Otázka: Nájomná zmluva alebo zmluva o výpožičke

Dobrý deň, Chcela by som sa opytat ... Otec je majitelom rodinneho domu v obci V. Od priblizne roku 1995 sa o dom delíme po dohode s otcovym priatelom za slobodna a jeho rodinou. Po asi 10 rokoch si tato rodina od otca vymohla prepis kusu pozemku, otec v dobrej voli privolil. Pozemok nekupili, bol darovany. Dom nie je sucastou prepisaneho pozemku. Tato rodina docielila to, ze otec s nimi uzavrel zmluvu, do r.2040 im dom, jeho polovicu, prenajal na rekreacne a vikendove pobyty, s tym, ze nasu polovicu nam nezaberu a budeme tam moct slobodne prist, kedy chceme. Prenajom je bez zdroja prijmu, zadarmo. Rodina sa do domu prestahovala a kazdym rokom sa viac a viac zakusovala do priestorov, ktore boli urcene nasej rodine. Moja mama bola z citovych dovodov sklamana a prestala mat zaujem do V. chodit. Rodina si postupom casu zabrala cely dom. Dnes, ked som ich ako otcova dcera, poziadala o vysvetlenie, napisali mi: Celý dom, teda aj vašu polovicu, užívame na základe zmluvy do r. 2040. To je právna stránka veci. Druhá vec je, že nie je problém prísť na návštevu, ale na prespanie sú len dve miesta. Samozrejme by sme sa museli dohodnúť na termíne aby sme boli doma. Ide o to, že dom užívame v plnom rozsahu, je po kompletnej rekonštrukcii, a stratil charakter chalupy pre dve rodiny ako to bolo za starých čias. Stále platí ponuka na odkúpenie otcovej čiastky, ale on sa zatiaľ vyjadril, že nepredáva. koniec preposlanej spravy. V zmluve, ktoru otec so svojim priatelom pred rokmi uzavrel stoji: Prenajimatel prenechava najomcovi do uzivania idealnu polovicu rod. domu a zahradu v obci V. Najomca bude uvedene priestory uzivat za ucelom rekreacneho a vikendoveho byvania. Najom uvedenej nehnutelnosti sa uzatvara na dobu urcitu v trvani od 1.12.1995 do 1.12.2040 Chcela by som sa opytat, co by sme ako poskodena rodina mohli s touto situaciou spravit. Vopred dakujem za spravu. S pozdravom, /meno/

Odpoveď: Nájomná zmluva alebo zmluva o výpožičke

Dobrý deň, v otázke uvádzate, že otec je vlastníkom nehnuteľnosti, pričom niekedy v roku 1995 podpísal zmluvu s osobami, ktoré nehnuteľnosť užívajú a to na dobu do r. 2040. Nájom dohodnutý nebol, resp. dohodlo sa, že polovicu nehnuteľnosti budú užívať bezodplatne. Ak je to tak a užívanie nehnuteľnosti bolo dohodnuté ako bezodplatné, potom v zmysle práva bola uzatvorená zmluva o výpožičke v zmysle ust. Obč. zákonníka, ktorej pojmovým znakom je bezodplatnosť.

V ďalšom texte otázky však používate pojmy prenajímateľ a nájomca, z čoho následne vyplýva, že bola uzatvorená nájomná zmluva, kde okrem iných platí ust. § 686 Občianskeho zákonníka  /znenie platné v čase uzatvorenia zmluvy je platné aj teraz v roku 2024/ :

"Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

Ak teda nájomná zmluva neobsahuje výšku nájomného, je v zmysle ust. § 39 Obč. zákonníka neplatná :

"Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."

V otázke uvádzate, že konkrétne osoby užívajú celú nehnutelnosť a teda aj časť, ktorá nebola predmetom výpožičky resp. nájmu. Zo strany uvedených osôb tak dochádza z bezdôvdnému obohateniu, lebo užívajú časť nehnuteľnosti bez právneho dôvodu a to bezodplatne. V zmysle práva - ust. § 451 Obč. zákonníka platí, že "kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať." Výška bezdôvodného obohatenia, ktoré sa musí vydať predstavuje v tomto prípadvášmu otcovi ako vlastníkovi nehnuteľnosti je nájom za porovnateľnú nehnuteľnosť v mieste a čase.

Odporúčam vo veci v každom prípade kontaktovať advokáta na posúdenie vašich dokladov, ktér nevyhnutne musí vidieť a preštudovať /zrejme zmluva o nájme, kde nájom mal byť povinne dohodnutý/ a nájsť riešenie na ukončenie nájmu podľa práva, vrátane vydania bezdôvodného obohatenia. Vo veci uvádzame záverom, že bude potrebné riešiť aj investície do nehnuteľnosti zo strany jej užívateľa, prípadne trvalý pobyt v nehnuteľnosti - jeho zrušenie, ako odber jednotlivých médií/.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.