Predávajúci tvrdí, že o vade domu nevedel. Zodpovedá aj tak?

Áno, zodpovedá. Predávajúci domu, bytu či inej veci zodpovedá za každú vadu, ktorá existovala v čase uzavretia kúpnej zmluvy a na ktorú kupujúceho konkrétne neupozornil – bez ohľadu na to, či o nej vedel, mohol vedieť alebo nie. Ide o objektívnu zodpovednosť podľa § 596 a § 597 Občianskeho zákonníka, ktorú dlhodobo potvrdzuje Najvyšší súd SR (napr. sp. zn. 5 Cdo 269/2008). Výhovorka „ja som o tom nevedel“ preto kupujúceho o jeho práva nepripraví.

Typický prípad: pleseň na strope pár týždňov po kúpe

Rodina kúpi dom. Pri obhliadke je všetko čisté, strop v spálni čerstvo vymaľovaný. Prídu prvé jesenné dažde a na strope sa objaví hnedá mokrá škvrna, potom čierna pleseň. Pokrývač zistí, že strecha zateká už roky – voda sa dostávala pod nesprávne osadené oplechovanie komína. Predávajúci, ktorý dom sám staval, odpovie: „Mne nikdy netieklo, o ničom som nevedel, s tým nemám nič spoločné.“

Z pohľadu zákona je jeho vedomosť nepodstatná. Rozhodujúce sú len dve veci:

• či vada (zatekanie) existovala už v čase uzavretia kúpnej zmluvy, aj keď sa prejavila až neskôr, a
• či predávajúci kupujúceho na túto konkrétnu vadu pri dojednávaní zmluvy upozornil.

Čo hovorí zákon

§ 596 OZ: Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

§ 597 ods. 1 OZ: Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

§ 597 ods. 2 OZ: Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Čo k tomu povedal Najvyšší súd SR (5 Cdo 269/2008)

Najvyšší súd SR v uznesení z 29. 4. 2010, sp. zn. 5 Cdo 269/2008, zhrnul konštantnú judikatúru takto:

„Ustanovenie § 596 Občianskeho zákonníka ukladá predávajúcemu povinnosť upozorniť kupujúceho na určité konkrétne vady (na vady faktické i na vady právne) predmetu kúpy, a to skryté i zjavné. Faktickou vadou sa rozumie neexistencia takých vlastností alebo prejavov veci, ktoré sa u veci určitého druhu a veku všeobecne predpokladajú. Pri predaji použitej veci je potrebné rozlišovať, či ide skutočne o vadu veci, alebo len o prejav bežného opotrebenia. Upozornenie na vady veci sa musí týkať určitej vady, všeobecným upozornením, že vec je vadná, povinnosť splnená nie je. Ak splní predávajúci túto povinnosť za vady, na ktoré upozornil, nezodpovedá. Za ostatné vady, na ktoré kupujúceho neupozornil, predávajúci zodpovedá bez ohľadu na to, či o nich vedel, mohol vedieť alebo nie. Upozornenie na vady je predávajúci povinný urobiť v dobe dojednávania zmluvy, t. j. do jej uzavretia. Pre upozornenie nie je predpísaná forma, preto ani v prípade písomnej kúpnej zmluvy nemusí byť upozornenie na vady veci obsiahnuté priamo v zmluve. (…) Okolnosť, či predávajúci o vade, na ktorú kupujúceho upozornil, vedel, alebo sa domnieval, že vec je bez vád, nemá pri riešení zodpovednosti za vady význam, táto zodpovednosť má povahu objektívnej zodpovednosti. Zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje na vady, ktoré existovali v dobe uzavretia kúpnej zmluvy, i keď vyšli najavo až dodatočne.“

Ľudsky povedané: zákon ukladá upozorniť na vady, o ktorých predávajúci vie. Ak to neurobí – alebo o vade naozaj nevedel – riziko nesie on, nie kupujúci. Predávajúci sa zodpovednosti zbaví iba tak, že na konkrétnu vadu upozorní pred podpisom zmluvy.

Kedy predávajúci naozaj nezodpovedá

• Na vadu konkrétne upozornil – napr. „strecha nad spálňou pri komíne zateká, oplechovanie treba vymeniť“. Upozornenie môže byť aj ústne alebo v e-maile, no predávajúci ho potom musí vedieť preukázať.
• Ide len o bežné opotrebenie zodpovedajúce veku domu (vyšúchané parkety, starší kotol, ktorý funguje). Zatekajúca strecha alebo pleseň z vlhkosti však bežným opotrebením spravidla nie sú.
• Vada vznikla až po uzavretí zmluvy – napr. strechu poškodila víchrica mesiac po kúpe.
• Kupujúci vadu nevytkol včas (pozri lehoty nižšie).

Pozor na všeobecné formulky. Veta „nehnuteľnosť sa predáva v stave, v akom stojí a leží“ alebo „kupujúci si je vedomý, že dom môže mať vady“ podľa citovaného rozhodnutia povinnosť upozorniť nesplní. Upozornenie sa musí týkať určitej, pomenovanej vady.

Aké práva má kupujúci

Zákon pri kúpe od súkromnej osoby nedáva kupujúcemu nárok, aby predávajúci vadu sám opravil. Prakticky sa preto najčastejšie žiada zľava vo výške nákladov na opravu, ktorú vyčísli znalec. Pri náhrade škody (§ 600) už vedomosť predávajúceho význam mať môže – predávajúci sa jej zbaví, ak preukáže, že škodu nezavinil (§ 420 ods. 3).

Lehoty: nečakajte

• Bez zbytočného odkladu po zistení vadu predávajúcemu vytknite (§ 599 ods. 1).
• Najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia domu musí byť vada vytknutá – inak sa práv zo zodpovednosti za vady na súde nedomôžete (§ 599 ods. 1).
• Rovnaká lehota platí aj na oznámenie nevyhnutných nákladov (§ 599 ods. 2).

Postup v 5 krokoch

1. Zdokumentujte vadu – fotografie a videá s dátumom, záznam o tom, kedy a za akého počasia sa zatekanie prejavilo, svedkovia.
2. Znalecký posudok – znalec má určiť nielen rozsah vady a náklady na opravu, ale najmä to, že vada existovala už v čase kúpy (staré stopy vlhkosti, premaľované škvrny, zhnité laty). To je kľúčový dôkaz.
3. Písomné vytknutie vady doporučeným listom – opíšte vadu, uveďte, že na ňu predávajúci neupozornil, a uplatnite konkrétny nárok (zľava v sume X eur, prípadne odstúpenie).
4. Rokovanie o dohode – mnoho sporov sa skončí mimosúdnou dohodou o zľave, keď predávajúci vidí posudok a citáciu Najvyššieho súdu.
5. Žaloba – ak predávajúci odmietne, súd rozhodne o zľave alebo účinkoch odstúpenia.

Predávajúci, alebo zhotoviteľ?

Tento článok sa týka kúpy hotového domu alebo bytu (kúpna zmluva). Ak vám dom staval stavebník na základe zmluvy o dielo, platia pravidlá o zodpovednosti zhotoviteľa za vady diela – iné lehoty aj nároky (napr. bezplatné odstránenie vady). Aj zhotoviteľ sa však zodpovednosti nezbaví len tým, že „o vade nevedel“.

Rada pre predávajúcich

Ak predávate a o niečom viete (vlhkosť v pivnici, zatekanie pri komíne, prasklina v múre), spíšte to konkrétne do kúpnej zmluvy alebo do odovzdávacieho protokolu podpísaného pred podpisom zmluvy. Je to najlacnejšia ochrana pred neskorším sporom o zľavu. Všeobecná formulka o „stave, v akom stojí a leží“ vás neochráni.

Súvisiace otázky

Musím dokazovať, že predávajúci o vade vedel?

Nie. Pri zľave a odstúpení podľa § 597 OZ je vedomosť predávajúceho nepodstatná. Musíte preukázať, že vada existovala pri uzavretí zmluvy a že vás na ňu predávajúci neupozornil.

Pomôže predávajúcemu veta „predáva sa ako stojí a leží“?

Nie. Podľa Najvyššieho súdu SR (5 Cdo 269/2008) všeobecné upozornenie, že vec je vadná, nestačí. Upozornenie musí pomenovať konkrétnu vadu.

Platí to aj pre zjavné vady, ktoré som mohol vidieť pri obhliadke?

Podľa citovaného rozhodnutia sa povinnosť upozorniť týka vád skrytých aj zjavných. V praxi však predávajúci často namieta, že kupujúci vadu videl; preto je dôležité, čo bolo pri obhliadke viditeľné a čo bolo zakryté (napr. premaľovaný strop).

Musí byť upozornenie na vady priamo v kúpnej zmluve?

Nemusí. Forma nie je predpísaná, upozornenie môže byť aj ústne či v e-maile. Predávajúci ho však musí vedieť dokázať, preto je najbezpečnejšie uviesť ho v zmluve.

Dokedy môžem vadu reklamovať?

Bez zbytočného odkladu po jej zistení a najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti (§ 599 ods. 1 OZ).

Môžem si strechu opraviť sám a poslať predávajúcemu faktúru?

Automatický nárok na preplatenie opravy zákon nedáva. Bezpečnejšie je najprv vadu vytknúť, dať ju zdokumentovať znalcom a uplatniť zľavu z ceny, ktorej výška sa môže rovnať nákladom na opravu.

Zodpovedá za vadu aj realitná kancelária?

Za vady predanej veci zodpovedá predávajúci, nie sprostredkovateľ. Kancelária by mohla zodpovedať len za vlastné porušenie povinností, napr. ak vás vedome uviedla do omylu.

Ďalšie čítanie: Odstúpenie od zmluvy pri skrytých vadách nehnuteľnosti · Skrytý kábel na kúpenom pozemku

Riešite vadu na kúpenom dome alebo byte a predávajúci sa vyhovára? Pomôžeme vám s vytknutím vady, vyčíslením zľavy aj so súdnym sporom. Dohodnite si konzultáciu.

JUDr. Milan Ficek, advokát
Ficek & Partners, Žilinská 14, Bratislava