Zmena vlastníka bytu a zvýšenie nájomného

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, na Vami poženú otázku uvádzame, že ak došlo o predaju bytu, na ktorý máte uzatvorenú nájomnú zmluvu, tu platí ust. § 680 ods. 2 Obč. zákonníka :

"Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že pôvodná zmluva s pôvodným vlastníkom bytu nie je neplatná a nový vlastník bytu preberá na seba práva a povinnosti z pôvodnej zmluvy o nájme.

K samotnej zmene zmluvy o nájme môže dôjsť len na základe dohody účastníkov zmluvy, pričom poukazujeme na ust. § Obč. zákonníka. Podstatná je v tomto smere aj pôvodná zmluva o nájme, ďalej to, či má dôjsť k zmene nájmu alebo len k zmene výšky platieb za služby spojené s užívaním bytu /voda, elektriny, plyn a pod./.

Z bytu Vás nový vlastník ako prenajímateľ vyhodiť nemôže, ani Vás nemôže vyhodiť na ulicu. Je samozrejmé, že nájomné a úhradu za služby spojené s užívaním bytu uhradzujte na bankový účet nového vlastníka bytu, ktorého je on majiteľom, čo nech Vám uvedie písomne.

Odporúčam v tomto smere kontaktovať advokáta.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
vo vami uvedenom prípade platí ust. § 680 Občianskeho zákonníka :

(3/ Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že na nového vlastníka nehnuteľnsoti prechádzajú práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Vy ako nájomca môžete teraz podať výpoveď z nájmu, čo je na vašom rozhodnutí. Zmluva o nájme ak bola uzatvorená v súlade s ust. Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, tak je platná,podstatný je preto obsah zmluvy. Zmena v osobe prenajímateľa nemá vplyv na jej platnosť zmluvy o nájme.