Dobrý deň,
obdobnej otázke - požiadavke prenajímateľa pri skončení nájmu vymaľovať byt, sme sa už v našej poradni venovali.
Z otázky usudzujeme, že ide o obecný byt, a zmluva o nájme je uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka.
Všeobecne platia ust. Obč. zákonníka nasledovne :
"§ 687 :
(1) Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.
(2) Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu upravuje osobitný predpis."
Osobitným predpisom je nar. vl. 87/1995 Zb. z., v zmysle ktorého platí ust. § 5 a 6:
"§ 5 : (1) Drobnými opravami v byte súvisiacimi s jeho užívaním (ďalej len „drobné opravy“) sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia.
(2) Drobnými opravami sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe tohto nariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura. Ak sa vykonáva na tej istej veci viac opráv, ktoré spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov na všetky tieto opravy.
§ 6 : Náklady spojené s bežnou údržbou bytu sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní (ďalej len „obvyklé udržiavacie náklady“), ako napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery)."
Ak sa nájom skončí, platí v zmysle ust. § 682 Obč. zákonníka o tom, že nájomca je povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.
Zo žiadneho ustanovenia Obč. zákonníka nevyplýva, že by nájomca po skončení nájmu bol povinný byt vymaľovať byt naviac podľa požiadavky prenajímateľa, napr. na bielo.
V otázke uvádzate, že byt ste prevzali v podstate v zlom stave, museli ste mnohé veci opraviť atď., čo bolo v podstate povinnosťou prenajímateľa.
Nepíšete ako dlho ste byt užívali, ale z Vašej strany boli splnené povinnosti v zmysle ust. § 6 nar. vl. 87/1995 Zb.z. , teda aj maľovanie (aspoň takto sme to pochopili z otázky).
Pokiaľ Vám teda zo zmluvy o nájme nevyplýva povinnosť vymaľovať byt pri skončení nájmu /viď vyššie ust. § 687 ods. 1 Obč. zákonníka - "ak nájomná zmluva neurčuje inak"/, nie ste povinná byt vymaľovať, ale odovzdať ho v stave, v akom ste ho prevzali s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.
Citujeme z rozsudku KS Trnava, sp. zn. 23Co/261/2015 :
" Stav veci pri prevzatí by mal v konkrétnom prípade vyplývať z nájomnej zmluvy. Zvyčajne je pri prevzatí bytu nájomcom na začiatku zmluvného vzťahu vyhotovovaný preberací protokol. Porovnaním opisu bytu v preberacom protokole vyhotovenom na začiatku vzťahu a následne na konci vzťahu možno hodnotiť, či byt bol vrátený v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu. V prípade, ak z protokolu, ktorý je vyhotovený pri vrátení bytu nezodpovedá stavu bytu pri jeho preberaní, môže sa prenajímateľ domáhať náhrady škody (nemá právo domáhať sa uvedenia predmetu nájmu do stanoveného stavu a tiež nemôže odmietnuť prevziať byt od nájomcu). ..... Keďže žalovaná neodovzdala prenajatý byt žalobcovi v zhoršenom stave, ktorý nezodpovedal bežnému opotrebeniu veci, nemá ani žalobca nárok na náhradu škody, ktorú si uplatnil v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom."
Vo Vašej veci predpokladáme, že pri prevzatí bytu bol spísaný preberací protokol a pri odovzdaní bytu žiadajte tiež spísanie odovzdávacieho protokolu, kde bude podrobne uvedený stav bytu, najlepšie s fotokumentáciou a uvedením stavu všetkých meračov /voda, elektrika, plyn, kúrenie/.
Ústna požiadavka starostky na vymaľovanie bytu nie je správny postup, min. táto požiadavka mala byť voči Vám vznesená písomne. Záverom uvádzame, že nevymaľovanie bytu Vami pri skončení nájmu nie je dôvodom na to, aby prenajímateľ byt od vás neprevzal.
Ak je stav bytu teraz lepší než stav než v akom ste byt prevzali, sme názoru, že sa nemáte čoho obávať. Ustanovenia o peňažnej zábezpeke v zmluve o nájme určujú na čo táto zábezpeka slúži, a teda nemôže byť použitá na iný účel ako účel uvedený v zmluve.
V prípade problémov nás kontaktujte.