Kto kontroluje správcu bytového domu? OSBD

Dobrý deň,

vo veci Vami uvedenej otázky poznamenávam, že považujem za rozhodujúce najprv právne overiť, či kočikáreň patrí medzi spoločné časti alebo spoločné zariadenia domu, alebo či bola niekedy platne vyčlenená ako samostatný nebytový priestor, prípadne ako príslušenstvo konkrétneho bytu.

Ak podklady bytového družstva /zmluvy, list vlastníctva, pôvodná projektová dokumentácia alebo kolaudačné rozhodnutie/ potvrdzujú, že kočikáreň nebola predmetom prevodu do výlučného vlastníctva konkrétneho vlastníka, potom ju tento vlastník nemôže užívať výlučne len pre seba a nemôže ostatným vlastníkom brániť v prístupe. Pri posúdení nie je rozhodujúce, čo tvrdí vlastník alebo čo mu údajne povedal bývalý majiteľ. Podstatné sú právne podklady.

Ak ide o priestor mimo bytu, takýto priestor môže byť príslušenstvom konkrétneho bytu len vtedy, ak bol na také užívanie určený a ak bol výslovne uvedený v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu podľa zákona o vlastníctve bytov.

Tvrdenie, že „bývalý majiteľ mu kočikáreň predal“ nestačí. V občianskom práve platí zásada, že nikto nemôže previesť na iného viac práv, než má sám /"nemo ad alium plus iuris transfere potest, quam ipse habet".

Ak bývalý majiteľ kočikáreň nevlastnil , potom nemohol platne previesť výlučné vlastníctvo alebo výlučné právo užívania na ďalšiu osobu. 

Odporúčam preto postupovať tak, že si zabezpečíte kópie pôvodných prevodných zmlúv, aktuálny list vlastníctva, prípadné vyhlásenie vlastníka domu, projektovú dokumentáciu a kolaudačné rozhodnutie, z ktorých bude zrejmé, aký právny režim má kočikáreň. Tieto listiny sú podstatné pre preukázanie, že vlastník nemá výlučné právo k miestnosti.

Následne odporúčam poslať vlastníkovi písomnú výzvu formou dopor. listu. Vo výzve treba uviesť, že kočikáreň podľa dostupných listín nepatrí do jeho výlučného vlastníctva, že svojím konaním neoprávnene zasahuje do práv ostatných vlastníkov, a že ho vyzývate, aby odstránil zámok alebo iné prekážky, odovzdal kľúče alebo inak umožnil prístup všetkým oprávneným vlastníkom v primeranej lehote.

Ak výzvu nebude rešpektovať, odporúčam riešiť vec súdnou cestou žalobou na ochranu vlastníckeho práva. Ak bytový dom spravuje bytové družstvo,  vlastníci by mali prijať spoločný postup a podať žalobu prostredníctvom byt. družstva.

V žalobe by sa malo žiadať najmä to, aby súd uložil vlastníkovi povinnosť zdržať sa bránenia ostatným vlastníkom v užívaní kočikárne, odstrániť zámok alebo inú prekážku, sprístupniť miestnosť, prípadne vypratať veci, ktorými miestnosť výlučne obsadil. Presné znenie žalobného návrhu treba prispôsobiť tomu, či iba zamkol miestnosť, alebo ju aj zaplnil svojimi vecami. Ak medzi vlastníkmi vznikne spor o spôsob užívania spoločnej veci, o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci dohodou alebo väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Žiadny spoluvlastník však nesmie byť úplne vylúčený z rozhodovania a prehlasovaný spoluvlastník sa musí podriadiť riadnemu rozhodnutiu väčšiny len vtedy, ak také rozhodnutie vzniklo zákonným spôsobom.

Z praktického hľadiska preto odporúčam okamžite zhromaždiť listiny, urobiť fotodokumentáciu zamknutia miestnosti, založiť si všetku písomnú komunikáciu a následne poslať poslednú písomnú predžalobnú výzvu. Ak vlastník ani potom kočikáreň nesprístupní, ďalším správnym krokom je žaloba na ochranu vlastníckeho práva, nie ďalšie opakované neformálne výzvy, vrátane vymáhania vydania bezdôvodného obohatenia z dôvodu užívania priestorov bez právneho dôvodu. Nájomné v tejto chváli žiadať nemôžete, lebo nie je spísaná nájomná zmluva. Výška bezdôv. obohatenia sa však bude rovnať sume nájmu za obdobný priestorv v mieste a čase.

V prípade záujmu o riešenie ako zmierčou, tak aj súdnou cestou nás môžete kontaktovať.

Dobrý deň,

za právne správny nepovažujem postup, pri ktorom by správca sčítal hlasy za dve rôzne firmy a následne vybral tú firmu, ktorá získala viac hlasov, hoci by nezískala zákonom požadovanú väčšinu.

Rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov má povahu spoločného právneho aktu. Komentár uvádza, že takýto spoločný právny akt, teda uznesenie, musí spĺňať formálne a obsahové náležitosti vyžadované zákonom a primerane aj požiadavky Občianskeho zákonníka na určitosť a zrozumiteľnosť právneho úkonu. Zároveň platí, že rozhodnutie prijaté požadovanou väčšinou zaväzuje aj vlastníkov, ktorí hlasovali proti, zdržali sa alebo sa hlasovania nezúčastnili .

Práve preto musí byť úplne jasné, čo vlastníci schválili a akou väčšinou. Ak zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri danej otázke vyžaduje nadpolovičnú väčšinu všetkých vlastníkov, potom túto väčšinu musí získať konkrétne rozhodnutie pre konkrétnu firmu a konkrétny spôsob financovaia.

Nestačí, že nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov v súčte podporila „nejakú“ rekonštrukciu alebo „nejakú“ firmu.

Za právne čistejší postup považujem tak vyhodnotiť dve rozdielne alternatívy na dvoch hlasovacích lístkoch /samostatne pre každú firmu a to tak, že sčíta hlasy za obe a víťaza určí iba podľa vyššieho počtu hlasov. Záver je teda taký, že navrhnuté otázky môžu byť použiteľné len vtedy, ak správca každú z nich vyhodnotí samostatne a za prijatú označí iba tú konkrétnu firmu alebo konkrétny spôsob financovania, ktorý dosiahne zákonom požadovanú väčšinu všetkých vlastníkov. Ak správca plánuje sčítať hlasy za dve firmy alebo dva spôsoby financovania a následne vybrať alternatívu s vyšším počtom hlasov, taký postup nepovažujem za právne správny.

Odporúčam však nezamerať sa len na financie na rekonštrukciu, ale aj kredit samotnej firmy, ktorá by mala rekonštrukciu robiť, jej skúsenosti, recenzie klientov, prax a jej trvanie, zistiť či ktorákoľvek spoločnosť nemá dlhy voči poisťovniam, prípadne daň. úradu, ako aj iné pohľadávky, čo môpžete zistiť z verejne dostupných zdrojov. Najlacnejšia ponuka nemusí znamenať pre Vás výhodu. Súčasne odporúčam prípadne v uvedenej veci komunikovať resp. preštudovať si podmienky ŠFRB, kde sú dostupné informácie pre obnovu bytových domov, lebo ak nemáte dostatok vlastnáých finančných prostriedkov vo fonde, potom bude musieť dôjsť aj k zvýšeniu zálohových platieb pre jednotlivé byty na pomerne dlhé obdobie.

Odporúčam prípadne kontaktovať odborníka na samotnp firmu, ktorá by mala ísť do Vami určeného výber. konania.

Dobrý deň,

na Vami položenú otázku uvádzame, že vlastník bytu na prízemí nemôže svojvoľne zabrať vstupnú chodbu, pripojiť ju k svojmu bytu a začať stavebné práce bez riadneho súhlasu vlastníkov a bez príslušného povolenia stavebného úradu. Vstupná chodba je spravidla spoločnou časťou bytového domu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ak by si z chodby urobil izbu, išlo by o zásah do spoločných častí domu, zmenu účelu užívania, zrejme aj  o zmenu prístupových a únikových ciest, zmenu projektovej dokumentácie a následne aj zmenu spoluvlastníckych podielov ako na bytovom dome, tak aj na pozemku.

Vlastník bytu nesmie vykonávať úpravy, ktorými by ohrozoval alebo neprimerane rušil ostatných vlastníkov, alebo menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva, prípadne bez súhlasu väčšiny všetkých vlastníkov, ak spoločenstvo nemáte. Ak by zasahoval do nosných konštrukcií, vstupu, obvodového plášťa, rozvodov alebo požiarnej bezpečnosti, bez stavebného konania to nieje možné.

Odporúčam Vám ihneď písomne oznámiť správcovi alebo predsedovi spoločenstva, že so záberom spoločných priestorov nesúhlasíte. Zároveň si vyžiadajte zápisnicu zo schôdze, uznesenie vlastníkov, projektovú dokumentáciu a doklad, či stavebný úrad už niečo povolil.

Ak začne práce bez súhlasu a bez povolenia, okamžite kontaktujte prísl. stavebný úrad. 

Dobrý deň, rozumiem,

ide o opravu spodnej strany vysunutých balkónov (odpadáva omietka, vidno výstuž), čiže typicky o stavebný prvok zasahujúci do nosnej konštrukcie a obvodového plášťa domu. V praxi práve tieto časti (najmä balkónová doska, jej spodná strana, kotvenie, izolácie a detaily napojenia na fasádu) spravidla nespadajú do „výlučného užívania“ jedného vlastníka, ale riešia sa ako oprava domu zo spoločných prostriedkov, teda z fondu prevádzky, údržby a opráv.

Kľúčové je, že o takýchto opravách rozhodujú vlastníci bytov v rámci správy domu hlasovaním podľa zákona o vlastníctve bytov, teda nejde o to, že „niekto povie“, že si to zaplatíte samy, ale musí byť jasné rozhodnutie vlastníkov a následne aj pravidlá úhrady.

V zmysle ust. zákona o vlastníctve bytov nie je právny dôvod, aby vlastník bytu, ktorý má dva balkóny, aby oprava jedného bola hradené z fondu opráv a druhú by musel hradiť vlastník bytu. Je to tak aj z dôvodu, že vlastník bytu s dvoma balkónmi hradí do fondu opráv aj príspevky vo zodpovedajúcej výške podľa podľahovej výmery bytu aj zohľadnením existencie dvoch balkónov a teda hradí viac ako vlastník bytu s jedným balkónom.

Dobrý deň,
podľa aktuálne platných právnych predpisov v oblasti merania spotreby vody v bytových domoch, povinnosť inštalovať diaľkovo odpočítateľné merače (teda digitálne merače s možnosťou vzdialeného odpočtu) vyplýva z európskej smernice o energetickej efektívnosti (EED) a jej transpozície do slovenského práva. Slovenská legislatíva (napr. zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike a vyhláška č. 240/2016 Z. z. o rozpočítavaní nákladov na teplo) stanovuje, že od určitého dátumu musia byť v bytových domoch inštalované merače umožňujúce diaľkový odpočet. Prechodné obdobie na výmenu týchto meračov bolo stanovené do konca roka 2026, teda do 1. 1. 2027. Do tohto dátumu je možné používať aj merače bez diaľkového odpočtu bez sankcie pre správcu bytového domu, ak spĺňajú ostatné technické požiadavky .

K Vašej otázke, či je nútenie používať digitálnu časť merača protiústavné, je potrebné vychádzať z ústavných práv, najmä z práva na ochranu súkromia a nedotknuteľnosti obydlia podľa čl. 16 a čl. 21 Ústavy SR. Zároveň však platí, že výkon týchto práv môže byť obmedzený zákonom, ak je to nevyhnutné na ochranu práv a slobôd iných, alebo na ochranu verejného záujmu, napríklad na zabezpečenie spravodlivého rozpočítania nákladov na vodu a teplo v bytových domoch.
Zásah do súkromia je prípustný len vtedy, ak je založený na zákone, sleduje legitímny cieľ a je primeraný. Povinnosť inštalovať digitálne merače je založená na zákone a jej cieľom je zabezpečiť spravodlivé a efektívne rozpočítanie nákladov, čo je legitímny cieľ. Samotný fakt, že správca môže zistiť, či ste doma alebo nie, by mohol byť vnímaný ako zásah do súkromia, avšak podľa právnych komentárov je takýto zásah akceptovateľný, ak je obmedzený len na účel odpočtu spotreby a nie je zneužívaný na iné účely. Reálne však na takýto postup zo strany správcu byt. domu nie je ani teoretický dôvod.

Povinnosť inštalovať digitálne merače je v súlade so zákonom a nie je v rozpore s ústavou, pokiaľ sa údaje využívajú výlučne na účely rozpočítania spotreby. Do konca roka 2026 môžete používať aj merač bez digitálnej časti bez sankcie, ak spĺňa technické požiadavky. Po tomto termíne však už bude povinnosť mať merač s diaľkovým odpočtom.

Ak by ste mali podozrenie na zneužívanie údajov správcom, odporúčam obrátiť sa na Úrad pre ochranu osobných údajov prípadne aj na samotného správcu byt. domu.

S Vašim názorom sa nestotožňujeme.

Dobrý deň,
vo Vami uvedneom prípade paltí, že bytové družstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti a zariadenia domu a hospodári s finančnými prostriedkami vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Členovia družstva majú práva a povinnosti vyplývajúce zo stanov družstva, zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Občianskeho zákonníka.

Pokiaľ ide o povinnosť členov družstva prispievať na úhradu straty, je potrebné rozlišovať medzi:
- povinnosťou prispievať na správu, údržbu a opravy spoločných častí domu (čo je bežná povinnosť vlastníkov podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov/ a povinnosťou uhrádzať straty družstva, ktoré vznikli napríklad spreneverou alebo iným protiprávnym konaním.

Členovia družstva nie sú automaticky povinní uhrádzať straty družstva, ktoré vznikli v dôsledku protiprávneho konania (napr. sprenevery zo strany vedenia družstva), najmä ak neboli riadne informovaní o povahe a výške straty, neboli im predložené účtovné doklady, účtovné závierky a neboli im umožnené riadne nahliadnuť do hospodárenia družstva.
Družstvo môže žiadať od členov príspevok na úhradu straty a to len vtedy, ak to vyplýva zo stanov družstva a ak o tom rozhodne príslušný orgán družstva v súlade so stanovami a zákonom. Ak však neboli predložené žiadne dôkazy o vzniku a výške straty, členovia družstva majú právo požadovať predloženie všetkých relevantných dokladov a informácií. Bez toho, aby bola strata riadne preukázaná, nie je možné oprávnene požadovať od členov úhradu takejto straty hlavne v prípade, ak ku sprenevere došlo zo strany vedenia družstva.

Čo sa týka obrany vlastníkov:
- Vlastníci majú právo požadovať od družstva predloženie účtovných dokladov, účtovných závierok a všetkých podkladov, ktoré preukazujú vznik a výšku straty.
- Ak družstvo neposkytne tieto informácie, vlastníci môžu odmietnuť schváliť príspevok na úhradu straty.
- Ak by družstvo napriek tomu vymáhalo úhradu cestou súdu, vlastníci sa môžu brániť v súdnom konaní.

Družstvo nemôže bez riadneho preukázania vzniku a výšky straty a bez súhlasu členov jednostranne preniesť zodpovednosť za účtovné nezrovnalosti na členov. Povinnosť prispievať na úhradu straty musí byť riadne schválená a podložená. Vlastníci majú právo na informácie a môžu sa brániť odmietnutím schválenia príspevku, žiadať doklady, prípadne sa obrátiť na súd. 

Záver : Na základe ústnych informácií od byt. družstva v podstate ani nemáte o čom rozhodovvať a schvaľovať. Všetka komunikácia musí byť vedená písomne s riadnym účtovnými dokladmi. V prvom rade stratu musí riešiť SBD právnymi prostriedkami, vrátane prihlásenia pohľadávok do dedič. konania, napadnúť platnosť právnych úkonov býv. predsedu, a domáhať sa vrátenia sumy. Odporúčam sčasne prešudovať stanovy družstva a odstatné oficiálne doklady, keďže predpokladáme, že k chybe došlo v kontrolnej činnosti samotného družstva.

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že vlastník bytu alebo nájomca je povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval susedov, najmä hlukom, prachom, zápachom a pod. Zároveň platí, že každý je povinný zdržať sa konania, ktorým by nad mieru primeranú pomerom ohrozoval alebo rušil práva iných osôb.

Za nadmerné obťažovanie sa považuje také konanie, ktoré presahuje bežnú mieru obťažovania, ktorú je potrebné v rámci susedských vzťahov znášať. Pri posudzovaní, či ide o nadmerné obťažovanie, sa prihliada na čas, intenzitu, frekvenciu a povahu rušenia. Nočné hodiny (zvyčajne medzi 22:00 a 6:00) sú považované za čas, kedy je potrebné zvýšené rešpektovanie nočného pokoja a akékoľvek rušenie je prísnejšie posudzované .
Ak ste už vyčerpali možnosti dohovoru a situácia sa nezlepšila, odporúčam zaznamenať konkrétne prípady rušenia (dátum, čas, popis situácie, prípadne svedkovia alebo nahrávky, ak je to možné/ a prípadne po 22:00 hod. volať aj políciu. O uvedenom konaní nájomcov bytu informujte vlastníka bytu - prejanajímateľa písomne, min. emailom, ako správcu bytového domu s poukazom na povinnosť dodržiavať domový poriadok.

V prípade, že by ani tieto kroky neviedli k náprave, môžete podať žalobu na súd podľa § 127 Občianskeho zákonníka a domáhať sa, aby súd uložil susedom povinnosť zdržať sa rušivého konania. Súd bude skúmať, či ide o nadmerné obťažovanie nad mieru primeranú pomerom, pričom môže nariadiť aj znalecké dokazovanie (napr. meranie hluku).

Záverom, odporúčam postupovať najprv mimosúdnou cestou (dokumentovanie, sťažnosť správcovi, vlastník bytu), a ak to nepomôže, obrátiť sa na súd s návrhom na uloženie povinnosti zdržať sa rušivého konania podľa § 127 Občianskeho zákonníka.

Dobrý deň,
na Vami položenúp otázku uvádzame, že podľa § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov platí, že vlastníci bytov sú povinní platiť preddavky mesačne vopred, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Z toho vyplýva, že rozhodujúci je dátum vkladu vlastníckeho práva do katastra, nie dátum oznámenia správcovi.

Ak bol vklad vlastníckeho práva na nového vlastníka zapísaný 21.10., povinnosť platiť preddavky na správu, údržbu a služby spojené s užívaním bytu prechádza na nového vlastníka od 1.11. Vy ako pôvodný vlastník ste povinná platiť preddavky len do konca októbra, teda za obdobie, kedy ste boli vlastníkom bytu. Preddavky za november a ďalšie mesiace je povinný platiť už nový vlastník, a to bez ohľadu na to, kedy túto skutočnosť oznámil správcovi. Je však v jeho záujme, aby túto skutočnosť oznámil správcovi. 

Správca (SBD) je povinný viesť evidenciu podľa skutočného stavu vlastníctva, ktorý je zrejmý z katastra nehnuteľností. Interné pravidlá správcu nemôžu byť nadradené zákonu. Ak správca požaduje od Vás úhradu preddavkov za obdobie, keď už nie ste vlastníkom, nemá na to právny dôvod. Rovnako nie je prípustné, aby správca podmieňoval vystavenie predpisu pre nového vlastníka tým, že Vy uhradíte preddavky za obdobie, keď už nie ste vlastníkom. Takýto postup je v rozpore so zákonom a nemá oporu v žiadnom právnom predpise. Interné predpisy správcu nie sú v tomto smere smerodajné.

Ak by ste preddavky za november a december uhradili Vy, správca by ich mal v ročnom zúčtovaní zohľadniť v prospech nového vlastníka, keďže ten bol v danom období vlastníkom. Ak by to neurobil, došlo by k bezdôvodnému obohateniu správcu na Váš úkor, resp. k nesprávnemu zúčtovaniu preplatkov a nedoplatkov. 

Vaša úvaha je správna: správca je povinný zohľadniť dátum zápisu zmeny vlastníctva v katastri a podľa toho určiť, kto je povinný platiť preddavky za konkrétne obdobie. Povinnosť platiť preddavky vzniká novému vlastníkovi od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra, bez ohľadu na to, kedy túto skutočnosť oznámi správcovi. Správca je povinný upraviť evidenciu a predpisy tak, aby zodpovedali skutočnému stavu vlastníctva.

Ak správca trvá na svojom postupe, odporúčam mu písomne oznámiť, že jeho postup je v rozpore s § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V prípade, že by v rámci ročného zúčotvania za rok 2025 Vám bol za obdobie r. 2025 kedy ste už neboli vlastníkom bytu vznikol nedoplatok, toto neuhradzujte, pošlite písomnú reklamáciu správcovi byt. domu. Následne ak by správca byt. domu reklamáciu neuznal, podajte podnet na Slov. obchodnú inšpekciu.

Záverom, správca nemá právny základ požadovať od Vás úhradu preddavkov za obdobie po zápise nového vlastníka do katastra, ani podmieňovať vystavenie predpisu pre nového vlastníka Vašou úhradou. Povinnosť platiť preddavky za služby spojené s užívaním bytu prechádza na nového vlastníka od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vy nateraz nič neuhradzujte.

Poznámka na záver 

Nevieme akú znie Vaša kúpna zmluva a následný protokol o odovzaní bytu novému vlastníkovi. Dôležité je aj to, či ste urobili odpočet jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/, aby v ročnom vyúčtovaní boli tieto položky spravidlivo rozúčtované medzi Vás a nového vlastníka bytu, keďže ročný odpočet správca vykonáva k 31.12. príslušného kalendárneho roka, a nie v jeho priebehu. Obvykle správcovia byt. domu majú na svojich internet. stránkach uvedený protokol ako odpočet urobiť a doručiť správcovi byt. domu/odpočet jednotlivých meradiel/, ktorý má byť podpísaný starým a novým vlastníkom bytu.

V prípade problémov nás kontaktujte.

Budeme radi, ak nám dáte vedieť či sme Vám našou odpoveďou pomohli.