Otázka: Provízia pre realitnú kanceláriu ?

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať, či mi niečo hrozí: Predávam byt a snažil som sa vyhnúť realitným kanceláriám. Napriek tomu ma presvedčili na obhliadku. Vedel som, že 1. pravidlom je nenakladať sa zbytočne a nepodpisovať nič, tak som na obhliadke mal postupne asi 5 maklérov aj so záujemcami. Hneď pri druhom z nich, som sa akosi nechal uniesť a podpísal som akýsi papier, vraj len "potvrdenie o návšteve" - čo podpisujem, som si narýchlo prečítal, ale zdalo sa mi to nezáväzné. Hneď na to som aj zabudol. Dnes pri šiestej obhliadke prišiel ten istý maklér (avšak už s iným záujemcom) a opäť na mňa na konci obhliadky vytiahol papier - opäť vraj ide len o evidenciu - kde sa podpísal záujemca, maklér a mal som sa podpísať aj ja. No pri prečítaní som si všimol vetu v znení zhruba takto: "Predávajúci sa svojim podpisom zaväzuje vyplatiť províziu realitnej kancelárii za predaj nehnuteľnosti". Na moju otázku, že sme sa na žiadnej provízii nedohodli, mi maklérka nevedela odpovedať. Čo na to dodať. Teda sa chcem opýtať: Ak som náhodou pri prvej návšteve podpísal províziu pre realitnú kanceláriu, bude táto "akože" zmluva platiť len pri predaji danému záujemcovi, ktorý sa na tlačivo tiež podpísal (mimochodom, on už o kúpe nemá záujem)? Alebo si províziu realitná kancelária môže nárokovať aj v prípade, keď nehnuteľnosť predám komukoľvek alebo cez inú kanceláriu? Viem, že je to ťažko posúdiť, keďže ani sám neviem, čo som vlastne podpísal a som si toho aj vedomý. Myslím si však, že človeku by malo byť povedané, o čo sa jedná a ak nie, dá sa to zo strany makléra považovať za zavádzanie, nie je to tak? Ďakujem.

Odpoveď: Provízia pre realitnú kanceláriu ?

Dobrý večer, 
Vaša otázka sa skôr týka skôr obáv z toho, ako dopadne po finančnej stránke prípadná požiadavka realitnej kancelárie na vyplatenie provízie za sprostredkovanie predaja Vašej  nehnuteľnosti - bytu.

Vychádzame z otázky, že ste sa s realitnou kanceláriou nepodpisovali žiadnu zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti a podpisovali ste zrejme len listinu s označením "záznam  o prehliadke nehnuteľnosti ", ktoré mnohé realitné kancelárie, ako tvrdia, že sa jedná len o formalitu o tom, že ich maklér bol na obhliadke Vašej nehnuteľnosti, a ktorý záznam o obhliadke nemáte ani k dispozícii.

Prípad rozoberieme z právneho hľadiska, ktoré je pre Vás podstatné : 
1./ Sprostredkovateľská zmluva  ako zmluvný typ medzi realitnou kanceláriou a fyzickou osobou, ktorá má záujem o predaj nehnuteľnosti je upravená v ust. § 774 a nasl. Obč. zákonníka ("OZ") :
"Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. 

Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a. Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu. 
Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom."

Poznámky : Medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou sprostredkovateľom musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť, teda srostredkovateľská činnosť musí viesť k sledovanému výsledku – k uzavretiu sprostredkovávanej, teda kúpnopredajnej zmluvy. Ak by však tento výsledok nebol dosiahnutý, nemožno hovoriť o splnení záväzku zo strany sprostredkovateľa /RK/, a to ani vtedy, ak by sprostredkovateľ riadne vyvinul všetku sprostredkovateľskú aktivitu.

Platí, že určenie odmeny, resp. provízie patrí medzi podstatné náležitosti zmluvy o sprostredkovaní. Ak by sprostredkovateľská zmluva neobsahovala dohodu o provízii, bola by zrejme absolútne neplatná v zmysle ustanovenia § 39 OZ. 

2./ Podľa otázky usudzujeme, že nemáte podpísanú žiadnu zmluvu o sprostredkovaní v písomnej forme, len ste podpísali formulár resp. záznam o obhliadke nehnuteľnosti.
Poznamenávame, že v prípade, že by bola aj uzatvorená zmluva s realitnou kanceláriou a s Vami ako spotrebiteľom mimo prev. priestorov /teda mimo sídla predmetnej RK/, Vy ako spotrebiteľ by ste museli byť písomne poučený o cca 20 skutočnostiach v zmysle ust. zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. Pokiaľ sprostredkovateľská zmluva so spotrebiteľom neobsahuje tieto zákonné poučenia, môže sa veľmi jednoducho stať, že realitná kancelária nedostane províziu za sprostredkovanie predaja/kúpy nehnuteľnosti, čo je zrejme aj Váš prípad, nakoľko žiadna zmluva v písomnej forme nie je.

Podľa § 3 ods. 2 vyššie citovaného zákona o ochrane spotrebiteľa sa spotrebiteľovi tieto informácie musia poskytnúť v prípade zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov v listinnej podobe alebo so súhlasom spotrebiteľa v podobe zápisu na inom trvanlivom nosiči, čo tiež nemáte, nakoľko žiadna zmluva o sprostredkovaní uzatvorená mimo prevádzkových priestorov nebola.

3./ Ako sme uviedli vyššie, všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi RK a záujemcom – spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov RK musia byť uzatvorené  výlučne v písomnej forme. Neuzavretím sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme môže dôjsť k porušeniu aj ďalších právnych predpisov - zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu, ktorý ustanovuje povinnosti subjektom, ktoré označuje ako povinné osoby, medzi ktoré zaraďuje aj právnické osoby alebo fyzické osoby oprávnené sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľnosti, teda RK. Starostlivosť tejto povinnej osoby - RK - vo vzťahu ku klientovi je urobiť písomný záznam, ktorý je povinná mať k dispozícii RK pri kontrole podľa § 29 cit. zákona; písomný záznam musí obsahovať informácie odôvodňujúce výsledok posudzovania obchodu. Tieto  informácie RK o Vás nemá. 

4./ Záverom uvádzame z rozsudku OS Nové Zámky z 10.10.2012 sp. zn. : 3C268/2011, ktorý žalobu RK o zaplatenie provízie zamietol (skrátené) :
"Súd návrh zamietol na tom základe, že navrhovateľ neuniesol svoje dôkazné bremeno a nepreukázal skutočnosti, ktoré tvrdil, nepreukázal, že by odporcovia boli porušili zmluvu, na ktorej sa s právnym zástupcom navrhovateľa dohodli a tým nepreukázal, že by mu bol vznikol nárok na zaplatenie provízie, ktorej zaplatenia sa voči odporcom domáha.
Súd hodnotiac vykonané dôkazy a to výpovede účastníkov a svedkov a tiež obsah obhliadkového formulára jednotlivo a aj vo vzájomnej súvislosti konštatuje, že navrhovateľ /RK/ je v dôkaznej núdzi, do ktorej sa dostal svojím pričinením tým, že s odporcami neuzavrel zmluvu o sprostredkovaní v písomnej forme a v tejto dôkaznej núdzi nedokáže preukázať skutočnosti, ktoré tvrdí, teda nedokáže preukázať kedy zmluva o sprostredkovaní bola uzavretá, aký bol jej obsah a kedy jej platnosť skončila, nakoľko z výpovedí účastníkov a svedkov to nie je možné ustáliť a tým nedokáže preukázať ani to, že by počas jej platnosti došlo k tomu, že odporcovia bez jeho vedomia odpredali svoju nehnuteľnosť tretej osobe, resp. že by boli porušili povinnosti z tejto zmluvy im vyplývajúce, pretože tie nie je možné presne identifikovať práve pre neznámy obsah ich dohody, pričom pokiaľ by bola medzi účastníkmi uzavretá zmluva v písomnej forme, bolo by jednak nepochybné čo bolo jej obsahom.
Z vykonaného dokazovania má súd za preukázané, že došlo ku konkludentnému uzavretiu zmluvy o sprostredkovaní kúpy domu a to odovzdaním kľúčov od domu a platnosť tejto zmluvy skončila rovnako konkludentne a to vrátením týchto kľúčov.
Taktiež nebolo preukázané aká bola dohodnutá výška provízie pre realitnú kanceláriu (a tiež to za akú cenu sa mala nehnuteľnosť predávať), čo je nepochybne zásadnou otázkou pre prípadné priznanie nároku navrhovateľa /RK/, ktorú skutočnosť taktiež nedokázal preukázať pre sporný obsah dohody medzi účastníkmi a súd poukazuje i na skutočnosť, že nie je zrejmé, či predmetom tejto dohody bolo len sprostredkovanie záujemcu o kúpu alebo aj ďalšie úkony s uzavretím kúpy nehnuteľnosti zákonite spojené ( písomná kúpna zmluvy, návrh na vklad a podobne)."

Záver 

Pre prípad, že by Vás RK kontaktovala  požiadajte o predloženie všetkých dokladov pre Vás doteraz Vami podpísanými - záznamy o obhliadke, aby ste tieto mali k dispozícii.  Ak by bol opätovne záujem o prehliadku bytu, požiadajte RK, ak máte o predmetnú službu záujem, o bezdpodmienečné  predloženie zmluvy o sprostredkovaní v písomnej forme. Zmluvu odporúčame konzultovať s advokátom.  Podpisovanie akýchkoľvek dokladov teraz s RK so spätnou platnosťou neodporúčame. Rovnako v prípade, že by Vás kontaktovala RK s požiadavkou na vyplatenie zálohy provízie, prípadne provízie, kontaktujte advokáta.  Za terajšieho stavu RK nemá nárok na províziu.

Vo všetkých veciach, v ktorých Vás bude kontaktovať RK s nejakými požiadavkami, sa môžete obrátiť na našu advokátsku kanceláriu.

Budeme radi, ak nám dáte vedieť, či Vám naša právna rada pomohla a ako ste dopadli.