Otázka: Ako vysťahovať z bytu bývalú priateľku?

Dobrý večer. Môj syn je vlastníkom bytu, v ktorom žije s priateľkou už tri roky. Ona má tam trvalý pobyt. Rozišli sa a ona nechce byt opustiť. Musí môj syn jej nájsť náhradné ubytovanie, aj keď nie sú manželia a nemajú deti? Ďakujem.

Odpoveď: Ako vysťahovať z bytu bývalú priateľku?

Dobrý deň. 

Váš syn nemá žiadnu povinnosť voči svojej bývalej priateľke, ktorej umožnil bývať v byte spolu s ním. S trvalým pobytom sa nespája povinnosť náhradného bývania. 

Vlastnícke právo a jeho ochrana

V zmysle § 123 Občianskeho zákonníka vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.

Vlastnícke právo je najvýznamnejším vecným právom, definíciu ktorého obsahuje priamo zákon. Pokiaľ ide o nehnuteľnosť, tak vlastníkom je ten, kto je ako vlastník evidovaný na liste vlastníctva. 

Občiansky zákonník v § 126 poskytuje vlastníkovi ochranu pred neoprávneným zásahom do vlastníckeho práva:

"Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje."

Z dôvodu toho, že sa bývalá priateľka zdržuje v byte Vášho syna proti jeho vôli, neoprávnene zasahuje do jeho vlastníckeho práva, pričom Váš syn ako vlastník má právo na ochranu svojho vlastníctva. 

Súdnu ochranu vlastníckeho práva možno realizovať prostredníctvom dvoch typov žalôb, a to

a) žaloby na vydanie veci (actio reivindicatio) - predpokladá, že iná osoba neoprávnene, t.j. bez právneho dôvodu, zadržiava vec patriacu vlastníkovi a súčasne mu ju odmieta vydať. Žaloba musí znieť na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti tak, aby rozhodnutie súdu bolo možné vykonať podľa ustanovení Občianskeho súdneho poriadku o výkone rozhodnutí, resp. podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok).
 
b) zapieracou žalobou (actio negatoria) - chráni vlastníka pred každým iným zásahom do jeho oprávnení, než je zadržiavanie veci.

Preto ak sa na základe výzvy bývalá priateľka z bytu neodsťahuje, je potrebné podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. 

Bytové náhrady

Občiansky zákonník v § 712 definuje bytové náhrady, ktorými sú:

a) náhradný byt - je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti

b) náhradné ubytovanie - je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu

c) prístrešie - je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, 5e) a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby

Zákon spája bytové náhrady so skončením nájomnej zmluvy, ktorá môže skončiť v zmysle § 711 Občianskeho zákonníka výpoveďou prenajímateľa nasledovne:

"Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,

b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,

c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,

d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
 
e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
 
f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, 
 
g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie."

Ustanovenie § 712a Občianskeho zákonníka upravuje predpoklady, za splnenia ktorých sa má poskytnúť určitá bytová náhrada, t.j. kedy ten, kto má byt vypratať, má nárok na primeraný náhradný byt, na náhradný byt, na náhradné ubytovanie, prípadne len na prístrešie, a v ktorých prípadoch sa bytová náhrada neposkytuje.

Nájomca, ktorý má byt vypratať, má právo na primeraný náhradný byt, ak dostal výpoveď podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo f) alebo ak dostal výpoveď nájomca, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov.

Ak sa nájomný pomer skončil podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka, teda z dôvodov hrubého poškodzovania prenajatého bytu, jeho príslušenstva alebo spoločných priestorov a zariadení, alebo z dôvodu sústavného narušovania pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov, prípadne z dôvodu ohrozovania bezpečnosti ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, alebo z dôvodu porušovania dobrých mravov v dome, nájomca nemá právo na bytovú náhradu. 

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), nájomca, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch, keď sa skončí nájomný pomer podľa § 711 ods. 1 písm. d), ale nájomca nepreukáže stav hmotnej núdze, nájomca má právo iba na prístrešie. Ak sa nájomný pomer skončil z týchto dôvodov a nájomca sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt.

Ak sa nájomný pomer opätovne skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, sa poskytne namiesto náhradného bytu alebo náhradného ubytovania iba prístrešie.

Keď nájomca využíva byt na iné účely ako na bývanie bez súhlasu prenajímateľa, v prípade vypovedania nájmu z tohto dôvodu nájomca nemá právo na bytovú náhradu.

V súvislosti so zánikom spoločného nájmu družstevného bytu manželmi sa manželovi, ktorý je povinný byt vypratať, poskytne náhradné ubytovanie.

Záverom

Keďže v prípade Vášho syna nejde o nájomný vzťah, odporúčam písomne vyzvať bývalú priateľku na vypratanie nehnuteľnosti so stanovením lehoty na vypratanie a po jej uplynutí následne podať žalobu na súd. Zároveň je potrebné zrušiť jej trvalý pobyt a to návrhom na zrušenie trvalého pobytu podanom osobne na príslušnej ohlasovni obce, pričom je potrebné priložiť aj doklad preukazujúci vlastnícke právo k bytu.