Otázka: Ako sa brániť proti problémovému susedovi?

Dobrý deň. Bývam na dedine v RD. Dom som kúpila v roku. 2007 ako chalupu, ale od r. 2015 ho trvalo užívam na bývanie aj s rodinou. Rok potom ako som ja kúpila dom, čiže v r. 2008, zmenil sa aj majiteľ susedného domu, ktorého zadná stena je súbežne s mojim domom. Najprv bolo všetko v poriadku a neregistrovala som žiadne negatívne zmeny. Problém nastal až v r. 2009, keď som po dlhšej dobe prišla skontrolovať svoju nehnuteľnosť a zistila som, že pokiaľ som ja ležala s rizikovým tehotenstvom, on dal zrekonštruovať strechu na jeho dome. 1. Bez stavebného povolenia, bez toho, aby čokoľvek oznámil, či už na obecnom úrade a samozrejme mne, ako priame susede. 2. Strecha je oveľa širšia ako bola pôvodná a jej sklon zasahuje na môj pozemok, sneh v zime padá mne do vyčistené ho dvora, či na odstavené auto. 3. Snehové zábrany osadil až predvlani, ale sú tak minimálne nízke, že sneh ich vôbec neregistruje a správa sa, akoby tam neboli. 4. Komín ma pod úrovňou strechy, aj keď podľa zákona ma byt až 50 CM nad jej vrcholom. Síce je to len krbových komín, nie hlavný vykurovací, ale, keď zakúrila v krbe, všetok dym mám v dome. 5. Strešné okno ma tak nízko umiestnené, že cez neho vidieť rovno do našej deckej izby. 6. Digestor z jeho kuchyne ma vývod k nám na dvor. 7. Najväčší problém je jarok pri dome. Podľa katastrálnej mapy, od susedovho domu je ešte 40cm, ktoré prináleží k jeho domu. Predvlani drenazoval dom, čo som mu umožnila bez najmenších problémov a požiadala ho, aby pri betónovými jarok poriadne vyspadoval a dodržal pôvodnú šírku 40 CM. Nič z toho sa ale nestalo, dokonca, keď ho manžel upozornil na chyby čo spravil a žiadal ho o ich odstránenie, začal sa správať grobiansky a hulvátsky. Jarok nakoniec po premietaní ma skoro až 80 cm! Ale on tvrdí, že tak to bolo aj predtým. Nedá si vysvetliť, že to tak nikdy nebolo. Dom vydrenazoval tak, že drenážny sokel ma okolo 22 CM hrúbku od jeho domu, plus ešte ten jarok. Čiže nám ukrojil z nášho pozemku a teraz začal zatepľovať. To je ďalších min. 10 CM. Takto nakoniec vezme z môjho pozemku celý meter a my s tým nič nebudeme môcť spraviť. Chcem Vás požiadať o radu. Pochopila som, že dohovorom s týmto človekom nič nevyriešime a rozhodla som sa obrátiť na obecný aj stavebný úrad. Nie som zbehla v zákonoch a potrebovala by som od Vás radu, na aké zákony sa oprieť, aby som svoj list, ktorý mám v úmysle napísať susedovi a zároveň ho odoslať aj na patrične úrady, štylizovala presne podľa znení zákonov. Ďakujem za pomoc a odbornú radu.

Odpoveď: Ako sa brániť proti problémovému susedovi?

Dobrý deň,

ďakujeme Vám za položenie Vašej otázky a zasielame Vám nasledovné stanovisko:

Vzhľadom na to, že Vaša otázka sa skladá z viacerých podotázok, budeme na ne v našej analýze postupne odpovedať.

1/ Strecha

V súlade s ust. § 139 ods. 15 písm a) zákona č. 50/1976 Zb., o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len „Stavebný zákon“) sa udržiavacími prácami, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie (bežné udržiavacie práce), rozumejú najmä opravy fasády, opravy a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, opravy oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa.

V tejto súvislosti je zároveň dôležitá skutočnosť, či išlo len o výmenu strešnej krytiny alebo došlo k stavbe úplne novej strechy (v tomto prípade by bolo potrebné stavebné povolenie).

Ak došlo len výmene strešnej krytiny, Váš sused nebol povinný ohlásiť opravu stavebnému úradu, ak sa nemenila jej trasa.

Nakoľko nedisponujeme presnými informáciami, nedovoľujeme si zhodnotiť, či strecha trasu menila, alebo nie. Ak sa však, ako uvádzate vo Vašej otázke, zmenil jej sklon aj šírka, je možné túto skutočnosť prezumovať.

Ak stavebný úrad zhodnotí, že Váš sused konal bez príslušného povolenia, bude Váš sused povinný v súlade s sut. § 88a ods. 1 Stavebného zákona požiadať o dodatočnú legalizáciu stavby.

Zároveň je Váš sused povinný v zmysle nižšie uvedených ustanovení zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka (ďalej len „Občiansky zákonník“) zabezpečiť, aby sneh z jeho strechy nepadal do Vášho dvora.

Vlastník má v súlade s ust. § 126 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.

Podľa ust. § 127 ods. 1 OZ platí, že vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.

Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.

Následne ust. § 127 ods. 2 OZ stanovuje, že ak je to potrebné a ak to nebráni účelnému využívaniu susediacich pozemkov a stavieb, môže súd po zistení stanoviska príslušného stavebného úradu rozhodnúť, že vlastník pozemku je povinný pozemok oplotiť.

Uplatňovanie a posúdenie susedských vzťahov je potrebné vždy vykladať v súlade s dobrými mravmi. Vzájomné konanie alebo opomenutie medzi susedmi nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

Pre porušenie pravidla správania sa predpokladá, aby rozpor s dobrými mravmi bol dostatočne výrazný, spoločensky jasný a zrozumiteľný, aby sa v úvahách zachovala potrebná miera tolerancie a rezervovanosti.

Porušenie zákazu ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok spočíva v úprave pozemku alebo stavby na ňom zriadenej bez dostatočných opatrení na upevnenie stavby alebo pozemku.

Zákaz spočíva v činnosti, ktorá môže spôsobiť napr. pohyb, prípadne zosuv pôdy alebo snehu.

Ak osoba upravujúca pozemok alebo stavbu odmietne vykonať opatrenia na upevnenie, susedovi vznikne oprávnenie vykonať vhodné opatrenia, pričom má právo na náhradu účelne vynaložených nákladov.

Ak v dôsledku činnosti suseda dôjde nielen k ohrozeniu, ale aj ku škode, je ten, ktorému vznikla škoda, oprávnený aj na náhradu škody.

V tejto súvislosti si ešte dovoľujeme uviesť, že v súlade s ust. § 417 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že komu škoda hrozí, je povinný na jej odvrátenie zakročiť spôsobom primeraným okolnostiam ohrozenia.

Následne ust. § 417 ods. 2 Občianskeho zákonníka ustanovuje, že ak ide o vážne ohrozenie, ohrozený má právo sa domáhať, aby súd uložil vykonať vhodné a primerané opatrenie na odvrátenie hroziacej škody.

2/ Komín

V súlade s ust. § 51 ods. 1 Stavebného zákona platí, že komíny a výduchy musia bezpečne odvádzať odpadové plyny zo zariadení na spaľovanie palív a z iných technologických zariadení do vonkajšieho ovzdušia a odolávať účinkom spalín.

Výšku komína nad strechou upravuje vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 338/2009 Z. z. , ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia zákona o ovzduší (ďalej len „Vyhláška“).

Nakoľko nedisponujeme bližšími informáciami o type komína, dovoľujeme si uviesť len všeobecné pravidlo a síce, že v súlade s bodom 4.1.3. prílohy č. 6 Vyhlášky platí, že ak ide o plochú strechu alebo o šikmú strechu so sklonom 20° a menej, pre zariadenia na spaľovanie palív s tepelným príkonom 0,3 MW a viac, je potrebné prevýšenie ústia komína alebo výduchu nad strechou určené podľa bodu 4.1.2 zvýšiť o 0,5 m.

Či komín, ktorého splodiny Vám idú do dvora spadá pod uvedený bod alebo pod iný bod Vyhlášky, posúdi príslušný stavebný úrad.

Aj v tomto prípade sú aplikovateľné vyššie citované ust. § 127 a § 417 Občianskeho zákonníka (a to isté platí aj čo sa týka problému s digestorom ako uvádzate v bode 6 Vašej otázky).

Strešné okno

V tejto súvislosti si dovoľujeme uviesť, že nakoľko nedisponujeme bližšími informáciami o reálnej vzdialenosti medzi Vašimi rodinnými domami, dovoľujeme si Vám uviesť len všeobecné informácie.

V súlade s ust. § 6 ods. 4 Vyhlášky Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 532/2002 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie (ďalej len „Vyhláška 532/2002 Z. z.“) platí, že v stiesnených územných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností; v týchto prípadoch sa nevyžaduje dodržanie vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov podľa odseku 3.

Zároveň upozorňujeme na ust. § 11 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého má fyzická osoba právo na ochranu svojej osobnosti, najmä života a zdravia, občianskej cti a ľudskej dôstojnosti, ako aj súkromia, svojho mena a prejavov osobnej povahy.

Ak by Váš sused napr. vyhotovoval Vaše obrazové podobizne, alebo Vás cez predmetné strešné okno hoci len sledoval, máte právo obrátiť sa na súd so žalobou na ochranu osobnosti.

Jarok

Vlastnícke právo ako také je absolútne a pôsobí „erga omnes“.

V ústavnoprávnej rovine podľa čl. 20 ods. 1 zákona č. 460/1992 Zb., Ústavy Slovenskej republiky vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu.

Funkcia práva vlastniť majetok a jeho ochrana spočíva v tom, aby sa vlastníkovi poskytla a súčasne aj trvale garantovala právna istota, že vlastnícke právo k veci, ktoré nadobudol v súlade s platnými zákonmi, sa nemôže obmedziť alebo využiť bez právneho dôvodu (PL. ÚS 16/95).

V čl. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd v znení dodatkového protokolu č. 1 sa poskytuje ochrana majetku každej fyzickej a právnickej osobe s výnimkou pozbavenia majetku na základe podmienok ustanovených v zákone z dôvodu verejného záujmu.

Z čl. 1 protokolu č. 1 k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd vyplýva, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba má právo pokojne užívať svoj majetok. Nikoho nemožno zbaviť jeho majetku s výnimkou verejného záujmu a za podmienok, ktoré ustanovuje zákon a všeobecné zásady medzinárodného práva.

Zateplenie domu

Zateplenie rodinného domu je stavebná úprava, ktorou sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti. Podľa § 55 ods.2 písm. c) Stavebného zákona postačí za týchto podmienok stavebnému úradu ohlásenie.

Úprava však nesmie byť spojená s prístavbou, nadstavbou, zobytnením podkrovia, zásahom do nosných konštrukcií, zmenou tvaru otvorov.

K zatepleniu nemôže dochádzať na hranici pozemku zo strany iného vlastníka. V týchto prípadoch sa požaduje stavebné povolenie.

Podľa ust. § 58 ods. 2 Stavebného zákona, stavebník musí v žiadosti o stavebné povolenie preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. To neplatí, ak tieto skutočnosti preukázal v územnom konaní a po právoplatnosti územného rozhodnutia nedošlo k zmene.

Ak nesplní podmienky stanovené Stavebným zákonom, stavebný úrad mu stavebné povolenie nevydá.

Obdobná situácia mala platiť aj pri drenažovaní jeho rodinného domu, nakoľko došlo k zásahu do Vášho vlastníckeho práva.

V tejto súvislosti Vám odporúčame písomne vyzvať Vášho suseda o finančnú kompenzáciu a úpravu vlastníckych vzťahov na základe nového stavu, ktorý vznikol úpravami na jeho dome (za predpokladu, že netrváte na tom, aby prinavrátil veci do pôvodného stavu).

Ak s tým nebude súhlasiť, odporúčame Vám obrátiť sa na advokáta, ktorý si od Vás vyžiada bližšie informácie a pomôže Vám s uplatňovaním Vašich nárokov v súdnom konaní.

Ak by ste sa chceli súdnemu konaniu vyhnúť, máte možnosť obrátiť sa na mediátora, ktorý ako kvalifikovaný odborník na komunikáciu a riešenie sporov je stranám nápomocný pri riešení ich sporu resp. konfliktného stavu a hľadaní obojstranne akceptovateľných riešení sporu.