Dobrý deň,
predkladáme Vám nasledovnú odpoveď :
Zákon o krátkodobom nájme bytu uvádza, v ktorých prípadoch a za akých podmienok môže podať výpoveď prenajímateľ a nájomca.
Zmluva má byť uzatvorená na obdobie 12 mesiacov.
Z otázky usudzujeme, že sa pýtate na to, či nájomca môže byť zmluvou zaviazaný k tomu, že v prípade dania výpovede skôr ako 12 mesiacov od podpisu zmluvy dá výpoveď následkom čoho bude, že uhradený depozit prepadne v prospech prenajímateľa v celej výške.
Ak vychádzame z textu otázky, teda že nájomný pomer podľa zmluvy má trvať 12 mesiacov, touto formuláciou by prenajímateľ vylúčil aplikáciu zákona, kde je daná zákonná možnosť nájomcovi vypovedať krátkodobý nájom.
Podľa ust. § 7 zákona o krátkodobom nájme bytu platí (citujeme) :
"2) Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,6)
c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu7) alebo
d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru."
Podľa § 5 cit. zákona ohľadom peňažnej zábezpeky platí :
"Peňažná zábezpeka
(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."
Prenajímateľ touto formou si chce zabezpečiť resp. poistiť to, aby nájom neskončil aj keby to bolo v súlade s ust. zákona a touto formuláciou v zmluve ponechať ako zmluvnú pokutu, alebo inakšie : danie výpovede zo strany nájomcu je výkonom jeho práva a nemôže byť preto postihované zmluvnou pokutou.
Pre zmluvnú pokutu však oplatí ust. § 544 Obč. zákonníka :
"(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.
(2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.
(3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále)."
Sme názoru, že toto dojednanie vo Vašej zmluve by nebolo platné.
Vypovedať zmluvu môžete v súlade s ust. zmluvy a zákona.
Prípadne nám môžete poslať zmluvu na spripomienkovanie a prepracovanie, aby bola v súlade so zákonom.
Pripomíname, že podľa cit. zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ je povinný nájomcovi, teda Vám, preukázať splnenie registračnej povinnosti u príslušného správcu dane - daňový úrad preukázať /§ 3 ods. 5/.