Hypotéka, list vlastnictva

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

čo sa týka dopísania manžela do listu vlastníctva po uzavretí manželstva, je potrebné vykonať dva hlavné kroky – prvým je prevod časti vlastníckych práv k nehnuteľnosti na manžela a druhým je aktualizácia hypotekárnej zmluvy.

Ak chcete pridať manžela ako spoluvlastníka k bytu, ktorý ste nadobudli pred manželstvom, môžete vykonať darovaciu zmluvu alebo zmluvu o prevode spoluvlastníckeho podielu a následne požiadať o zmenu v katastri nehnuteľností. Je však dôležité si uvedomiť, že veci obstarané za peniaze výlučne patriace jednému manželovi alebo nadobudnuté pred manželstvom, nespadajú automaticky do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Čo sa týka pridania manžela ako dlžníka k hypotéke, obvykle je potrebné požiadať hypotekárnu banku, aby vyjadrila súhlas s týmto krokom. Banka môže požadovať aktualizáciu úverových zmlúv a vykonanie potrebných zmien v právnych dokumentoch. Každá banka má svoj špecifický postup na pridanie spoludlžníka, ktorý zahŕňa aj posudzovanie bonity nového dlžníka. Preto odporúčam kontaktovať vašu hypotekárnu banku, aby vám presne vysvetlili, aké kroky sú potrebné.

Ak potrebujete podrobnejšie právne poradenstvo, odporúčam konzultáciu s právnikom špecializujúcim sa na majetkové právo. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,



Kľúčové právne otázky sú:
1. Či je prevod podielu na nehnuteľnosti platný voči banke.
2. Či môže banka napadnúť tento právny stav, resp. prevod podielu.
3. Aké sú dôsledky vo vzťahu k úverovej zmluve.

Podľa Občianskeho zákonníka platí, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je účinný vkladaním do katastra nehnuteľností (§ 133 OZ). Ak je druh jediným vlastníkom na liste vlastníctva, z hľadiska občianskeho práva je vlastníkom nehnuteľnosti.

Hypotekárny úver je samostatný záväzkový vzťah medzi bankou a dlžníkmi (spoludlžníkmi). Skutočnosť, že družka previedla svoj podiel na nehnuteľnosti, nemení nič na tom, že voči banke zostáva spoludlžníkom, pokiaľ banka výslovne neodsúhlasí zmenu v úverovej zmluve (napr. vyňatie družky zo zmluvy). Banka nie je povinná akceptovať prevod podielu na nehnuteľnosti ako dôvod na zmenu úverovej zmluvy. Z pohľadu banky je dôležité, kto je dlžníkom, nie kto je vlastníkom nehnuteľnosti.

Pokiaľ ide o možnosť banky „napadnúť“ právny stav, platí, že banka nemá právny dôvod napadnúť platnosť prevodu vlastníckeho práva, ak bol prevod vykonaný platne a zavkladovaný do katastra. Banka však môže trvať na pôvodnom znení úverovej zmluvy a požadovať, aby obaja pôvodní dlžníci (druh aj družka) naďalej ručili za splácanie úveru, bez ohľadu na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Banka môže odmietnuť zmenu úverovej zmluvy, ak s ňou nesúhlasí.

Banka nemôže napadnúť platnosť prevodu vlastníckeho práva, ak bol vykonaný v súlade so zákonom a zavkladovaný do katastra. Banka však môže trvať na tom, že obaja pôvodní dlžníci zostávajú zaviazaní zo zmluvy o úvere, pokiaľ nedôjde k dohode o zmene zmluvy. Ak by však prevod podielu bol účelový a mal by za cieľ poškodiť banku (napr. úmyselné zmenšenie majetku dlžníka na úkor veriteľa), v určitých prípadoch by mohla banka uplatniť odporovaciu žalobu podľa § 42a OZ, avšak v bežnej situácii, ak druh úver riadne spláca, takýto dôvod spravidla nie je daný.

Pre úplnosť odporúčam, aby ste s bankou komunikovali písomne a žiadali o písomné stanovisko k žiadosti o zmenu úverovej zmluvy. Pokiaľ banka neodpovedá, právny stav sa nemení – vlastníkom je druh, ale obaja pôvodní dlžníci zostávajú zaviazaní voči banke, kým banka zmluvu neupraví. Odporúčam v tejto súvislosti preštudovať úverové podmienky banky k zmluve, či z tejto nevyplývajú povinnosti Vás voči banke a či nemôže dôjsť k zosplatneniu úveru.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, na Vašom mieste by som si najprv ujasnil, či má maklérka úplné splnomocnenie na všetky právne úkony, ktoré sa týkajú predaja a prevodu rodinného domu. Podľa bežnej praxe musí byť podpis na kúpnej zmluve a návrhu na vklad do katastra nehnuteľností úradne osvedčený. Ak by ste tieto dokumenty podpísali neoverené, kataster nemôže rozhodnúť o povolení vkladu. 

V prípade, že maklérka koná vo vašom mene na základe notársky overeného plnomocenstva, môže vykonať úkony spojené s vkladom do katastra ona sama. Pred samotným podpisom odporúčam dôsledne skontrolovať, či kúpna zmluva výslovne obsahuje podmienky financovania z hypotéky a zabezpečuje uvoľnenie kúpnej ceny až po jej vyplatení bankou.

Nakoniec je dobré dohodnúť sa s maklérkou na harmonograme: najskôr podpíšete kúpnu zmluvu a rozhodnete sa, kedy a kde ju dáte overiť, aby bolo všetko platné a v súlade so zákonom. Ďalším krokom je finalizácia zmluvy v banke a podanie návrhu na kataster.

Maklér rozumie procesu. Banka na čerpanie hypotéky bude chcieť vidieť podpísanú kúpnu zmluvu.