Dobrý deň, nepoznáme obsah Vami podpísanej zmluvy o sprostredkovaní. Z otázky vyplýva, že konkrétny byt /zrejme ste si ho už vybrali/ ste sa rozhodli nekúpiť.

Podstatné vo Vašom prípade je to, na akú dlhú dobu bola zmluva o sprostredkovaní s realitnou kanceláriou uzatvorená, a prípadne ste sa v tetjo zmluve dohodli na konkrétnych podmienkach spolupráce, prípadne aj na možnosti odstúpenia od zmluvy o sprostredkovaní, keďže v zmysle zákona je moožné odstúpiť od zmluvy len na základe zákona alebo ak sa na tom účastnícin dohodli /§ 48ods. 1 Občianskeho zákonníka/.

Pokial ide o sumu vyplatenú realitnej kancelárii, tu platí § 776 Občianskeho zákonníka :

"Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu."

Ak ste teda prostredníctvom realitnej kancelárie byt nekúpili, potom nárok na odmenu realitná kancelária zo zákona nemá, čo vyplýva z ust. § 774 Občianskeho zákonníka :

"Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa."

Odporúčam von veci kontaktovať advokáta na vyporiadanie sumy 4000 €.

Môžete kontaktovať aj anšu advokátsku kanceláriu.

"

Dobrý deň,
samozrejme, že nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy s realitnou kanceláriou. Z textu otázky vypláýva, že zmluva je uzatvorená na jeden rok a teda do 15.11.2024.

Realitná maklérka vám navrhla riešenie vo veci ukončenia zmluvy a súčasne podpísanie ďalšej zmluvy.

Pokiaľ ide o odmenu za sprostredkovanie, tu platí § 775 Občianskeho zákonníka :

"§ 775

Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a. §

§ 776

Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu."

Odporčúam s dokladmi, ktoré máte k dispozícii, aby ste kontaktovali advokáta. Nateraz nevyplácajte žiadnu odmenu, žiadnu amortizáciu MV a ani nepodpisujte  novú zmluvu bez konzultácie s advokátom. Odporúčam, ak sa nedohodnete na ukončení zmluvy bez finančných nákladov na vašej strane, počkať do 15.11.2024 a nehnuteľnosť predate bez účasti realitnej kancelárie.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že ste mali podpísanú zmluvu o sprostredkovaní s RK. V prípade týchto zmluvných vzťahov platí okrem iných ust. § 774 a nasl.  Obč. zákonníka :

Dobrý deň,

otázkam provízií pre RK sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ktoré môžete nájsť napr. aj zadaním slovného spojenia do vyhľadávacieho poľa na úvodnej stránke /napr.Provízia pre realitnú kanceláriu/.

Vo vašom prípade predpokladáme, že zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti máte spísanú podľa ust. §   Obč. zákonníka. Obč. zákonník vo svojich ustanoveniach neuvádza aká suma resp. % z predajnej ceny má byť uhradená sprostredkovateľovi.

Podľa ust. § 774 a nasl. Obč. zákonníka platí :

Obvyklá provízia RK  sa pohybuje vo výške 2 % až 6 % z ceny nehnuteľnosti.

Otázkou je čo je obsahom vašej zmluvy, ako a kde ste sa dohodli na zmluve s realitnou kanceláriou, keďže pri spisovaní zmluvy o sprostredkovaní s RK musia byť splnené aj podmienky stanovené  Obč. zákonníkom, ako aj zákonom o ochrane spotrebiteľa. Len poznamenávame, že ak zmluva o sprostredkovaní bola podpísaná mimo priestorov RK, teda nie v jej sídle, alebo bola podpísaná cez internet, alebo na mieste samotnej nehnuteľnosti, zo strany RK mala byť splnená poučovacia povinnosť, ktorej obsahom je cca 20 povinností zo strany RK, o ktorých vás mala ako spotrebiteľov povinne informovať.

Dobrý deň, 
predpokladáme, že zmluva o sprostredkovaní s realitnou kanceláriou bola uzatvorená podľa ust. § 774  a nasl. Občianskeho zákonníka /citujeme/ :
"§ 774  : Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. 
§ 775 : Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a. 
§ 776 :Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu. 
§ 777 : Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom."

Právna úprava je teda pomerne stručná.
V otázke sa pýtate, či klientka realitnej kancelárie má následne podľa zmluvy s RK, ktorá bola uzatvorená na dobu určitú od 05- 07/2018, uhradiť províziu RK aj keď kúpnopredajná zmluva bola uzatvorená v 08/2018.
Nepoznáme obsah zmluvy s RK a podmienky v nej uvedené, ako aj to, či zmluva spĺňa náležitosti zákona, vrátane podmienok podľa ust. zákona o ochrane spotrebiteľa. Dôležitý je aj spôsob dojednania provízie, resp. jej výšky, či bola dojednaná pevnou sumou, alebo percentom z kúpnej ceny, čo je obsahom samotnej provízie - spracovanie kúpnej zmluvy, podanie na kataster, prepis médií a podobne. Obč. zákonník hovorí jasne, že Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

Súdy v súvislosti  s uvedenou problematikou zaujali stanoviská vo svojich rozhodnutiach, z ktorých citujeme :

Rozsudok NS Českej republiky zo dňa 07. 11. 2010 sp.zn. 30 Cdo 1593/2000:

„(...) mezi výsledkem, t.j. uzavřením požadované smlouvy zájemcem s třetí osobou, a činností zprostředkovatele je vztah příčiny a následku (vztah příčinné souvislosti), opravňující závěr, že nebýt snahy, úsilí zprostředkovatele, směřující k zajištění příležitosti pro zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, k tomuto výsledku by nedošlo.“

Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 27. 10. 2010 sp.zn. 33 Cdo 3900/2008:

„Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši (§ 775 obč. zák.) při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil. Tak tomu je i v případě, kdy zájemce a třetí osoba uzavřou zprostředkovatelskou smlouvu až po dlouhé době a za jiných skutkových okolností." BECK 2 OZ, str. 2284 a n.).“

Je možné, že Vaša zmluva je platná podľa ust. Obč. zákonníka a vznikol nárok na províziu vzhľadom na okolnosť, že kúpna zmluva bola uzatvorená jeden mesiac po skončení zmluvy s RK.

Uvádzame však, že je potrebné zmluvu skonzultovať s advokátom s ohľadom na uvedené hlavne pokiaľ sa jedná o províziu a spôsob jej dojednania v zmluve s RK, ako aj to, čo je obsahom provízie, teda k čomu všetkému sa RK v zmluve zaviazala, že za túto províziu bude pracovať.

Dobrý deň,
v otázke neuvádzate, či s realitnou kanceláriou máte podpísanú nejakú zmluvu a ak áno či táto bola podpísaná priamo v priestoroch realitnej kancelárie, alebo na inom mieste - napr. pri obhliadne nehnuteľnosti, ktorú ste boli pozrieť.

Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná a je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 až 777 Občianskeho zákonníka. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka sa sprostredkovateľskou zmluvou sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
Hoci zo základnej úpravy sprostredkovateľskej zmluvy obsiahnutej v Občianskom zákonníku nevyplýva povinnosť uzatvárať túto zmluvu v písomnej forme, napriek tomu by neuzavretie zmluvy v písomnej forme mohlo mať pre sprostredkovateľa, ktorého predmetom činnosti je sprostredkovanie predaja, kúpy, nájmu či podnájmu nehnuteľnosti, závažné právne následky, z ktorých za tri najdôležitejšie možno označiť:
- porušenie legislatívy o ochrane spotrebiteľa, 
- porušenie legislatívy o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti, 
- neunesenie dôkazného bremena v súdnom alebo inom správnom konaním.

Pokiaľ vychádzame z toho, že Vám maklér realitnej kancelárie len telefonoval, že máte uhradiť 200 € za vyhotovenie KPZ, túto sumu 200 € neuhradzujte a požiadajte v prípade opätovného telefonického kontaktovania zo strany RK, aby Vám svoju požiadavku zaslali v písomnej forme s riadnym zdôvodnením podľa zákona na základe čoho od Vás požaduje úhradu predmetnej sumy. Na základe telefonických požiadaviek sa žiadne platby nerealizujú. 

Poznamenávame, že nárok na odmenu vzniká RK len v prípade, že by došlo k výsledku - kúpe nehnuteľnosti Vami - pričinením sprostredkovateľa /RK/.

Poznamenávame opätovne, že zákon o ochrane spotrebiteľa sa vzťahuje aj na realitné kancelárie v súvislosti s nehnuteľnosťami.
V prípade problémov nás kontaktujte.
 

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Register finančných poradcov a finančných agentov je zverejnený na stránke Národnej banky Slovenska, kde môžete meno poradcu z realitnej kancelárie dohľadať. 

Je však skôr možné, že poradca nie je zapísaný v citovanom zozname a teda nemá oprávnenie na podnikanie v tejto oblasti. 

Naviac podľa ust. Občianskeho zákonníka  ako aj podľa ust.  zákona o ochrane spotrebiteľa konanie realitnej kancelárie o nútenom úvere pre Vás v inej banke za horších platobných podmienok sa považuje za nekalú obchodnú praktiku; nekalé obchodné praktiky sú zakázané, a to pred, počas aj po vykonaní obchodnej transakcie.

Pokiaľ je zmluva podpísaná tak ako uvádzate v otázke, je treba oznámiť realitnej kancelárii, že odstupujete od zmluvy a žiadate vrátenie Vami uhradenej zálohy vo Vami uvedenom termíne. Realitnú kanceláriu môžete upozorniť, že v prípade, že nebude záloha v celosti vrátená, vec oznámite na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla realitnej kancelárie, keďže zákon o ochrane spotrebiteľa sa vzťahuje aj na sprostredkovanie predaja a kúpi nehnuteľností. 

Budeme radi, ak nám dáte vedieť ako ste dopadli.

Dobrý deň, predkladáme Vám nasledovnú odpoveď :

Nepoznáme obsah Vašej zmluvy s realitnou kanceláriou, kde bola uzatvorená /priamo v kancelárii realitnej kancelárie, pri obhliadke Vašej nehnuteľnosti/, či došlo k splneniu poučovacej povinnosti voči Vám ako spotrebiteľovi - predávajúcemu.  Zmluva musí obsahovať náležitosti podľa ust. Občianskeho zákonníka a spĺňať náležitosti zákona o ochrane spotrebiteľa. O tomto pojednávame v samostatných článkoch na našej stránke napr.tu : vznik-naroku-na-proviziu-pri-sprostredkovani-predaja-nehnutelnosti-92.

Všeobecne platí podľa ust. § 774 Občianskeho zákonníka, že realitná kancelária ako sprostredkovateľ má nárok na odmenu - províziu vtedy ak bol výsledok  - uzatvorenie kúpnej zmluvy dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie, teda medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou realitnou kanceláriou musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť. Ak by tento výsledok nebol dosiahnutý, nemožno hovoriť o splnení záväzku zo strany realitnej kancelárie ako sprostredkovateľa, a to ani vtedy, ak by sprostredkovateľ riadne vyvinul všetku sprostredkovateľskú aktivitu. Ak ste teda našli kupujúceho sama vlastným pričinením, realitná kancelária nemá nárok na odmenu - províziu. Otázka vzniklých nákladov, ktoré by ste mali uhradiť realitnej kancelárii, bude závisieť od toho, ako je tento Váš záväzok v zmluve formulovaný. 

Realitnej kancelárii patrí okrem provízie náhrada nákladov iba za predpokladu, že ste si to v zmluve vyslovene dohodli. V prípade pochybností o tom, či náhrada nákladov bola alebo nebola dohodnutá platí, že náhrada nákladov patrí realitnej kancelárii len vtedy, ak mu vznikol nárok na províziu.

Vo veci uzatvorenia samotnej kúpnej zmluvy s kupujúcim odporúčame kontaktovať advokáta, budete mať tak istotu, že zmluva obsahuje všetky náležitosti v zmysle zákona a zabezpečí, aby boli dodržané všetky Vaše oprávnenia vrátane úhrady kúpnej ceny. Advokát v zmysle ust. zákona o advokácii vykonaná tzv. autorizáciu zmluvy a súčasne podáva návrh na vklad nehnuteľnosti.

Zmluvy nám môžete poslať na pripomienkovanie.

Dobrý deň,

uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve oznámte realitnej kancelárii čo najskoršie a ukončite s ňou zmluvný vzťah čo najskoršie, aby nerástli prípadné náklady s ich sprostredkovateľskou činnosťou, ktoré by ste mohli znášať, čo však závisí od ustanovení Vašej zmluvy s realitnou kanceláriou.

Dobrý deň, 
zasielam Vám odpoveď :
Vami položená otázka pozostáva v podstate z dvoch otázok :
1./ Právny vzťah s realitnou kanceláriou :  Pre posúdenie jej nároku na vyplatenie provízie by sme potrebovali vidieť samotnú zmluvu. Z hľadiska ust. Obč. zákonníka a ust. zákona o ochrane spotrebiteľa v závislosti kde bola zmluva podpísaná /priamo v sídle realitnej kancelárie alebo mimo jej priestorov/, realitná kancelária Vám mala poskytnúť množstvo poučení, na ktoré nároky voči nej máte právo a ktoré povinnosti ona musí splniť voči Vám.

2./ Právny vzťah s kupujúcim :  Z otázky usudzujeme, že zmluvný vzťah pri predaji nehnuteľnosti nebol riešený v súlade s ust. Obč. zákonníka a zrejme úhrada kúpnej ceny Vám bola síce riešená, ale realitná kancelária podmieňuje jej vyplatenie neprijateľnými podmienkami, ktoré zo zákona sú neprípustné.
Ak sa kupujúci zaviazal k úhrade kúpnej ceny v určenej lehote, neuhradením kúpnej ceny podľa kúpnej zmluvy sa dostal do omeškania.
Všeobecne podľa ust. § Obč zákonníka platí /citujeme/ :
"Omeškanie dlžníka 
§ 517 
(1) Dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení. 
(2) Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis. 
(3) Ak ide o omeškanie s plnením veci, zodpovedá dlžník za jej stratu, poškodenie alebo zničenie, ibaže by k tejto škode došlo aj inak. 

§ 518 :
Ak bol v zmluve určený presný čas plnenia a zo zmluvy alebo z povahy veci vyplýva, že na oneskorenom plnení nemôže mať veriteľ záujem, musí veriteľ oznámiť dlžníkovi bez zbytočného odkladu, že na plnení trvá; ak tak neurobí, zmluva sa od začiatku zrušuje.

Záver

Odporúčame postup výzvy k úhrade kúpnej ceny vo Vami uvedenej lehote. Ak kupujúci dlžnú sumu neuhradí, môže odstúpiť od kúpnej zmluvy. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od počiatku zrušuje a kupujúci bude povinný Vám vrátiť nehnuteľnosť.
Odporúčame kontaktovať advokáta. Môžte kontaktovať aj našu kanceláriu.