Otázka: Predávajúci sa stále nevypratal nehnuteľnosť

Dobrý deň, potrebujem radu. V októbri 2015 sme zakúpili byt. Podľa kúpno-predajnej zmluvy mal predávajúci do 30 dní od predaja upratať a vypratať nehnuteľnosť. Toto sa však doteraz nestalo. Môžeme to urobiť sami, alebo je potrebné požiadať súd a uhradiť súdny poplatok za podanie takéhoto návrhu? Máme v takomto prípade od pôvodného majiteľa požadovať preplatenie súdneho poplatku? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predávajúci sa stále nevypratal nehnuteľnosť

Dobrý deň,

konanie pôvodného vlastníka bytu, ktorý si nesplnil svoju povinnosť vypratať byt do 30 dní od predaja nehnuteľností je konaním protiprávnym. V súčasnosti teda dochádza k užívaniu Vášho bytu bez právneho dôvodu. Podľa judikatúry sa za neoprávnené užívanie Vášho bytu považuje nielen stav, ak v byte naďalej pôvodný vlastník býva, ale aj stav, ak by tam už fakticky nebýval, ale naďalej by sa v byte nachádzali jeho veci. Takýmto konaním pôvodný vlastník porušuje Vaše ústavné právo vlastniť majetok (čl. 20 ods. 1 Ústavy).

V takomto prípade máte právo podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka na ochranu proti tomu, kto do Vášho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje. Konkrétnym prostriedkom právnej ochrany vlastníckeho práva vo vzťahu k bytu je vo Vašom prípade právo domáhať sa vypratania nehnuteľnosti na súde (judikát R 53/1973). Návrh na vypratanie nehnuteľnosti sa podáva na okresnom súde, v ktorého obvode sa nachádza byt (§ 88 ods. 1 písm. h) Občianskeho súdneho poriadku). Odporcom bude osoba, ktorá užíva Váš byt bez právneho dôvodu (teda osoba, ktorá v byte naďalej býva alebo osoba, ktorej veci sa v byte naďalej nachádzajú). V návrhu uvediete všetky dôležité skutočnosti - že ste vlastníkom bytu na základe uzavretej kúpnej zmluvy s pôvodným vlastníkom bytu, ktorý byt podľa zmluvy v dohodnutej lehote nevypratal a pod.

Vo vzťahu k časti Vašej otázky, či môžete vypratať byt vy, je veľmi dôležité uviesť, aby ste byt nevypratávali Vy. Hoci to znie paradoxne, vyprataním bytu bez súhlasu pôvodného vlastníka by došlo k protiprávnemu zásahu do jeho vlastníckeho práva vo vzťahu k veciam, ktoré tam v súčasnosti má. Vylúčenie ofenzívnej svojpomoci v obdobných prípadoch opakovane judikoval aj Najvyšší súd Slovenskej republiky. Preto je najvhodnejšou cestou podanie návrhu na vypratanie nehnuteľnosti na súd. 

Súd v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá právoplatnosťou rozhodnutia začne plynúť a v ktorej bude pôvodný vlastník povinný vypratať nehnuteľnosť. Vyprataním nehnuteľnosti sa rozumie odstrániť všetky hnuteľné veci nachádzajúce sa v priestoroch nehnuteľnosti a zabezpečiť opustenie priestorov osobami tam sa nachádzajúcimi (rozhodnutie KS v Prešove zo dňa 19.04.2013, sp. zn. 4Co/111/2012).

V prípade, ak pôvodný vlastník súdom uloženú povinnosť nesplní v určenej lehote, nadobudne rozhodnutie vykonateľnosť a vy budete môcť podať návrh na výkon rozhodnutia podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok. Ani v prípade nedobrovoľného vypratania bytu na základe súdneho rozhodnutia teda nevypratáva byt navrhovateľ, teda Vy ako vlastník, ale súdny exekútor.

Napokon k otázke preplatenia súdneho poplatku možno uviesť, že súd zaviaže na náhradu nielen súdneho poplatku ale aj ďalších trov konania, ktoré Vám uplatnením Vášho práva na súde vzniknú toho účastníka, ktorý v konaní nemal úspech (vo Vašom prípade by to bol odporca, ktorému by bola uložená povinnosť vypratať Váš byt).