Máte
otázku?

Predĺženie krátkodobého nájmu bytu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Trenčín
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát

Otázka: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu

Dobry den, rada by som sa Vas spytala. Je mozne najomnu zmluvu uzatvorenu podla zakona c. 98/2014 Z. z. o kratkodobom najme bytu (ide o 2-izbovy byt za ucelom uzivania najomcovi), ktora bola uzatvorena na dobu urcitu, a to na obdobie 1 roka (toto obdobie coskoro uplynie), predlzit dodatkom k zmluve na dalsiu dobu urcitu, avsak teraz na obdobie 2 rokov? Islo by pritom o prve predlzenie najomnej zmluvy uzatvorenej podla tohto zakona.

Odpoveď: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu

Dobrý deň. Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.“ Vaša otázka zrejme smeruje k tomu, ako vykladať dikciu „za rovnakých podmienok“. Ak by ste totiž chceli predĺžiť nájomnú zmluvu, ktorá bola uzatvorená na jeden rok, o ďalšie dva roky, zrejme sa tým neguje aj spomenutá dikcia „za rovnakých podmienok“. K uvedenému problému Vám nemôžem predostrieť jednoznačné právne riešenie, ale iba vlastný právny názor. Vychádzajúc z účelu vyššie uvedeného zákona som toho názoru, že dikcia „za rovnakých podmienok“ sa nevzťahuje na dohodnutú dobu nájomného, a preto zastávam názor, že aj nájomnú zmluvu uzavretú pôvodne na jeden rok, možno predĺžiť o ďalšie dva roky. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo


4,9 (2,639)
Všetky recenzie

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:




Podotázka: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, moja otázka je skôr o aplikácií zákona o krátkodobom nájme, kde v ustanovení § 3 sa píše o predĺžení nájomnej zmluvy, avšak uvedený zákon ďalej nerozoberá ako to docieliť a preto ma zaujíma, či je možné zmluvu predĺžiť dodatkom k zmluve vychádzajúc napr. z občianskeho zákonníka alebo je potrebné uzatvoriť novú zmluvu. Za odpoveď ďakujem.

Odpoveď: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 15.12.2020)

Dobrý deň,
podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu platí :

"§ 2 :Krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.
§ 3 : Nájomná zmluva
(1) Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát."

Predľženie zmluvy je možné docieliť dodatkom k zmluve o krátkodobom nájme bytu, pričom nájom bytu podľa cit. § 2 zákona môže trvať celkom najviac 6 rokov.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu (Občianske právo)

Vážené dámy a pani, Rada by som sa informovala o správnosti nasledujúceho konania. Jedna sa o zmluvu o krátkodobom nájme. Konkrétne o nájom rodinného domu na riadne bývanie, na 12 mesiacov, 3 mes. výpovedná lehota, 2 mes. depozit, zmluva je uvedená na firmu, ktorej konateľom je zahraničná osoba. Majitelia uvádzajú v zmluve nasledujúcu podmienku: - V prípade vypovedania zmluvy v čase jej trvania, t.j. skôr ako do 12 mesiacov od podpisu, prepadá zaplatený depozit v prospech prenajímateľa v plnej výške. Je táto podmienka voči nájomcovi zákonné opodstatnená? Ma teda nájomca právo vypovedať zmluvu o krátk. Nájme počas jej trvania bez sankcií, ak dodrží 3 mesačnú výpovednú lehotu? Za Vašu radu vopred srdečne ďakujem. Prajem príjemný deň.

Odpoveď: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.01.2019)

Dobrý deň, 
predkladáme Vám nasledovnú odpoveď :
Zákon o krátkodobom nájme bytu  uvádza, v ktorých prípadoch a za akých podmienok môže podať výpoveď prenajímateľ a nájomca.
Zmluva má byť uzatvorená na obdobie 12 mesiacov.
Z otázky usudzujeme, že sa pýtate na to, či nájomca môže byť  zmluvou zaviazaný k tomu, že v prípade dania výpovede skôr ako 12 mesiacov od podpisu zmluvy dá výpoveď následkom čoho bude, že uhradený depozit prepadne v prospech prenajímateľa v celej výške.
Ak vychádzame z textu otázky, teda že nájomný pomer podľa zmluvy má trvať 12 mesiacov, touto formuláciou by prenajímateľ vylúčil aplikáciu zákona, kde je daná zákonná možnosť nájomcovi vypovedať krátkodobý nájom.

Podľa ust. § 7 zákona o krátkodobom nájme bytu platí (citujeme) : 
"2) Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,6)
c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu7) alebo
d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru."

Podľa § 5 cit. zákona ohľadom peňažnej zábezpeky platí :
"Peňažná zábezpeka
(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Prenajímateľ touto formou si chce zabezpečiť  resp. poistiť to, aby nájom neskončil aj keby to bolo v súlade s ust. zákona a touto formuláciou v zmluve ponechať ako zmluvnú pokutu, alebo inakšie : danie výpovede zo strany nájomcu je výkonom jeho práva a nemôže byť preto postihované zmluvnou pokutou.
Pre zmluvnú pokutu však oplatí ust. § 544 Obč. zákonníka :
"(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.
(2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.
(3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále)."


Sme názoru, že toto dojednanie vo Vašej zmluve by nebolo platné.
Vypovedať zmluvu môžete v súlade s ust. zmluvy a zákona.

Prípadne nám môžete poslať zmluvu na spripomienkovanie a prepracovanie, aby bola v súlade so zákonom.
Pripomíname, že podľa cit. zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ je povinný nájomcovi, teda Vám, preukázať splnenie registračnej povinnosti u príslušného správcu dane - daňový úrad preukázať /§ 3 ods. 5/.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať, či mám nárok na náhradu mestského bytu (som platič, nemám žiadne dlhy voči mestu, a mám 3 neplnoleté deti), pretože mi vypršala nájomná zmluva, ale mesto mi ju nechce predĺžiť (pričom stále platím všetky účty mestu) a navyše hrozí, že budem na ulici s deťmi, nakoľko byt, resp. bytový dom chcú odpredať., to je aj dôvod prečo nechcú zmluvu predĺžiť. Prosím Vás o radu, čo v tomto prípade robiť ? Ďakujem.

Odpoveď: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 13.07.2018)

Dobrý deň, 

pri zodpovedaní Vašej otázky treba vychádzať z ustanovení Obč. zákonníka o nájme bytu.

Podľa § 710 cit. zákona "nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
Všeobecne platí, že pri zmluvách na dobu určitú pokiaľ sa nedohodnete s prenajímateľom na jej predĺžení, právny nárok na predĺženie nájmu nie je. 

Z otázky to síce nevyplýva, ale zrejme sa vo Vašom prípade jedná o nájomný resp. sociálny byt.  V tomto prípade platia aj ustanovenia osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Potom je potrebné vychádzať z ustanovení ako tohto zákona, tak aj samotnej zmluvy, ktorú máte uzatvorenú s prenajímateľom - mestom, o možnostiach jej predĺženia.


Podľa ust.§ 12 zák. č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní platí :

"Nájomná zmluva 
(1) Na práva a povinnosti, ktoré vzniknú na základe nájomnej zmluvy a nie sú upravené týmto zákonom, sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať najmä 
a) začiatok nájmu, 
b) dobu nájmu, 
c) výšku mesačného nájomného, 
d) podmienky opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy, 
e) výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním nájomného bytu alebo spôsob ich výpočtu, 
f) opis stavu nájomného bytu a opis príslušenstva nájomného bytu, 
g) podmienky na zachovanie pôvodného stavu a vybavenia nájomného bytu, 
h) skončenie nájmu, 
i) spôsob a lehotu vysporiadania finančnej zábezpeky, ak je súčasťou nájomnej zmluvy dohoda o finančnej zábezpeke podľa odseku 7, 
j) zoznam osôb tvoriacich domácnosť nájomcu. 
(2) Doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve môže byť najviac tri roky okrem prípadov, 
a) ak nájomcom je osoba so zdravotným postihnutím uvedeným v prílohe č. 2, ktorému sa prenajíma nájomný byt spĺňajúci podmienky ustanovené osobitným predpisom;25) pričom doba nájmu v tomto prípade môže byť najviac desať rokov alebo 
b) ak nájomcom je osoba podľa § 22 ods. 3 písm. d), ktorej sa prenajíma nájomný byt, pričom doba nájmu v tomto prípade môže byť najviac desať rokov. 
(3) V nájomnej zmluve sa upraví právo nájomcu na opakované uzavretie zmluvy o nájme nájomného bytu pri dodržaní podmienok uvedených v nájomnej zmluve a v tomto zákone. O možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy bude žiadateľ informovať nájomcu minimálne tri mesiace pred dohodnutým termínom skončenia nájmu nájomného bytu."


 

Vo veci súčasne uvádzame, že z bytu Vás nemôže prenajímateľ svojpomocne vysťahovať , teda byt vypratať. To by bolo možné len na základe súdneho rozhodnutia a následne exekučného konania.

Odporúčame  preštudovať zmluvy, prípadne kontaktovať advokáta na posúdenie krokov, aby došlo k predĺženiu nájmu.


©


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predĺženie krátkodobého nájmu bytu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň prajem. Mal som uzavretú nájomnú zmluvu na byt, ktorá mi končí o 2 týždne a s majiteľkou sme mali ústnu aj mailovú dohodu, že predlženie na ďalší rok platí. Dnes sa mi ozvala (2 týždne do skončenia zmluvy), že predlženie platí ale len pod podmienkou, že nájom sa zvýši z pôvodných 1000 eur na 1400 eur, inak zmluva na ďalší rok nebude. Ako sa viem v tomto ochrániť? Je tam nejaká výpovedná lehota? Čítal som o zákone § 676 odstavec 2.: Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Viem to nejako využiť? Za každú radu Ďakujem pekne.

Odpoveď: Predĺženie krátkodobého nájmu bytu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 20.07.2016)

Dobrý deň, v prvom rade je potrebné vo Vašej pôvodnej nájomnej zmluve pozrieť, či je možné ju meniť a dopĺňať iba na základe písomných dodatkov, ktoré podpíšu obaja účastníci zmluvy. Ak sa takéto ustanovenie vo Vašej zmluve nachádza, tak predĺženie jej trvania je možné iba na základe písomného dodatku podpísaného oboma účastníkmi konania (nie ústne alebo e-mailom). Výpovedná lehota je síce v Občianskom zákonníku upravená pre prípady výpovede nájomnej zmluvy, avšak vo Vašom prípade ide o skončenie nájmu uplynutím doby a nie výpoveďou. Z toho dôvodu vo Vašom prípade (ak nepodpíšete dodatok) dôjde k ukončeniu nájomného vzťahu uplynutím doby, na ktorú bola dohodnutá. Citované zákonné ustanovenie vo Vašej otázke (§ 676 ods. 2 OZ) pri nájme bytu neplatí. Vylučuje to osobitné ustanovenie pri skončení nájmu bytu a to ustanovenie § 710 ods. 2 OZ. Podľa tohto ustanovenia, ak bol nájom dohodnutý na určitý čas, uplynutím tohto času zaniká. Ustanovenie § 676 ods. 2 OZ neplatí pre nájom bytu. Tzn. že ak po uplynutí doby, na ktorú ste mali dohodnutí nájom, budete byt naďalej užívať, budete ho užívať bez akéhokoľvek právneho dôvodu. Takéto konanie prenajímateľky však považujem za nemiestne, najmä v prípadoch, kedy ste počas nájmu nájomné platili vždy riadne a včas.


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Predĺženie krátkodobého nájmu bytu" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (2,639)
Všetky recenzie
LEXANA - asistentka

Text zprávy
Moje zprava
Text v prvnim tlacitku