ktorá mala byť dokončená koncom roka 2017. Došlo však k oneskoreniu v stavebných prácach a termín odovzdania bytov sa výrazne posunul (pravdepodobne na jún 2018). V rezervačnej zmluve sa na túto tému nachádza len jeden odstavec: "Developer je povinný vrátiť kauciu záujemcovi v prípade, ak záujemcu nepozve písomne na uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva bytu do 30. 11. 2017. V takomto prípade je developer povinný zaplatiť záujemcovi zmluvnú pokutu vo výške 15% z kúpnej ceny." Máme právo na vyplatenie zmluvnej pokuty a ponechanie si bytu? Ďakujem Vám za odpoveď a pekný deň prajem.

Odpoveď: Zmluvná pokuta - odovzdanie nehnuteľnosti ?

Dobrý deň,  na Vašu otázku odpovedáme  nasledovne :

1./ V zmysle ust. § 544 Obč. zákonníka  platí, že ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný plniť povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení.

2./ K  Vašej otázke uvádzame, že v súčasnosti keďže nedošlo ešte k omeškaniu developera nemáte nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, nakoľko ako píšete, zmluvná pokuta je dojednaná pre prípad oneskorenia s odovzdaním bytu, ktoré je zatiaľ písomne dojednané na " do 30.11.2017".  Teda developer sa dostane do omeškania až 01.12.2017.

Ak Vás nevyzve v lehote do 30.11.2017 k uzavretiu zmluvy o prevode vlastníctva je povinný Vám vrátiť kauciu a zaplatiť  zmluvnú pokutu 15 % kúpnej ceny. Logicky z uvedeného potom vyplýva, vychádzajúc z textu otázky, že dôjde k zániku povinnosti developera plniť - uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva, nakoľko Vám vráti kauciu a je povinný Vám  zaplatiť  zmluvnú pokutu. 

Pre presné zodpovedanie otázky by sme potrebovali vidieť aj samotnú zmluvu, nakoľko z kontextu môže pre Vás vyplývať právny stav, ktorý nie vždy musí byť priaznivý,  je to  aj vec posúdenia developera. Dojednaná zml. pokuta vo výške 15 % z kúpnej ceny je síce motivujúca pre developera, aby stavbu ukončil, resp. zabezpečil jej ukončenie, ale jej výška je dosť nereálna /§ 545 Obč. zák. : Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti./.

Na posúdenie zmluvy môžete kontaktovať aj našu  advokátsku kanceláriu na hlavný e-mail :  advokat@ficek.sk.