Otázka: Prepis prístavby domu na vnúčatá

Dobrý deň, chcela by som sa opýtať, ako je to s prepisom prístavby rodičovského domu na moje maloleté deti. Prístavba momentálne oficiálne patrí rodičom, hoci sme ju v podstate postavili a financovali my. Názov je uvedený na katastrálnom úrade na meno môjho otca, keďže dom samozrejme patrí jemu. Mám ešte troch súrodencov. Chcem, aby sme to ošetrili tak, že po smrti rodičov si moji súrodenci nebudú môcť robiť nárok na prístavbu. Nemôžeme si ju však prepísať na naše menná, kvôli veľkým dlhom. Vopred ďakujem za ochotu mi odpovedať.

Odpoveď: Prepis prístavby domu na vnúčatá

Dobrý deň. Vaša otázka v podstate smeruje k možnostiam prevodu nehnuteľnosti na maloleté dieťa. V takýchto prípadoch je potrebné okrem scudzovacej zmluvy vyriešiť aj súdne schválenie právneho úkonu za maloleté deti.

Vôľa previesť nehnuteľnosť

Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť, ktorá má byť prevedená (prepísaná) na Vaše deti nie je vo Vašom vlastníctve - ako vlastník je evidovaný starý otec maloletých detí, v prvom rade je potrebné, aby bol starý otec ochotný danú nehnuteľnosť previesť. Vychádzajúc z toho, že predmetnú nehnuteľnosť ste postavili a financovali Vy, prevod by mal byť ideálne realizovaný bezodplatne, a to na základe darovacej zmluvy.

Základné ustanovenia o darovacej zmluve sú pritom nasledovné:

Podľa ustanovenia § 628 Občianskeho zákonníka platí: „(1) Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. (2) Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. (3) Neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti.“

Podľa ustanovenia § 629 Občianskeho zákonníka platí: „Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť.“

Podľa ustanovenia § 630 Občianskeho zákonníka platí: „Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.“

Uzavretie darovacej zmluvy

Druhým krokom je uzavretie samotnej darovacej zmluvy, pričom za maloleté deti by mali túto zmluvu uzatvárať ich zákonní zástupcovia, teda rodičia.

Podľa ustanovenia § 31 ods. 1 zákona o rodine platí: „Rodičia zastupujú maloleté dieťa pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé.“

Vzhľadom na to, že uzavretie darovacej zmluvy, ktorej predmetom je prevod nehnuteľnosti v prospech maloletých nemožno posúdiť ako tzv. bežnú vec, na takéto nakladanie s majetkom je v zmysle ustanovenia § 28 Občianskeho zákonníka potrebné schválenie právneho úkonu súdom.

Podľa ustanovenia § 28 Občianskeho zákonníka platí: „Ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.“

Návrh na schválenie právneho úkonu súdom

Po uzavretí darovacej zmluvy je potrebné podať na miestne príslušný súd návrh na schválenie právneho úkonu. Vzhľadom na to, že ide o vec týkajúcu sa starostlivosti súdu o maloletých, takéto súdne konanie  je oslobodené od súdnych poplatkov. S podaním takéhoto návrhu teda nie je spojená poplatková povinnosť.

Podľa ustanovenia § 111 písm. i) Civilného mimosporového poriadku platí: „V konaní vo veciach starostlivosti súdu o maloletých súd rozhoduje o schválení právneho úkonu maloletého.“

Podľa ustanovenia § 4 ods. 1 písm. a) zákona o súdnych poplatkoch platí: „Od poplatku je oslobodené súdne konanie o ustanovení opatrovníka, vo veciach starostlivosti súdu o maloletých, o návrat maloletého do cudziny pri neoprávnenom premiestnení alebo zadržaní, vo veciach osvojenia a o povolenie uzavrieť manželstvo.“

Spomínaný návrh na schválenie právneho úkonu súdom by mali podať zákonní zástupcovia obdarovaných maloletých, teda ich rodičia.

Podľa ustanovenia § 31 ods. 1 zákona o rodine platí: „Žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom; v takom prípade súd ustanoví maloletému dieťaťu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať (ďalej len „kolízny opatrovník").“

S poukazom na citované ustanovenie, pokiaľ bude mať súd za to, že ide o právny úkon, pri ktorom by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletými deťmi alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom, ustanoví maloletým kolízneho opatrovníka.

Pre úplnosť je potrebné zdôrazniť, že súd právny úkon maloletých schváli vtedy, ak bude mať za to, že takýto úkon je v ich záujme. Pritom vo všeobecnosti možno skonštatovať, že súdy väčšinou nemajú problém schvalovať právne úkony, ktorými maloleté deti bezodplatne nadobúdajú majetok.

Isté problémy pri schvaľovaní právneho úkonu, ktorým je darovacia zmluva, môžu vzniknúť vtedy, ak by bola darovaná nehnuteľnosť zaťažená určitými ťarchami – napr. vecným bremenom alebo záložným právom. Vzhľadom na konkrétne okolnosti prípadu by mohol súd v danej situácii nevysloviť súhlas s uzavretým právnym úkonom. Z Vašej otázky však existencia žiadnej ťarchy nevyplýva, preto by v tomto smere nemal vzniknúť žiadny problém.

Podanie návrhu na vklad

Vzhľadom na to, že právne účinky prevodu nehnuteľnosti nastávajú až vkladom do katastra nehnuteľností, po schválení darovacej zmluvy súdom bude potrebné realizovať aj návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K návrhu na vklad sa musí okrem darovacej zmluvy pripojiť aj právoplatné súdne rozhodnutie, ktorým bola darovacia zmluva schválená.