Hypotéka, list vlastnictva

Dobrý deň,



Kľúčové právne otázky sú:
1. Či je prevod podielu na nehnuteľnosti platný voči banke.
2. Či môže banka napadnúť tento právny stav, resp. prevod podielu.
3. Aké sú dôsledky vo vzťahu k úverovej zmluve.

Podľa Občianskeho zákonníka platí, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je účinný vkladaním do katastra nehnuteľností (§ 133 OZ). Ak je druh jediným vlastníkom na liste vlastníctva, z hľadiska občianskeho práva je vlastníkom nehnuteľnosti.

Hypotekárny úver je samostatný záväzkový vzťah medzi bankou a dlžníkmi (spoludlžníkmi). Skutočnosť, že družka previedla svoj podiel na nehnuteľnosti, nemení nič na tom, že voči banke zostáva spoludlžníkom, pokiaľ banka výslovne neodsúhlasí zmenu v úverovej zmluve (napr. vyňatie družky zo zmluvy). Banka nie je povinná akceptovať prevod podielu na nehnuteľnosti ako dôvod na zmenu úverovej zmluvy. Z pohľadu banky je dôležité, kto je dlžníkom, nie kto je vlastníkom nehnuteľnosti.

Pokiaľ ide o možnosť banky „napadnúť“ právny stav, platí, že banka nemá právny dôvod napadnúť platnosť prevodu vlastníckeho práva, ak bol prevod vykonaný platne a zavkladovaný do katastra. Banka však môže trvať na pôvodnom znení úverovej zmluvy a požadovať, aby obaja pôvodní dlžníci (druh aj družka) naďalej ručili za splácanie úveru, bez ohľadu na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Banka môže odmietnuť zmenu úverovej zmluvy, ak s ňou nesúhlasí.

Banka nemôže napadnúť platnosť prevodu vlastníckeho práva, ak bol vykonaný v súlade so zákonom a zavkladovaný do katastra. Banka však môže trvať na tom, že obaja pôvodní dlžníci zostávajú zaviazaní zo zmluvy o úvere, pokiaľ nedôjde k dohode o zmene zmluvy. Ak by však prevod podielu bol účelový a mal by za cieľ poškodiť banku (napr. úmyselné zmenšenie majetku dlžníka na úkor veriteľa), v určitých prípadoch by mohla banka uplatniť odporovaciu žalobu podľa § 42a OZ, avšak v bežnej situácii, ak druh úver riadne spláca, takýto dôvod spravidla nie je daný.

Pre úplnosť odporúčam, aby ste s bankou komunikovali písomne a žiadali o písomné stanovisko k žiadosti o zmenu úverovej zmluvy. Pokiaľ banka neodpovedá, právny stav sa nemení – vlastníkom je druh, ale obaja pôvodní dlžníci zostávajú zaviazaní voči banke, kým banka zmluvu neupraví. Odporúčam v tejto súvislosti preštudovať úverové podmienky banky k zmluve, či z tejto nevyplývajú povinnosti Vás voči banke a či nemôže dôjsť k zosplatneniu úveru.

Dobrý deň, na Vašom mieste by som si najprv ujasnil, či má maklérka úplné splnomocnenie na všetky právne úkony, ktoré sa týkajú predaja a prevodu rodinného domu. Podľa bežnej praxe musí byť podpis na kúpnej zmluve a návrhu na vklad do katastra nehnuteľností úradne osvedčený. Ak by ste tieto dokumenty podpísali neoverené, kataster nemôže rozhodnúť o povolení vkladu. 

V prípade, že maklérka koná vo vašom mene na základe notársky overeného plnomocenstva, môže vykonať úkony spojené s vkladom do katastra ona sama. Pred samotným podpisom odporúčam dôsledne skontrolovať, či kúpna zmluva výslovne obsahuje podmienky financovania z hypotéky a zabezpečuje uvoľnenie kúpnej ceny až po jej vyplatení bankou.

Nakoniec je dobré dohodnúť sa s maklérkou na harmonograme: najskôr podpíšete kúpnu zmluvu a rozhodnete sa, kedy a kde ju dáte overiť, aby bolo všetko platné a v súlade so zákonom. Ďalším krokom je finalizácia zmluvy v banke a podanie návrhu na kataster.

Maklér rozumie procesu. Banka na čerpanie hypotéky bude chcieť vidieť podpísanú kúpnu zmluvu.