Dobrý deň,
vo veci Vami položenej otázky považujem za rozhodujúce odlíšiť skutkový stav od právneho hodnotenia.
Zo skutkového stavu vyplýva, že ste mali s realitnou kanceláriou uzatvorenú neexkluzívnu sprostredkovateľskú zmluvu a byt ste napokon predali priamo kupujúcemu, ktorého ste pôvodne kontaktovali Vy (prvý telefonát), pričom realitná kancelária si po prevode vlastníctva uplatňuje províziu s tvrdením, že kupujúci mal obhliadku „cez nich“ a že majú „protokol o obhliadke“, ktorý podľa Vás nie je podpísaný Vami ako predávajúcou.
Právne posúdenie podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka pri sprostredkovaní stojí na tom, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na odmenu (províziu) vtedy, ak záujemca (Vy ako osoba, ktorá si sprostredkovanie objednala) uzavrie zmluvu s treťou osobou a táto zmluva bola uzavretá pričinením sprostredkovateľa, teda musí existovať príčinná súvislosť medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím kúpnej zmluvy. Zároveň platí, že ak sprostredkovateľ nepreukáže (alebo nenavrhne dôkazy), že Vám poskytol informáciu o príležitosti uzavrieť zmluvu s konkrétnou osobou a že ste následne zmluvu uzavreli práve na základe jeho sprostredkovateľskej činnosti, nárok na províziu mu nevznikne, čo v konečnom dôsledku vyplýva aj zo znenia otázky.
Toto je pre Vašu vec kľúčové, lebo realitná kancelária bude musieť v spore uniesť dôkazné bremeno, že práve jej činnosť viedla k uzavretiu kúpnej zmluvy. Neexkluzívna povaha zmluvy spravidla znamená, že ste si nezaviazali „predať iba cez nich“. Aj pri neexkluzívnej zmluve však môže vzniknúť provízia, ak preukážu, že konkrétny kupujúci je výsledkom ich sprostredkovania (napríklad tým, že ho oni reálne priviedli k obhliadke, poskytli mu údaje, sprostredkovali kontakt a podobne) a že medzi touto činnosťou a uzavretím kúpnej zmluvy je príčinná súvislosť.
Poznamenávame však, že keďže k podpísaniu dokladov v papierovej forme nedošlo v kancelárii RK, ale mimo jej priestorov, museli byť splnené mnohé podmienky a požiadavky zákona o ochrane spotrebiteľa /poučovcia povinnosť, ktorých je cez 20/.
K Vášmu popisu „protokolu o obhliadke“: samotný interný papier realitnej kancelárie bez Vášho podpisu ešte automaticky nemusí preukazovať, že obhliadka prebehla s Vaším vedomím, že sa týkala Vášho bytu, ani že kupujúci bol realitkou „vyhľadaný“ a že práve to viedlo k uzavretiu kúpnej zmluvy.
V sporoch o províziu je podstatné práve preukázanie pričinenia sprostredkovateľa a príčinnej súvislosti. Za dôležité považujem aj to, že Občiansky zákonník v tejto oblasti kladie dôraz na výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa, teda RK.
Z hľadiska občianskoprávneho základu nároku, považujem za racionálne brániť sa podaním odporu ak Vy viete tvrdiť, že kupujúceho ste si zabezpečili Vy, že realitná kancelária Vám v skutočnosti neposkytla príležitosť uzavrieť zmluvu s týmto kupujúcim, a že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo v príčinnej súvislosti s jej činnosťou, ako aj poukázať na to, že s realitnou kanceláriou nemáte spísanú žiadnu zmluvu o sprostredkovaní.
Z praktického hľadiska by som Vám odporučila postaviť obranu na tom, že nárok na províziu nevznikol, lebo nebol splnený základný predpoklad podľa Občianskeho zákonníka, že prvotný kontakt na kupujúceho ste mali Vy, že zmluvy a kataster ste si riešili sami, a že listina o obhliadke, ktorú predkladá realitná kancelária, podľa Vás nie je spôsobilá preukázať ich pričinenie (najmä ak absentuje Váš podpis a jasné prepojenie na konkrétny obchod, ako aj samotná zmluva o sprostredkovaní, kde okrem iných platí ust. § 775 Občianskeho zákonníka :
"Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a."
Ak by realitná kancelária popri provízii uplatňovala aj „náklady“, že náhrada nákladov popri odmene patrí sprostredkovateľovi iba vtedy, ak ste si to výslovne dohodli; pri pochybnostiach len vtedy, ak mu vôbec vznikol nárok na odmenu .
Bez porady s advokátom nič neuhradzujte. Len je potrebné postrážiť lehotu na podanie odporpu proti platobnému rozkazu.
Vo veci môžete kontaktovať našu advokátsku kanceláriu, aby sme Vám pomohli.
