Otázka: Kúpa pozemku s verejným vodovodom a kanalizáciou

Dobrý deň, kúpili sme stavebný pozemok v zastavanej časti obce. Predchádzajúci majiteľ nás neupozornil, že cez tento prechádza kanalizačné a vodovodné potrubie bytovky, ktorá sa nachádza v jeho bezprostrednej blízkosti. Predchádzajúci majiteľ sa o tom ani nezamýšľal, pretože toto potrubie bolo vybudované pred viac ako 40 rokmi a nebolo nikde zaznačené. Hoci sa nachádza v časti pozemku, kde je naplánovaná oddychová zóna, a preto sa pri výstavbe rodinného domu nepredpokladá, že by mohlo dôjsť k mechanickému poškodeniu, obyvatelia bytovky tvrdia, že ak by došlo k havárii súvisiacej s opotrebením potrubia vzhľadom na jeho stáridlo, ktorú by sme nezapríčinili my, sme ako majitelia pozemku zodpovední za jej odstránenie na vlastné náklady. Je to naozaj pravda? Ako to hodnotí zákon? Majitelia bytovky sú vlastníkmi len bytov a nevlastnia ani pozemok pod bytovkou ani v jej okolí.

Odpoveď: Kúpa pozemku s verejným vodovodom a kanalizáciou

Dobrý deň, 

na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

I./ Z otázky nevyplýva, kedy ste uzatvorili kúpnopredajnú zmluvu a ako je táto zmluva naformulovaná, takže musíte odpovedať všeobecne. 
Podľa ust. § 133 Obč. zákonníka platí, že "ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje." 

Ako ostatné zmluvy, tak aj pri zmluve o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti možno reklamovať vady. 
Podľa ustanovení Obč. zákonníka platí :
"§ 596 : Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. 
§ 597 : (1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. 
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."

§ 598 : Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady. 
§ 599 : (1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. 
(2) Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1. 
§ 600 : Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody.

§ 501 : Ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil."

II./ Pokiaľ Vás predávajúci v kúpnopredajnej zmluve ubezpečil, že na predávanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne právne vady a toto tvrdenie sa ukázalo ako nepravdivé, môžete uplatniť zodpovednosť za vady - zľavu z kúpnej ceny prípadne od kúpnej zmluvy odstúpiť v závislosti od formulácie kúpnej zmluvy. 
To, či je tvrdenie predávajúceho pravdivé alebo nie, nevieme posúdiť. K odpovedi sa dá dopracovať  tým, že zistíte akú dlhú dobu nehnuteľnosť predávajúci vlastnil, kedy došlo k výstavbe bytového domu a teda aj k výstavbe vodovod. a kanalizačného potrubia cez jeho jeho pozemok. Na vedomosť predávajúceho o existencii inž. sietí na jeho pozemku by bolo možné usudzovať aj z neobvykle nízkej ceny, ktorú ste si v zmluve dohodli. 

III./ V druhej časti otázky vyslovujete obavy v tom smere, že budete musieť znášať náklady na opravy vodovodu a kanalizácie. Táto informácia nie je správna. Vám ako vlastníkovi pozemku táto povinnosť nie že nepatrí, ale ani Vám nemôže byť uložená. Pozor však na poškodenie potrubí Vašou vlastnou činnosťou, potom by ste museli znášať náhradu škody.
Z ust. zákona č. 442/2002 Z.z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách vyplývajú pre prevádzkovateľa verej. vodovodu a kanalizácie mnohé povinnosti, okrem iných aj povinnosť vykonávať riadnu a pravidelnú údržbu verejného vodovodu a kanalizácie. Súčasne prevádzkovateľ je oprávnený v nevyhnutnej miere vstupovať na cudzie pozemky v súvislosti s projektovaním, zriaďovaním, rekonštrukciou, modernizáciou, prevádzkovaním alebo na účely opráv a údržby, vrátane potrebných kontrolných a ochranných zariadení, ako aj odstraňovať a okliesňovať v nevyhnutnom rozsahu stromy a iné porasty ohrozujúce bezpečnosť a spoľahlivosť prevádzky verejného vodovodu alebo verejnej kanalizácie vrátane potrebných zariadení. Po skončení nevyhnutných prác je prevádzkovateľ povinný uviesť nehnuteľnosti do pôvodného stavu a ak to nie je možné vzhľadom na povahu vykonaných prác, do stavu zodpovedajúceho predchádzajúcemu účelu alebo využívaniu nehnuteľnosti. 

Z ust. § 21 cit. zákona platí, že "ak nemožno zriadiť verejný vodovod alebo verejnú kanalizáciu na cudzej nehnuteľnosti prostredníctvom prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva alebo práva vecného bremena, možno vo verejnom záujme potrebnú nehnuteľnosť alebo práva k nej, ak ju nemožno získať dohodou, vyvlastniť podľa všeobecného predpisu.

V otázke miesta vedenia potrubí na Vašom pozemku si Vás dovoľujeme odkázať na prevádzkovateľa vodovodu a kanalizácie, aby ste vo Vašom vlastnom záujme zistili, kade vedú potrubia a čo všetko je potrebné z Vašej strany dodržať resp. znášať, rovnako aj zo strany prevádzkovateľa vodovodu a kanalizácie, a vzťahy ohľadom pozemku zmluvne upraviť.

Poznamenávame, že aj pred 40 rokmi, teda za účinnosti starej právnej úpravy (vyhl. č. 154/1978 Zb.z.) platilo, že správca vodovodu a kanalizácie je povinný vyznačiť podzemné vedenie verejného vodovodu a verejnej kanalizácie podľa skutočného vyhotovenia stavby graficky na mapách, na čo mal poskytnúť investor stavby správcovi potrebnú dokumentáciu. Správca verej. vodovodu bol oprávnený umiestniť na budovách, plotoch, ohradách, pozemkoch a pod. orientačné označenia vodovodov a kanalizácií; teda už po ukončení výstavby bolo zrejmé kade viedlo vodovod. a kanalizačné potrubie, čo malo byť jasné aj z označení na samotnom bytovom dome, prípadne značiek v jeho okolí.

Vo veci odporúčame uplatniť reklamáciu u predávajúceho a uplatniť zľavu z ceny nehnuteľnosti, prípadne od kúpnopredajnej zmluvy odstúpiť. 

Nevieme kto Vám vypracoval kúpnopredajnú zmluvu, je možné, že zisteniu stavu nehnuteľnosti nebola venovaná dostatočná pozornosť, čo malo byť vykonané aj vzhľadom na umiestnenie pozemku v blízkosti bytového domu a možnosť zistenia vedenia inžinierskych sietí cez pozemok predávajúceho bola napr. na obci alebo správcu bytového domu. Zrejme nebol zisťovaný ani stav pre plánovanú výstavbu na Vašom pozemku a možnosti jeho napojenia na inžinierske siete v okolí pozemku.

Budeme radi ak nám dáte vedieť ako ste dopadli.
©