Poradit s problemom

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

podľa Občianskeho zákonníka je každý spoluvlastník povinný podieľať sa na bežných nákladoch a údržbe spoločnej nehnuteľnosti v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodli inak. Vo vašom prípade máte podiel na nehnuteľnosti rovnako ako váš syn, a teda by mal prispievať na tieto náklady. Ak sa na výdavkoch nepodieľa, môžete žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia za jeho časť nákladov, pokiaľ máte doklady o vynaložených výdavkoch.

Ak sa s vaším synom nedá dohodnúť, môžete podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže nariadiť buď reálne rozdelenie nehnuteľnosti, prikázanie celej nehnuteľnosti jednému z vás za primeranú náhradu druhej strane, alebo nariadenie predaja nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku.

Zvážte aj možnosť dohody - urovnanie sporu mimosúdnou cestou. 
Podľa toho čo ste napísali, tak on s ničím súhlasiť nebude. Preto bude potrebné urobiť tej prvý krok. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

vo vašom prípade je možné predpokladať, že po smrti rodičov budete spolu s bratom dediť byt rovným dielom. Ak v tom čase váš brat nebude chcieť z bytu odísť a nebude prispievať na náklady spojené s bytom, môže to spôsobiť komplikácie pri predaji bytu. Samotná skutočnosť, že má v byte trvalý pobyt, nebráni predaju bytu, ale jeho neochota spolupracovať môže predaj sťažiť.

Ak by ste súhlasili, že brat ostane v byte bývať a nepodieľal by sa na platení nákladov spojených s bytom, ako spoluvlastník by ste niesli zodpovednosť za tieto náklady spolu s ním podľa veľkosti vášho spoluvlastníckeho podielu. To znamená, že by ste museli platiť poplatky za energie, vodu, správu bytového domu a podobne v pomere, aký vám náleží, správca by to žiadal od obidvoch, ale vy by ste mohli žiadať od brata tie náklady ktoré spotreboval (voda, plyn, elektrina). Niektoré náklady ako napríklad teplo sa ťažko rozrátavaju, pretože byt sa musí vykurovať aj keď tam nikto nie je, kvôli temperovaniu aj keď tiež závisí od toho o aký byt ide. 

Ak sa rozhodnete predať svoj podiel na byte, brat má predkupné právo, čo znamená, že by ste mu museli najprv ponúknuť svoj podiel na predaj za rovnakých podmienok, aké by ste ponúkli tretej osobe. 

Ja by som ale odporúčal po smrti oboch rodičov sa snažiť hneď dohodnúť s bratom o vysporiadaní, ak to nepôjde hneď, tak bez meškania podať žalobu na vysporiadanie. Ak sa to dobre nastaví, tak za ideálnych okolností to pár mesiacov to je vyriešené. Brat je nezodpovedný a je malo pravdepodobné, že po smrti rodičov sa zmení. Ak sa teraz o neho starajú, to znamená, že po smrti to pôjde s ním dole kopcom. Ešte by bola jedna možnosť, ze by ste si postupne sporili alebo ak Vám to financie dovoľujú už teraz kúpili malú garsónku, kam by ste brata mohli presťahovať po smrti rodičov. On by Vám za to dal polovicu bytu. Ideálne, ak by hodnota garsónky bola vo výške hodnoty polovice bytu.

Bude to náročné, ale ak to začnete riešiť pomaly už teraz, prebehne to hladko. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

po vyplatení kupnej ceny môže byť vlastnícky podiel vášho priateľa na nehnuteľnosti určený kúpno-predajnou zmluvou. Ak kupujete 3/4 domu a priateľ sa podieľa na financovaní, je možné zmluvne určiť, že novonadobudnutý podiel bude rozdelený medzi vás oboch podľa vašich dohôd. Právne je to možné v zmysle § 137 Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje podielové spoluvlastníctvo. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci.

Pri kúpnej zmluve môžete priamo určiť, že kúpený podiel bude rozdelený medzi vás a vášho priateľa tak, ako ste sa dohodli. Môžete teda zmluvne definovať, že priateľ bude spoluvlastníkom polovice z odkúpenej časti, čo by znamenalo, že bude vlastniť 3/8 z celku, pokiaľ vy vlastníte 5/8. Odporúčam konzultovať formuláciu zmluvy s advokátom, aby bola právne bezchybná a vyhovovala vašim potrebám.

Ak máte ďalšie otázky alebo potrebujete pomoc s revidovaním alebo formulovaním kúpnej zmluvy, som vám k dispozícii.