Kúpa bytu

Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Trnava

Otázka: Kúpa bytu

Dobrý deň. Chcela by som sa opýtať. S priateľom sme minulý mesiac kúpili byt od jednej staršej pani. Peniaze boli ihneď vyplatené z banky s tým, že ona je jediná vlastníčka a má dve deti. Problém nastal, keď jej syn nás podal na súd, tvrdiac že mu nebola vyplatená suma, ktorú sme v zmluve uviedli. Túto zmluvu si on sám vyžiadal, aby boli peniaze z bytu rozdelené medzi neho a jeho sestru rovnakým dielom. Sestra má dokonca výpis z účtu, ktorý potvrdzuje, že peniaze jej z bytu skutočne boli poslané iba jemu. Ako náhle však peniaze dorazili, zobral ich exekútor, takže syn vlastne nič nedostal. Jeho záměr je tvrdiť na súde, že sme ho oklamali a že vôbec nevedel, aké zmluvy podpisoval pred notárom. Je možné, že súd mu uverí, že sme na neho tlačili a on nevedel, čo podpisuje? Obyvat by sme neradi prišli o byt aj peniaze. A ešte by som chcela vedieť, či má vôbec nárok na byt, kým je majiteľkou stále táto pani. Syn nie je spoluvlastníkom, a teda by to bolo výlučne na rozhodnutí majiteľky, či si peniaze nechá, alebo ich rozdelí medzi syna a dcéru. Ďakujem Vám veľmi pekne za odpoveď.

Odpoveď: Kúpa bytu

Dobrý deň, čo sa týka spôsobu zaplatenia kúpnej ceny, tá závisí výlučne na dohode zmluvných strán. Majiteľka bytu sa mohla slobodne rozhodnúť tak, že kúpna cena má byť vyplatená na dva rôzne účty, pričom by išlo o účty jej detí. Jej deti vôbec nemuseli podpisovať kúpnu zmluvu, ak neboli vlastníkmi nehnuteľnosti. V tomto smere nám ani nie je zrejmé na základe čoho ju podpisovali aj oni. Ak on bude v súdnom konaní tvrdiť, že zmluvu podpisoval pod nátlakom, musí tento nátlak preukázať, inak neunesie dôkazné bremeno a súd jeho žalobu zamietne. S ohľadom na skutočnosť, že zmluvu podpisovali aj deti majiteľky bude potrebné vykonať podrobnejšiu analýzu zmluvy, že či Vám nevznikla povinnosť priamo voči nemu, ale iba voči jeho matke. Za účelom zistenia tejto skutočnosti Vám odporúčame objednať sa na osobné stretnutie prostredníctvom nášho formulára.

Trápi vás "Kúpa bytu" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:

Projekt Online právna poradňa
Pomáháme vám bezplatne v rámci nášho projektu Online právnej poradne. Objavte viac o možnostiach, ako môžete projekt podporiť.

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať, či sa musím ako kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti preukázať platným dokladom totožnosti. Máme záujem kúpiť byt, ale moja priateľka momentálne nemá platný pas ani občiansky preukaz a na vybavenie nových nemáme dostatok času. Rád by som sa tiež informoval, či má skutočnosť, že nie sme manželia, nejaký vplyv pri podpisovaní kúpnej zmluvy. Potrebujeme mať v zmluve špecifikované nejaké podmienky, aby bolo vlastníctvo pre oboch zabezpečené rovnocenne?

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 08.04.2024)

Dobrý deň,

pri kúpe nehnuteľnosti môže predávajúci žiadať preukázať totožnosť platným dokladom totožnosti, ako je občiansky preukaz alebo pas. Pokiaľ vaša priateľka nemá v súčasnosti platný občiansky preukaz alebo pas, mohlo by to predstavovať problém. Podpis kupujúcich ale nemusí byť overený. Určite však predávajúci majú právo žiadať, aby ste sa preukázali dokladom totoznosti. Ale katastrálny odbor neskúma kto podpisoval zmluvu za kupujúceho.

Čo sa týka vlastníctva nehnuteľnosti osobami, ktoré nie sú manželmi, je dôležité uviesť v kúpnej zmluve podmienky spoluvlastníctva a podiely oboch strán. Ak neexistuje manželstvo medzi kupujúcimi, môžu byť stále spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, ale mali by dohodnúť a v zmluve jasne uviesť, aký má každý podiel na vlastníctve.

4,9 (4 969)

Lenka Habľáková

25. mája

Ďakujem krásne za vyriešenie môjho problému. Môžem len odporúčať. Reakcia na moju otázku bola rýchla a zrozumiteľná.

recenzie

Martina Maťašovská

4. februára

Spokojnosť vo všetkých smeroch. Promptná reakcia na moje otázky, veľmi jasne vysvetlené ako so situáciou naložit a aké ďalšie kroky sú potrebné.

recenzie

Adas Bartos

11. mája

Ďakujem veľmi pekne za radu. Bodaj by bolo viac takých ľudí ako Vy, ktorým ešte záleží na ostatných. Nech sa Vám darí.

recenzie

Božka Václavová

4. mája

Ďakujem srdečne za rýchlu odpoveď. Veľmi ste mi pomohli. Už len veriť, že sa môj problém skončí v súlade so zákonom. Profesionálne jednanie má veľmi vysokú úroveň. Rada vás budem odporúčať

recenzie

Petra Babejová

3. septembra

Som veľmi spokojná s prístupom pána Judr. Ficeka a rýchlej odpovede na moju otázku. Vrelo odporúčam každému..

recenzie

Martina Blašková

13. mája

Ďakujem za rýchlu odpoveď, pomohla mi do budúcna s riešením môjho problému, ľudský a profesionálny prístup, odporúčam !

recenzie

Radoslav Chrkavý

25. novembra

Veľmi som bol spokojný s flexibilným, odborným a pro-klientským prístupom. Ozaj super odvedená komplexná práca. Silne doporučujem každému, kto očakáva 100%-nú kvalitu..

recenzie

Ondrej Kubica

11. februára

Ochotný a profesionálny prístup. Doporučujem!

recenzie

Všetky recenzie

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, môže realitná kancelária vykonávať úschovu peňazí (forma vinkulácie) pri predaji hnuteľného alebo nehnuteľného majetku? Je to pri predaji/kúpe právne v poriadku? Aké riziká sú plynúce z využitia takejto služby? Ďakujem. Martin

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 11.07.2022)

Dobrý deň, nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy resp. zmluvy, ktorú plánujete podpísať.

Uvádzame, že v zmysle ustanovení živnostenského zákona realitná kancelária aj keď len ako SZČO je sprostredkovateľom pre kúpu a predaj nehnuteľnosti /viď Skupina 204 - položka 61 zákona o živnostenskom podnikaní/. SZČO ako fyická osoba podnikateĺ zodpovedá celým svojim majetkom.
Odporúčam zmluvu, ktorá vám bola predložená na podpis, aby ste si nechali skontrolovať advokátom, ktorý zo zákona je povinný mať poistenie zodpovednosti advokáta.

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, plánujem kúpiť byt, v ktorom sa momentálne nachádza nájomca. Rada by som si zaistila v kúpnej zmluve, že predávajúci ukončí nájom a byt bude odovzdaný bez nájomcu. Mohli by ste mi, prosím, poradiť, alebo naformulovať klauzulu, ktorú by som mohla použiť v kúpnej zmluve? Ďakujem. S pozdravom, Kristína.

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 24.07.2021)

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že byt, ktorý plánujete kúpiť, obýva v súčasnosti nájomca, ktorý má spísanú nájomnú zmluvu s prenajímateľom ako budúcim predávajúcim.

V prípade predaja bytu Vám ako kupujúcej platí ust. § 680 Obč. zákonníka :

"(1)Zničením prenajatej veci nájomná zmluva zaniká.

(2)Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

(3) Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak by ste kúpili byt, ktorý v súčasnosti obýva nájomca, na Vás ako kupujúceho - nadobúdateľa nehnuteľnosti prechádzajú práva a povinnosti zo zmluvy o nájme a teda vstupujete do právneho postavenia prenajímateľa.

Odporúčame vo veci najprv oboznámiť sa so samotnou nájomnou zmluvou a riešiť túto otázku vopred pred podpísaním kúpnej zmluvy s predávajúcim ako vlastníkom bytu. Samotná formulácia v zmluve ohľadom vysťahovania nájomcu by zaväzovala len účastníkov tejto kúpnej zmluvy a nie nájomcu bytu.

Vo veci odporúčame kontaktovať advokáta, aby posúdil samotnú nájomnú zmluvu, jej obsah a pripravil pre Vás aj znenie kúpnej zmluvy.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Trápi vás "Kúpa bytu" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, s priateľkou sme kúpili byt v developerskom projekte. Byt bude postavený o tri roky a zatiaľ máme podpísanú zmluvu o budúcej zmluve. Ako mi nárastol príjem, dohodli sme sa, že byt kúpim sám. Chcel by som sa opýtať, ako je najlepšie to realizovať. Napríklad, či je potrebná nejaká písomná dohoda, ktorú predložím developerovi pri podpise kúpnej zmluvy. Ďakujem, M.

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 24.03.2021)

Dobrý deň,
vec je potrebné riešiť s developerom najlepšie už teraz, s tým, že sa dohodnete na zmene zmluvy a jediným bud. kupujúcim bude Vy.

Na vypracovanie príslušnej zmeny zmluvy môžete kontaktovať našu advokátsku kanceláriu.

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň,
mám otázku ohľadne kúpy bytu z pohľadu kupujúceho. Predávajúci nadobudol nehnuteľnosť darovacou zmluvou. Je potrebné špeciálne ošetriť kúpno-predajnú zmluvu pre prípad, ak by sa darca rozhodol požadovať dar späť od predávajúceho, alebo som ako kupujúci dostatočne chránený zákonom a nemôžem o nehnuteľnosť prísť kvôli prípadným neskorším sporom medzi darcom a predávajúcim?
Ďakujem!

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 23.03.2021)

Dobrý deň,
pokiaľ kupujete nehnuteľnosť, ktorú predávajúci nadobudol darovaním, pôvodný darca sa od Vás ako kupujúceho nemôže domáhať vrátenia daru. Je to tak z dôvodu, že Vy ste neboli účastníkom darovacej zmluvy, ktorú teraz chcete kúpiť.

V zmysle ust. par. 630 Obč. zákonníka platí, že darca sa môže domáhať vrátenia daru od obdarovaného, ak dôjde k hrubému narušeniu dobrých mravov voči darcovi alebo príslušníkom jeho rodiny zo strany obdarovaného.

Ak teraz obdarovaný predá nehnuteľnosť a z jeho strany by došlo k hrubému porušeniu dobrých mravov, avšak nehnuteľnosť by medzičasom predal, potom platí, že darca sa môže domáhať len finančnej náhrady. Zjednodušene : Ak Vy kúpite dom od obdarovaného, pôvodný darca od Vás nemôže žiadať vrátenie nehnuteľnosti, lebo Vy ste neboli obdarovaný.

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, V krátkosti predstavujem svoju situáciu: 1. Vybral som si byt a s predávajúcim sme sa dohodli, že by som ho rád kúpil. 2. Predávajúci súhlasil a chce, pochopiteľne, podpísať čo najskôr rezervačnú zmluvu. 3. Peniaze na kúpu bytu mám v hotovosti, takže nemusím čakať na schválenie hypotéky. Teda, žiadne obštrukcie zo strany kupujúceho by nemali nastať. Moja otázka znie: Je lepšie podpísať rezervačnú zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpe? Ktorá z týchto možností viac chráni predávajúceho, resp. kupujúceho? Prípadne, ktorá z nich má "definitívnejší" charakter? Vopred ďakujem za odpoveď, Adam.

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 13.02.2021)

Dobrý deň,
z hľadiska právnej istoty Vás ako budúceho kupujúceho je spísať zmluvu o uzatvorení budúcej zmluvy podľa ust. § 50a/ Obč. zákonníka.

Pokiaľ však predávajúci chce nehnuteľnosť predať Vám, a dohodli ste sa kúpe, treba uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu.

V pripade záujmu kontaktujte našu AK.

Trápi vás "Kúpa bytu" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcem Vás požiadať o pomoc v súvislosti s družstevným bytom. Už približne 12 rokov som nájomníčka v družstevnom byte. Niekoľkokrát som požiadala o odkúpenie bytu od bytového družstva, avšak moja žiadosť nebola nikdy akceptovaná, keďže som nezaplatila nájom v stanovenom termíne. Tento rok som sa dostala do finančných ťažkostí a bez predchádzajúceho upozornenia zo strany bytového družstva bola na moju žiadosť zo správy bytu zorganizovaná dražba. Napokon sa však dražba nekonala, pretože som dlhovú sumu uhradila. Nanešťastie, táto suma sa nelíši medzi správou bytov a bytovým družstvom. Rada by som byt odkúpila, avšak v stanovách bytového družstva nie je ani zmienka o možnosti odkúpenia bytu a bytové družstvo mi jeho okamžité odkúpenie odmieta povoliť. Ďakujem za pomoc. M.

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 27.11.2020)

Dobrý deň,

prípadný nedoplatok voči bytovému družstvu by mal vyplývať z vyúčtovania za rok 2019, ktoré ste mali obdržať do konca mája 2020.

V otázke uvádzate, že iná suma dlhu je vedená na správe bytov a iná na bytovom družstve. Uvádzame, že podľa ust. § 6 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí, že bytový dom môže mať len jedného správcu a len jeden typ správy byt. domu (správca byt. domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov).

Vo veci odporúčame, aby ste podali písomne formou doporučeného listu žiadosť o prevod vlastníctva bytu na bytové družstvo so špecifikáciou bytu a Vašich osobných údajov. Vzor žiadosti nájdete na internete alebo na stránke Vášho byt. družstva (žiadosť o rpevod vlastníctva bytu).

Obvykle sa prevody vlastníctva bytov riešia v byt. v družstvách k určitému dámu (k 30.6. alebo k 31.12. prísl. roka).

Nie ej právny dôvod, aby Vám byt. družstvo nepredalo byt pokiaľ splníte formálne náležitosti /žiadosť/ a uhradíte prísl. poplatky.

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, za akých podmienok môže cudzinec (občan UK) kúpiť a byť vlastníkom nehnuteľnosti (bytu) na Slovensku? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 18.09.2020)

Dobrý deň,
zákon nijako neobmedzuje osoby inej štátnej príslušnosti v nadobúdaní bytu na území SR. Ak máte predávajúceho, je potrebné spísať písomnú zmluvu, kde je potrebné uviesť osobné údaje v rozsahu podľa katastrálneho zákona.

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, máme záujem o kúpu bytu, ale stojíme pred nasledujúcim problémom. Majiteľka bytu dlhodobo žije v USA a momentálne ju na základe splnomocnenia zastupuje jej brat. Keďže plánujeme financovať byt čiastočne aj prostredníctvom hypotekárneho úveru, musí byť majiteľ prítomný. Majiteľka sa dohodla s realitnou kanceláriou, že nehnuteľnosť prepíše na brata, ktorý potom byt predá nám. Mohli by ste nám, prosím, poradiť, aký typ zmluvy by mal existovať medzi súrodencami pri prepise nehnuteľnosti, aby byt nebol v budúcnosti napadnuteľný z ich strany? Alebo, čo by sme mali zahrnúť do kúpnej zmluvy medzi predávajúcim (bratom) a nami, ako kupujúcimi? Veľmi pekne vám ďakujeme za odpoveď.

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 18.08.2020)

Dobrý deň,
riešenie predaja nehnuteľnosti ako uvádzate v otázke, nie je dobré.

Ak by sestra predala prípadne darovala byt bratovi, a tento následne byt predal Vám, je to nevyhovujúce riešenie, keďže brat by musel platiť daň z príjmu podľa podmienok uvedených v zákone o dani z príjmov.

Nevieme z akého dôvodu nechce splnomocniť vlastník bytu svojho brata na predaj nehnuteľnosti, toto riešenie považujeme za najjednoduchšie.Úradne overiť podpis na konkrétne právne úkony môže vlastníčka nehnuteľnosti aj v USA, napr. na našom veľvyslanectve, alebo prísl. orgáne oprávnenom operovať podpisy v USA.

Trápi vás "Kúpa bytu" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Kúpa bytu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, moji rodičia žijú už 19 rokov ako nájomníci v obecnom byte. Už niekoľkokrát zaslali obci žiadosť na odkúpenie bytu, ktorý užívajú. Avšak len raz im prišla z obce odpoveď, a to zamietavá. Odôvodnenie bolo: "Nepredloženie žiadosti všetkých nájomníkov o odkúpenie bytov." Hľadala som aj na stránke obce nejaké uznesenie, kde by bolo poslancami schválené, že byty musia odkúpiť všetci nájomníci, inak jednotlivec nemá právo byt odkúpiť. Avšak takéto uznesenie som bohužiaľ nenašla. Čo je zaujímavé, na nájomnej zmluve, ako ani na dodatkoch, nie je nikde uvedená dĺžka nájmu, a teda či sa byt prenajíma na dobu určitú alebo na neurčito. Podľa Zákona č. 182/1993 Z. z. - Zákon Národnej rady Slovenskej republiky o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, konkrétne § 32e - Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. januára 2016, je uvedené: "Vlastník domu alebo bytu uvedený v § 17 ods. 3 a § 29 ods. 7 je povinný uzavrieť s nájomcom bytu, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu do 31. decembra 2016, zmluvu o prevode vlastníctva bytu; cenu bytu, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku je povinný vypočítať podľa § 18, § 18a ods. 1 a § 18b. Ak vlastník domu alebo bytu zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov od doručenia žiadosti neuzavrie, nájomca bytu môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti." Rodičia podali žiadosť na odkúpenie bytu v rokoch 2003, 2005 a 2012. Len k žiadosti z roku 2012 dostali zamietavú odpoveď. Chcela by som sa opýtať, či teda na základe Zákona č. 182/1993 Z. z. mali a stále majú nárok na odkúpenie bytu, v ktorom bývajú už 19 rokov. Ďakujem za odpoveď a pomoc.

Odpoveď: Kúpa bytu

(odpoveď odoslaná: 20.02.2020)

Dobrý deň,
ako ste uviedli v otázke, platí ust. § 32e/ ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v zmysle ktorého je povinnosťou obce previesť vlastníctvo bytu na nájomcu, ale za splnenia podmienky uvedenej v ust. § 29a/ cit. zákona :
"Obec je povinná s nájomcom bytu uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona v dome, v ktorom požiada o prevod vlastníctva najmenej 50 % nájomcov bytov. Túto povinnosť obec nemá, ak nájomcom bytu je právnická osoba, ak ide o byt v rodinnom dome alebo ak ide o byt, na ktorý sa nevzťahovala povinnosť previesť vlastníctvo bytu podľa § 29 ods. 3 a vlastníctvo tohto bytu prešlo na obec podľa osobitného predpisu."

T.j. : Je potrebné, aby aspoň polovica nájomcov požiadala o prevod vlastníctva bytu. Prípadné nariadenie obce o tom, že o prevod vlastníctva bytu musia požiadať všetci nájomcovia bytov je v rozpore so zákonom.

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:

Trápi vás "Kúpa bytu" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk

Ficek & Partners
	Žilinská 14 811 05 Bratislava
	info linka: 00421 2 322 222 47
	tel.: 02/381 04 750