Máte
otázku?

Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Bratislava

Otázka: Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu

Dobrý deň. Pred viac ako 27 mesiacmi som podpísal zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bola kúpa bytu v novostavbe. Developer sa v zmluve zaviazal dokončiť projekt do 12 mesiacov. Maximálne povolené omeškanie v zmluve bolo ďalších 12 mesiacov. Avšak, projekt sa omeškal a ani po viac ako dvoch rokoch nie je stále dokončený. Práce síce aktuálne prebiehajú, no deklarované dokončenie je o minimálne ďalších 6 mesiacov. Keďže developer porušil zmluvu tým, že nesplnil dohodnutý termín, mám právo odstúpiť od zmluvy. Rád by som vedel, aké mám v prípade odstúpenia od zmluvy nároky na nahradenie škody spôsobenej touto situáciou? Vo zmluve nemám stanovenú výšku odškodnenia pre tento prípad, ale zároveň sa vo zmluve nevzdávam tohoto nároku. Aká je právna prax v obdobnom prípade? Môžem požadovať napríklad náhradu nákladov na prenájom, ktoré som musel počas tých 27 mesiacov platiť? Keďže v prípade, že by bol projekt dokončený v deklarovanom termíne, tieto náklady by mi nevznikli. Rovnaký výsledok by nastal, keby som neuzavrel túto zmluvu a zakúpil inú nehnuteľnosť - taktiež by mi náklady na prenájom nevznikli. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu

Dobrý deň, často pripomienkujeme zmluvy s developermi. Zmluvou sa dá ošetriť právny vzťah tak, aby nenastávali podobné problémy. Vašu zmluvu som nevidel, preto Vám môžem poradiť iba všeobecne. Ak by ste odstúpili od zmluvy, mali by ste nárok na vrátenie peňazí, ktoré ste do tohto projektu investovali. Tiež je to potrebné zvážiť podľa sumy peňazí a tiež podľa toho, aká je perspektíva, že sa nehnuteľnosť dokončí do požadovaného stavu. Obyčajne sa v zmluve zakotvuje zmluvná pokuta pre oneskorené dokončenie projektu. Keďže to v zmluve nemáte, bude sa postupovať podľa Občianskeho zákonníka.

Čo sa týka nákladov, ktoré Vám vznikli v súvislosti s tým, že je developer v omeškaní, tak tu je potrebné preskúmať, či medzi vznikom škody a konaním (resp. nekonaním developera) je príčinná súvislosť. Tak sa zistí, či je developer povinný uhradiť Vám nájomné, ktoré ste zaplatili za obdobie omeškania developera.

Trápi vás "Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu (Občianske právo)

Dobrý deň.  ; V novembri 2018 sme podľa § 262 ods1 a pár. 289 Obchod. zákonníka uzavreli s developerom Zmluvu o budúcej zmluve na kúpu nehnuteľnosti v hodnote 210. 000 € byt vo veľkom bytovom projekte, ktorý mali podľa zmluvy začať stavať v 3. kv. 2019 a s dokončením do 30 mesiacov, čo vychádza na 2. kv. 2022.
V júni 2019 sme dostali od developera doporučený list, že napriek úsiliu, stále nemajú stavebné povolenie, a preto dôjde k predĺženiu termínu realizácie, za čo sa ospravedlňujú a budú ďalej informovať o stavebnom harmonograme. Zároveň nám dali možnosť odstúpiť od uzatvorenej Zmluvy o budúcej zmluve, s tým, že nám vrátia zálohu. Toto sme sa zo strachu o zaplatenú zálohu a z neistoty, do ktorej nás uviedli, rozhodli využiť a v júli 2019 sme podpísali Dohodu u ukončení Zmluvy o budúcej zmluve podľa § 262 ods. 1 a § 269 ods. 2 Obchod. zákonníka a developer nám vrátil zálohu.
Developer medzičasom naďalej ponúkal jednotlivé byty na predaj v rôznych etapách, pričom v druhej polovici roka 2019 ceny extrémne zdvihli. Konkrétne nás byt držal developer ako rezervovaný až do tohto času - september 2020, keď ho dali do ponuky na predaj za cenu 273. 000 €. Mám zato, že developer nás zámerne uviedol do strachu o našu zálohu, ktorú sme im dali, za účelom zneužitia vývoja na realitnom trhu, aby mohli daný byt predať s 30 % navýšením vlastného zisku. Máme nejakú možnosť žiadať znovu vrátenie platnosti pôvodnej Zmluvy o budúcej zmluve s povodnou cenou ? Ďakujem vopred za odpoveď.

Odpoveď: Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu

(odpoveď odoslaná: 13.09.2020)

Dobrý deň,

ak ste zmluvu o ukončení podpísali, pohnútka, ktorá Vás k tomu viedla nespôsobuje neplatnosť tejto dohody. Prichádzalo by do úvahy to napadnúť na súde, ale je vysoko pravdepodobné, ze by ste neuspeli. Ja by som sa do toho nepúšťal. Myslím ale, že v súčasnosti je pomerne rizikové kupovať projekty, ktoré sa majú len stavať, pretože kríza súčasnej doby sa ešte neprejavila. Neviete, či naozaj zrealizujú to, čo je naplánované.

Pri týchto projektoch nejde totiž do rizika developer ale ten, kto kupuje. Ja by som to na Vašom mieste bral ako ušetrené peniaze. Riešime tucty prípadov, kedy to nedopadlo dobre. Zmluva nie je všetko. 


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu (Občianske právo)

Dobrý deň, potrebovali by sme radu. Kúpili sme pozemok cez realitku s infraštruktúrou vo výstavbe. Dodanie sietí sme mali mať k 31.7.2019, no k dnešnému dňu nie sú vybudované. Na pozemku máme postavený dom, ktorý však nemôžeme využívať. Developer náročky nerieši a tvári sa, že za to nemôže, aj keď máme informácie, že je to možné, len on nechce. Zrejme teda nemá v úmysle to dokončiť. V zmluve sme mali možnosť zľavy, ak nestihne výstavbu v danom termíne. Avšak, tvrdia, že sme my tým odstúpili od zmluvy. Na účte máme stále danú sumu bez akéhokoľvek pohybu. Nevieme na koho sa obrátiť, či podať trestné oznámenie, alebo či by to bolo zbytočné. Ďakujem za Vašu odpoveď.

Odpoveď: Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu

(odpoveď odoslaná: 19.08.2020)

Dobrý deň,
pre posúdenie vcelkovej veci a hlavne uplatnenia nárokov by sme potrebovali vidieť zmluvu. Ak zo samotnej zmluvy vyplýva len možnosť poskytnutia zľavy, Váš problém to nerieši, keďže RD nie je možné bez IS riadne aj užívať.

Zrejme máte uzatvorenú zmluvui o dielo podľa ust. Obč. zákonníka, kde platí o.i. ust. § 642 :

"(1) Až do zhotovenia diela môže objednávateľ od zmluvy odstúpiť; je však povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu, ktorá pripadá na práce už vykonané, pokiaľ zhotoviteľ nemôže ich výsledok použiť inak, a nahradiť mu účelne vynaložené náklady.
(2) Objednávateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je zrejmé, že dielo nebude včas hotové alebo nebude vykonané riadne, a ak zhotoviteľ neurobí nápravu ani v poskytnutej primeranej lehote."

Z uvedeného zákonného textu vyplýva, že ak ste vyzývali zhotoviteľa k dodávke IS a napriek výzve začaté resp. ukončené ani neboli, máte možnosť odstúpenia od zmluvy. Otázkou však následne je, či ste zhotoviteľovi už uhradili celú cenu za vykonanie diela a či je reálne a vo Vašich možnostiach zabezpečiť dodávku IS pre Váš RD, prípadne aj iné RD, ktoré staval deveploper. Odporúčame zistiť aj platnosť stav. povolenia.

Odporúčame kontaktovať advokáta za účelom posúdenia zmluvy a navrhnutia vhodných právnych krokov.

 


Podotázka: Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu (Občianske právo)

Prajem pekný deň. Potrebujem poradiť, ako postupovať pri porušení podmienok kúpnej zmluvy od developera, prípadne na akého právnika sa mám obrátiť. Problém spočíva v tom, že developer nedodržal termín odovzdania predmetu kúpy a mešká už 2 mesiace. V kúpnej zmluve je jasne definované, že do 10 dní od zaplatenia plnej sumy musí odovzdať predmet kúpy. Je možné žiadať o nejaké odškodné - náhradu? Ďakujem vopred za odpoveď. Prajem pekný deň.

Odpoveď: Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu

(odpoveď odoslaná: 01.06.2020)

Dobrý deň, 

z otázky predpokladáme, že ide o byt a zmluva s developerom je uzatvorená podľa ust. § 51 a nasl. Obč. zákonníka.
Základom vo Vašom prípade je to, ako máte v zmluve ošetrené omeškanie developera s odovzdaním bytu, či si môžete nárokovať zmluvnú pokutu.

Podľa ust. § 544 a nasl. Obč. zákonníka platí možnosť  účastníkmi zmluvy dojednať si zmluvnú pokutu aj keď oprávnenénmu účastníkovi nevznikne škoda. Zmluvná pokuta musí byť dohodnutá písomne a musí byť uvedená výška pokuty alebo spôsob jej určenia.

Platí tiež, že veriteľ, teda Vy, nie je oprávnený na náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktoré sa pokuta vzťahuje, ak z dojednania účastníkmi zmluvy o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné. Veriteľ podľa cit. ust., teda Vy, je oprávnený domáhať sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú pokutu, len keď je to medzi účastníkmi dohodnuté.

Ak by ste v zmluve nemali dojednanú zmluvnú pokutu, potom by prichádzal do úvahy iba nárok na náhradu škody, ktorá Vám oneskoreným odovzdaním bytu vznikla. Výšku škody, ako aj zodpovednosť developera za škodu by ste museli vedieť preukázať.

Odporúčame vo veci vyzvať developera k odovzdaniu nehnuteľnosti podľa zmluvy uzatvorenej s ním a súčasne žiadať vysvetlenie omeškania.

Pre presnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vidieť Vašu zmluvu s developerom a poznať okolnosti veci. V prípade záujmu kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Odstúpenie od ZoBKZ pri omeškaní developerského projektu" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.