Porušenie predkupného práva

Dobrý deň,
vaša situácia sa týka porušenia predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré platí medzi spoluvlastníkmi pri prevode podielu na tretiu osobu. Najskôr je dôležité zhodnotiť, či ste o prevode podielu boli riadne upovedomená a či vám bola ponúknutá možnosť uplatniť si predkupné právo za rovnakých podmienok, ako bolo dohodnuté s treťou osobou. Z vášho opisu vyplýva, že ste dostali ponuky, ale neakceptovali ste ich, keďže ste nemali záujem podiel predať ani zameniť. Ak ste však neboli informovaná o konkrétnych podmienkach zamýšľanej zámenné zmluvy, mohlo dôjsť k porušeniu predkupného práva.

V prípade, že predkupné právo bolo porušené, môžete sa domáhať neplatnosti prevodu podielu na tretiu osobu alebo žiadať, aby súd určil, že ste oprávnená nadobudnúť podiel za rovnakých podmienok. Dôležité je však konať bez zbytočného odkladu, pretože súd prihliada aj na vašu pasivitu. Odporúčam najskôr vyžiadať kópiu zámennej zmluvy z katastra nehnuteľností, prípadne priamo od suseda /nie je však povinný vám ju predložiť/ a preskúmať aké podmienky boli dohodnuté. Následne zvážte konzultáciu s advokátom, ktorý vám pomôže pripraviť prípadnú žalobu na ochranu vášho predkupného práva.

Ďalším krokom je preveriť, či sused užíva váš pozemok bez právneho dôvodu. Ak by ste chceli situáciu riešiť, môžete žiadať o uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo vyzvať suseda na vypratanie pozemku a žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu. Nájomné nateraz platiť od neho nemôžete žiadať,lebo nie je uzatvorená nájomná zmluvy. V tejto fáze odporúčam zhromaždiť všetky relevantné dokumenty a komunikáciu a kontaktovať advokáta na vykonanie potrebných úkonov prípadne aj cestou súdu.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

pri predaji spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti platí zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ). Znamená to, že každý spoluvlastník musí svoj podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom písomne za rovnakých podmienok, za akých ho chce predať tretej osobe. Ak nebola ponuka uskutočnená, ide o relatívne neplatný úkon.

Predkupné právo sa uplatňuje aj pri darovaní, pokiaľ sa nejedná o prevod blízkej osobe, ak by boli oni Vašou blízkou osobou. Nemusia byť pokrvnými príbuznými. 

Váš ďalší krok môže byť riešiť situáciu mimosúdnou dohodou s "družstvom". Ak to nie je možné, môžu napadnutie zmluvy riešiť cez súdy. 

Dobrý deň, vzorový dokument neexistuje. Pokiaľ ide o uplatnenie si predkupného práva vo vzťahu k novému nadobúdateľovi, ktorý postup vyplýva z ust. § 603 ods. 3 OZ: "Ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo zachované.", potom je toto potrebné urobiť nasledovne. 

Novému nadobúdateľovi oznámte, že ste zo strany prevodcu (pôvodného spoluvlastníka) neboli upovedomený o možnosti kúpy tohto spoluvlastníckeho podielu, a to aj napriek tomu, že tento mal zo zákona vo vzťahu k vám takúto povinnosť. Vzhľadom na to, že túto porušil uplatňujete si predkupné právo priamo voči nadobúdateľovi a síce, máte záujem o odkúpenie tohto podielu za cenu, za ktorú ju nadobudol priamo on od pôvodného spoluvlastníka. Rovnako ho upozornite, že pokiaľ túto vašu žiadosť nebude rešpektovať, budete nútený vec riešiť súdnou cestou, nakoľko dôsledkom porušenia predkupného práva je kúpna zmluva, ktorú nadobúdateľ uzavrel s pôvodným vlastníkom, neplatná. Určite mu uveďte, že súdnym konaním mu vzniknú ďalšie náklady na trovy konania, ktoré bude musieť zaplatiť.

Ešte vás ale predsa len upozorním, že ak bol spoluvlastnícky podiel prevedený na blízku osobu pôvodného spoluvlastníka, v takomto prípade vám nepatrí predkupné právo.  

Dobrý deň,

v prípade existencie podielového spoluvlastníctva majú podieloví spoluvlastníci k prevádzanému prevodu predkupné právo s výnimkou prípadu, že sa podiel prevádza na blízku osobu spoluvlastníka. Za blízku osobu sa v zmysle §116 Občianskeho zákonníka považuje príbuzný v priamom rade, manžel, súrodenec, iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa považujú za osoby navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú by utrpela jedna z nich pociťovala druhá ako svoju vlastnú. Ak nejde o takúto osobu potom ako spoluvlastník máte pri prevode spoluvlastníckeho podielu predkupné právo.

V prípade, že sa predkupné právo porušilo a spoluvlastník Vám vec neponúkol na predaj, máte právo sa od nadobúdateľa daného podielu domáhať, aby Vám bola vec ponúknutá na predaj za rovnakých podmienok ako bola ponúknutá danému kupujúcemu alebo Vám predkupné právo ostane zachované. Vo vašom prípade predkupné právo vzniká zo zákona a viaže sa na vec. Smrť spoluvlastníka na tom nemení nič. Problém by nastal vtedy, ak by išlo iba o zmluvne dohodnuté predkupné právo, ktoré by sa viazalo na konkrétnu osobu, pretože v takom prípade by jeho smrťou zaniklo. To však nieje tento prípad. 

Za zmienku však ešte stojí premlčacia doba, ktorá je stanovená pre prípad, že by ste sa chceli dovolať relatívnej neplatnosti právneho úkonu, čo je tretia možnosť, okrem vyššie uvedených dvoch. V tomto prípade je lehota trojročná a začína plynúť odo dňa kedy došlo k porušeniu práva, pričom súdna prax za tento okamih považuje uzavretie kúpnej zmluvy medzi povinným, teda zomrelým spoluvlastníkom a nadobúdateľom daného podielu. Dovolať sa relatívnej neplatnosti sa robí spôsobom, že Váš prejav vôle dôjde predávajúcemu, teda spoluvlastníkovi a taktiež nadobúdateľovi, pričom z prejavu vôle musí vyplývať vôla spôsobiť neplatnosť daného úkonu. V prípade, že spoluvlastník, resp. predávajúci zomrel treba takýto úkon smerovať jeho dedičom. Aj keby ste túto možnosť nevyužili, resp. ak by premlčacia doba už uplynula, stále sa môžete domáhať, aby Vám bola vec ponúknutá na predaj alebo Vám predkupné právo zostane zachované.

Dobrý deň,
na tom sa rozdelení pozemku sa nemôžete dohodnúť spôsobom tým, že si sami určíte, ktorá časť pozemku bude komu patriť, lebo pozemok je v podielovom spoluvlastníctve a teda Vám patrí z každého m2 jedna tretina a druhému bratovi v každého m2 podiel 2/3.

Na rozdelenie pozemku budete nevyhnutne potrebovať geom. plán a následne budú učené samostatné parcely, ktoré budú ako samostatné parcely zapísané aj na liste vlastníctva. Na rozdelení pozemku by ste sa však museli vedieť dohodnúť.

Ak chcete svoj podiel predať, geom. plán nepotrebujete. Môžete postupovať tak, že bratovi písomne dopor. listom predložíte súlade s ust. § 140 Obč. zákonníka ponuku, aby váš podiel odkúpil a uvediete cenu za 1/3 pozemku, t.j. váš podiel na pozemku. Ak brat ponuku neprijme do dvoch mesiacov, t. j. nevyplatí sumu, ktorú uvediete v ponuke, môžete pozemok predať tretej osobe, avšak za rovnakých podmienok, ako ju ponúknete bratovi.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že spoluvlastník pozemku o celkovej výmere predal časť svojho podielu na pozemku o výmere cca 200 m2 cudzej tretej osobe.

K Vami položeným otázkam uvádzame :

I./ Predajom časti spoluvlastníckeho podielu o výmere cca 200 m2 nedošlo k drobeniu pozemku, keďže pozemok o výmere 2000 m2 je naďalej v podielovom spoluvlastníctve.

II./ Ak podielový spoluvlastník predal časť svojho podielu cudzej tretej osobe, mal využiť ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Vy ako osoba oprávnená z predkupného práva máte v podstate tri možnosti :

1./ Vyzvať nového podiel. spoluvlastníka pozemku, aby Vám odpredal ním nadobudnutý podiel na pozemku a to za rovnakých podmeinok, za ktorý on predmetný podiel kúpil.

2./ Ak spoluvalstník pozemku nebude reagovať v primeranej lehote, vo veci môžete podať žalobu na súd o neplatnosť kúpnej zmluvy, kde budete žalovať ako pôvodného podiel. spoluvlastníka ako predávajúceho časti pozemku, tak aj nového spolulastníka /kupujúceho. Žalobu musíte podať v lehote do 3 rokov (§ 101 Obč. zákonníka).

3./ Vo veci môžete postupovať aj tak, že nevykonáte žiadne úkony, teda ponošlete žiadnu výzvu, ani nepodáte žalobu na súd, pričom predkupné právo na predmetnú časť podielu o výmere cca 200 m2 Vám zostáva zachované v súlade s ust. § 140 Obč. zákonníka.

Dobrý deň,

na Vašu otázku odpovedáme nasledovné :

1./ V otázke píšete, že vo veci Vám bolo doručené rozhodnutie súdu po viac ako roku a že spor bol rozhodnutý vo Váš prospech.

2./ Na presnejšie  a detailnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vidieť samotný rozsudok a doklady vzťahujúce sa na vec. Ak Vám z rozsudku vyplývajú práva, tieto je potrebné uplatniť  cestou súdneho exekútora ak nebudú splnené dobrovoľne povinnou sobou.