Otázka: Kancelárske priestory - nečinnosť správcu budovy

Dobrý deň, prajem pán advokát, Obraciam sa na Vás s prosbou o pomoc pri vyriešení nášho problému, ktorý nižšie bližšie špecifikujem: Máme prenajatú kanceláriu, v ktorej už na konci minulej zimy v marci 2017, keď sa začal topiť sneh začala pretekať strecha, čo spôsobilo zamákanie plafónu, opadávanie omietky, zvýšila sa vlhkosť vzduchu, čoho dôsledkom bolo vytvorenie plesne na strope a iných častiach stien. Zamestnanci boli vystavovaní tomuto prostrediu, a taktiež sme museli tolerovať kvapkanie vody do nádob. Havarijný stav sme okamžite správcovi nahlásili, správca situáciu riešil opakovaným posúvaním termínov opravy, vady odstránil čiastočne – plafón dal natrieť špeciálnym prípravkom na vysušenie stien. Počas letných mesiacov sa mal priestor vysušiť a následne dať do pôvodného stavu, čo sa do dnešného dna nestalo. Správca nezabezpečil sušičku stien a ani následný náter plafóna. Kancelária estetický nezodpovedá bežným štandardom kancelárskych priestorov, rovnako tak ľuďom pracujúcim v priestoroch z plafóna opadáva náter, ktorý bol namiesto sušičky použitý na jeho zamákajúce steny. Správca nás neustále napomínal, aby sme priestor stále vetrali otváraním okien, čo samozrejme spôsobuje zvyšovanie nákladov na energie. Aktuálne už začiatkom zimy, pri prvých snežných zrážkach sa plafón znova dostáva do havarijného stavu, ako to bolo na začiatku tohto roka. Správcu sme vyzvali – reklamáciou, ku kompenzácii nájomných nákladov, v súvislosťou s týmto vážnym nedostatkom v priestoroch. Vyjadrenie správcu k reklamácií sme doposiaľ neobdržali. Snažili sme sa ho dotlačiť k riešeniu situácie, aj neplatením nájmu v stanovenom čase, no jeho reakcia bola, že pre neplatenie nájmu budeme z nájmu vypovedaní. Preto sme museli nájom doplatiť. Na základe tejto dlhodobej nečinnosti sme podali žiadosť o výpoveď dohodou, ale uznaná nám bola s 3-mesačnou výpovednou lehotou. Prosíme Vás o právnu radu, čo si mame možnosť nárokovať v súvislosti so zaplatením nájmom od marca 2017 do januára 2018, kedy nám skončí nájomná zmluva. Ďakujeme Vám veľmi pekne za Vašu pomoc a želáme Vám príjemný deň. 

Odpoveď: Kancelárske priestory - nečinnosť správcu budovy

Dobrý večer, 
ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

Právna úprava predmetnej problematiky je obsiahnutá v ust. Občianskeho zákonníka a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Pre Vás je dôležité vedieť nasledovné :

1./ OZ zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné prípady nájmu (§ 720 OZ,  jeho vlastná úprava je obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ . Ide o zák. č. 116/1990 Zb. Znamená to, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl.OZ špeciálne a na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon.

2./ Zákon  č. 116/1990 Zb. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov, aj keď sa jedná o pomerne staršiu právnu úpravu, stále platí. Citovaný zákon sa vzťahuje 
a) na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu;
b) na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.
2./ Podľa cit. zákona prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.
Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Ak zmluva neobsahuje náležitosti dľa uvedeného je neplatná.

3./ § 5 Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu /citujeme/ :
"Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.
Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním.
Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla."
§ 8 : Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.

Poznámky k otázke :

Uvádzate, že cca v marci 2017 ste reklamovali u psrávcu nehnuteľnosti zatekanie strechy resp. vlhnutie stien. K dnešnému dňu ste neobdržali odpoveď.
Uvádzame, že rozsah práv a povinností  správcu /neuviedli ste ho/ je stanovený dohodou vlastníka nehnuteľnosti a jej správcu. Správca teda konal resp. nekonal len podľa ich zmluvy.  Bližšie povinnosti správcu by ste mali mať uvedené v samotnej zmluve o nájme nebyt. priestorov. 
Z otázky pre nás vychádza, že po celý čas, aj napriek vlhnutiu stien resp. nedostatkov, ktoré sa objavili v súvislosti so zimným obdobím, ste priestory aj užívali v celoosti, len jednalo sa o nedostatky, ktoré znižovali konfort užívania priestorov. Neviem, či ste v tejto súvislosti Vy ako nájomcovia vynaložili nejaké finančné prostriedky na odstránenie nedostatkov, na ktoré ste predtým upozornili správcu, predpokladám, že písomne, resp. iným preukázateľným spôsobom.. Obmedzenie užívania priestorov  v zmysle ust. § 8  zákona znamená, že by ste časť priestorov nemohli užívať vôbec, a teda obmedzenie by tu bolo dané v tom, že by ste  nevyužívali nebyt. priestory ako celok podľa zmluvy o nájme, resp. časť  týchto priestorov by ste neužívali vôbec, resp. vzhľadom na ich zlý stav len napr. málo hodín denne. 
Toto obmedzené užívanie by ste museli preukázať aj v prípadnom súdnom konaní - výpovede svedkov, napr. zamestnancov aj napr. ostatnými nájomcami, ako aj na základe upozornenia správcu, fotodokumentáciou. Táto položka - Vami vynaložení vlastné náklady v súvislosti s neodstránením závad - by bola tiež vymáhateľná cestou súdu. Z otázky nevyplýva, či ste voči správcovi uplatnili nárok na zľavu z nájomného v lehote bez zbytočného odkladu po zistení neodostatkov, na základe ktorých došlo k obmedzeniu užívania priestorov.

Citujeme z rozsudku OS NITRA č.k. 12C/168/2010 : 

"Ďalej platí, že podľa § 675 OZ právo na odpustenie alebo poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u  prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa,  keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim. 
Lehota bez zbytočného odkladu je poriadkovou lehotou, ďalšia šesťmesačná lehota je lehotou prekluzívnou, čo znamená, že ak nájomca v rámci nej neuplatní svoj nárok, jeho nárok zanikne. Forma,  ktorou sa môže uplatnenie nároku na zľavu z nájomného uskutočniť, nie je predpísaná. Uplatnenie  tohto nároku je právnym úkonom, na ktorý sa vzťahuje ustanovenie § 37 OZ. Za účelom zadosťučinenia  požiadavke určitosti a zrozumiteľnosti treba, aby bolo z jeho obsahu jasné, aký nárok nájomca uplatňuje a z akého dôvodu, prípadne za aké obdobie. Jeho forma nie je predpísaná, môže sa uskutočniť písomne, ústne, aj telefonicky, mailom a podobne. 
Podľa § 37 ods. 1 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne, inak je neplatný.
Podľa § 580 OZ, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu,  zaniknú započítaním pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie.  Podľa § 581 ods.2 OZ, započítať nemožno premlčané pohľadávky, pohľadávky, ktorých sa nemožno domáhať na súde, ako aj pohľadávky z vkladov. Proti splatnej pohľadávke nemožno započítať pohľadávku, ktorá ešte nie je splatná."

T.j. : V zmysle cit. ustanovení ste si mali u prenajímateľa uplatniť zľavu z nájomného ak sú splnení podmienky, že došlo k obmedzenému užívaniu nebyt. priestorov.

4./ Podľa ust. § 9 cit. zákona  nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak
a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;
d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;
e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.
i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.
Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.
Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak. 
Výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
Ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

K otázke : Výpoveď dohodou právny poriadok nepozná. Buď výpoveď alebo dohoda. Nesúhlas prenajímateľa s výpoveďou v súlade s ust. zákona, resp. Vašich dojednaní v zmluve nie je potrebný. V prípade, že ste mali zmluvne dojednanú inú výpovednú lehotu ako 3-mesačnú, potom platí táto dojednaná lehota.

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.