Kto kontroluje správcu bytového domu? OSBD

Dobrý deň,
podľa aktuálne platných právnych predpisov v oblasti merania spotreby vody v bytových domoch, povinnosť inštalovať diaľkovo odpočítateľné merače (teda digitálne merače s možnosťou vzdialeného odpočtu) vyplýva z európskej smernice o energetickej efektívnosti (EED) a jej transpozície do slovenského práva. Slovenská legislatíva (napr. zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike a vyhláška č. 240/2016 Z. z. o rozpočítavaní nákladov na teplo) stanovuje, že od určitého dátumu musia byť v bytových domoch inštalované merače umožňujúce diaľkový odpočet. Prechodné obdobie na výmenu týchto meračov bolo stanovené do konca roka 2026, teda do 1. 1. 2027. Do tohto dátumu je možné používať aj merače bez diaľkového odpočtu bez sankcie pre správcu bytového domu, ak spĺňajú ostatné technické požiadavky .

K Vašej otázke, či je nútenie používať digitálnu časť merača protiústavné, je potrebné vychádzať z ústavných práv, najmä z práva na ochranu súkromia a nedotknuteľnosti obydlia podľa čl. 16 a čl. 21 Ústavy SR. Zároveň však platí, že výkon týchto práv môže byť obmedzený zákonom, ak je to nevyhnutné na ochranu práv a slobôd iných, alebo na ochranu verejného záujmu, napríklad na zabezpečenie spravodlivého rozpočítania nákladov na vodu a teplo v bytových domoch.
Zásah do súkromia je prípustný len vtedy, ak je založený na zákone, sleduje legitímny cieľ a je primeraný. Povinnosť inštalovať digitálne merače je založená na zákone a jej cieľom je zabezpečiť spravodlivé a efektívne rozpočítanie nákladov, čo je legitímny cieľ. Samotný fakt, že správca môže zistiť, či ste doma alebo nie, by mohol byť vnímaný ako zásah do súkromia, avšak podľa právnych komentárov je takýto zásah akceptovateľný, ak je obmedzený len na účel odpočtu spotreby a nie je zneužívaný na iné účely. Reálne však na takýto postup zo strany správcu byt. domu nie je ani teoretický dôvod.

Povinnosť inštalovať digitálne merače je v súlade so zákonom a nie je v rozpore s ústavou, pokiaľ sa údaje využívajú výlučne na účely rozpočítania spotreby. Do konca roka 2026 môžete používať aj merač bez digitálnej časti bez sankcie, ak spĺňa technické požiadavky. Po tomto termíne však už bude povinnosť mať merač s diaľkovým odpočtom.

Ak by ste mali podozrenie na zneužívanie údajov správcom, odporúčam obrátiť sa na Úrad pre ochranu osobných údajov prípadne aj na samotného správcu byt. domu.

S Vašim názorom sa nestotožňujeme.

Dobrý deň,
vo Vami uvedneom prípade paltí, že bytové družstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti a zariadenia domu a hospodári s finančnými prostriedkami vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Členovia družstva majú práva a povinnosti vyplývajúce zo stanov družstva, zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Občianskeho zákonníka.

Pokiaľ ide o povinnosť členov družstva prispievať na úhradu straty, je potrebné rozlišovať medzi:
- povinnosťou prispievať na správu, údržbu a opravy spoločných častí domu (čo je bežná povinnosť vlastníkov podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov/ a povinnosťou uhrádzať straty družstva, ktoré vznikli napríklad spreneverou alebo iným protiprávnym konaním.

Členovia družstva nie sú automaticky povinní uhrádzať straty družstva, ktoré vznikli v dôsledku protiprávneho konania (napr. sprenevery zo strany vedenia družstva), najmä ak neboli riadne informovaní o povahe a výške straty, neboli im predložené účtovné doklady, účtovné závierky a neboli im umožnené riadne nahliadnuť do hospodárenia družstva.
Družstvo môže žiadať od členov príspevok na úhradu straty a to len vtedy, ak to vyplýva zo stanov družstva a ak o tom rozhodne príslušný orgán družstva v súlade so stanovami a zákonom. Ak však neboli predložené žiadne dôkazy o vzniku a výške straty, členovia družstva majú právo požadovať predloženie všetkých relevantných dokladov a informácií. Bez toho, aby bola strata riadne preukázaná, nie je možné oprávnene požadovať od členov úhradu takejto straty hlavne v prípade, ak ku sprenevere došlo zo strany vedenia družstva.

Čo sa týka obrany vlastníkov:
- Vlastníci majú právo požadovať od družstva predloženie účtovných dokladov, účtovných závierok a všetkých podkladov, ktoré preukazujú vznik a výšku straty.
- Ak družstvo neposkytne tieto informácie, vlastníci môžu odmietnuť schváliť príspevok na úhradu straty.
- Ak by družstvo napriek tomu vymáhalo úhradu cestou súdu, vlastníci sa môžu brániť v súdnom konaní.

Družstvo nemôže bez riadneho preukázania vzniku a výšky straty a bez súhlasu členov jednostranne preniesť zodpovednosť za účtovné nezrovnalosti na členov. Povinnosť prispievať na úhradu straty musí byť riadne schválená a podložená. Vlastníci majú právo na informácie a môžu sa brániť odmietnutím schválenia príspevku, žiadať doklady, prípadne sa obrátiť na súd. 

Záver : Na základe ústnych informácií od byt. družstva v podstate ani nemáte o čom rozhodovvať a schvaľovať. Všetka komunikácia musí byť vedená písomne s riadnym účtovnými dokladmi. V prvom rade stratu musí riešiť SBD právnymi prostriedkami, vrátane prihlásenia pohľadávok do dedič. konania, napadnúť platnosť právnych úkonov býv. predsedu, a domáhať sa vrátenia sumy. Odporúčam sčasne prešudovať stanovy družstva a odstatné oficiálne doklady, keďže predpokladáme, že k chybe došlo v kontrolnej činnosti samotného družstva.

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že vlastník bytu alebo nájomca je povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval susedov, najmä hlukom, prachom, zápachom a pod. Zároveň platí, že každý je povinný zdržať sa konania, ktorým by nad mieru primeranú pomerom ohrozoval alebo rušil práva iných osôb.

Za nadmerné obťažovanie sa považuje také konanie, ktoré presahuje bežnú mieru obťažovania, ktorú je potrebné v rámci susedských vzťahov znášať. Pri posudzovaní, či ide o nadmerné obťažovanie, sa prihliada na čas, intenzitu, frekvenciu a povahu rušenia. Nočné hodiny (zvyčajne medzi 22:00 a 6:00) sú považované za čas, kedy je potrebné zvýšené rešpektovanie nočného pokoja a akékoľvek rušenie je prísnejšie posudzované .
Ak ste už vyčerpali možnosti dohovoru a situácia sa nezlepšila, odporúčam zaznamenať konkrétne prípady rušenia (dátum, čas, popis situácie, prípadne svedkovia alebo nahrávky, ak je to možné/ a prípadne po 22:00 hod. volať aj políciu. O uvedenom konaní nájomcov bytu informujte vlastníka bytu - prejanajímateľa písomne, min. emailom, ako správcu bytového domu s poukazom na povinnosť dodržiavať domový poriadok.

V prípade, že by ani tieto kroky neviedli k náprave, môžete podať žalobu na súd podľa § 127 Občianskeho zákonníka a domáhať sa, aby súd uložil susedom povinnosť zdržať sa rušivého konania. Súd bude skúmať, či ide o nadmerné obťažovanie nad mieru primeranú pomerom, pričom môže nariadiť aj znalecké dokazovanie (napr. meranie hluku).

Záverom, odporúčam postupovať najprv mimosúdnou cestou (dokumentovanie, sťažnosť správcovi, vlastník bytu), a ak to nepomôže, obrátiť sa na súd s návrhom na uloženie povinnosti zdržať sa rušivého konania podľa § 127 Občianskeho zákonníka.

Dobrý deň,
na Vami položenúp otázku uvádzame, že podľa § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov platí, že vlastníci bytov sú povinní platiť preddavky mesačne vopred, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Z toho vyplýva, že rozhodujúci je dátum vkladu vlastníckeho práva do katastra, nie dátum oznámenia správcovi.

Ak bol vklad vlastníckeho práva na nového vlastníka zapísaný 21.10., povinnosť platiť preddavky na správu, údržbu a služby spojené s užívaním bytu prechádza na nového vlastníka od 1.11. Vy ako pôvodný vlastník ste povinná platiť preddavky len do konca októbra, teda za obdobie, kedy ste boli vlastníkom bytu. Preddavky za november a ďalšie mesiace je povinný platiť už nový vlastník, a to bez ohľadu na to, kedy túto skutočnosť oznámil správcovi. Je však v jeho záujme, aby túto skutočnosť oznámil správcovi. 

Správca (SBD) je povinný viesť evidenciu podľa skutočného stavu vlastníctva, ktorý je zrejmý z katastra nehnuteľností. Interné pravidlá správcu nemôžu byť nadradené zákonu. Ak správca požaduje od Vás úhradu preddavkov za obdobie, keď už nie ste vlastníkom, nemá na to právny dôvod. Rovnako nie je prípustné, aby správca podmieňoval vystavenie predpisu pre nového vlastníka tým, že Vy uhradíte preddavky za obdobie, keď už nie ste vlastníkom. Takýto postup je v rozpore so zákonom a nemá oporu v žiadnom právnom predpise. Interné predpisy správcu nie sú v tomto smere smerodajné.

Ak by ste preddavky za november a december uhradili Vy, správca by ich mal v ročnom zúčtovaní zohľadniť v prospech nového vlastníka, keďže ten bol v danom období vlastníkom. Ak by to neurobil, došlo by k bezdôvodnému obohateniu správcu na Váš úkor, resp. k nesprávnemu zúčtovaniu preplatkov a nedoplatkov. 

Vaša úvaha je správna: správca je povinný zohľadniť dátum zápisu zmeny vlastníctva v katastri a podľa toho určiť, kto je povinný platiť preddavky za konkrétne obdobie. Povinnosť platiť preddavky vzniká novému vlastníkovi od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra, bez ohľadu na to, kedy túto skutočnosť oznámi správcovi. Správca je povinný upraviť evidenciu a predpisy tak, aby zodpovedali skutočnému stavu vlastníctva.

Ak správca trvá na svojom postupe, odporúčam mu písomne oznámiť, že jeho postup je v rozpore s § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V prípade, že by v rámci ročného zúčotvania za rok 2025 Vám bol za obdobie r. 2025 kedy ste už neboli vlastníkom bytu vznikol nedoplatok, toto neuhradzujte, pošlite písomnú reklamáciu správcovi byt. domu. Následne ak by správca byt. domu reklamáciu neuznal, podajte podnet na Slov. obchodnú inšpekciu.

Záverom, správca nemá právny základ požadovať od Vás úhradu preddavkov za obdobie po zápise nového vlastníka do katastra, ani podmieňovať vystavenie predpisu pre nového vlastníka Vašou úhradou. Povinnosť platiť preddavky za služby spojené s užívaním bytu prechádza na nového vlastníka od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vy nateraz nič neuhradzujte.

Poznámka na záver 

Nevieme akú znie Vaša kúpna zmluva a následný protokol o odovzaní bytu novému vlastníkovi. Dôležité je aj to, či ste urobili odpočet jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/, aby v ročnom vyúčtovaní boli tieto položky spravidlivo rozúčtované medzi Vás a nového vlastníka bytu, keďže ročný odpočet správca vykonáva k 31.12. príslušného kalendárneho roka, a nie v jeho priebehu. Obvykle správcovia byt. domu majú na svojich internet. stránkach uvedený protokol ako odpočet urobiť a doručiť správcovi byt. domu/odpočet jednotlivých meradiel/, ktorý má byť podpísaný starým a novým vlastníkom bytu.

V prípade problémov nás kontaktujte.

Budeme radi, ak nám dáte vedieť či sme Vám našou odpoveďou pomohli.