Vysoký nedoplatok vo vyúčtovaní za byt a vyššie zálohy bez vysvetlenia: musím zaplatiť a ako reklamovať?

Video: reportáž Účty bez odpovedí z relácie Občan za dverami (Správy STVR, 24. 5. 2026). Právne posúdenie nižšie pripravila advokátska kancelária Ficek & Partners.

Správca bytového domu musí vlastníkovi predložiť vyúčtovanie za predchádzajúci rok do 31. mája (§ 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.) a vlastník má právo nahliadnuť do dokladov, z ktorých vychádza (§ 11 ods. 6). Ak vyúčtovaniu nerozumiete alebo s ním nesúhlasíte, podajte písomnú reklamáciu a vyžiadajte si podklady. Reklamácia však sama osebe neodkladá splatnosť nedoplatku – bezpečnejšie je dohodnúť odklad alebo zaplatiť s výslovnou výhradou a neoprávnenú sumu potom žiadať späť. Advokát JUDr. Milan Ficek vysvetľuje, čo musí vyúčtovanie obsahovať, kto určuje zálohy a ako postupovať pri spore so správcom.

O čo išlo v reportáži

Rast cien energií sa premietol do nákladov na bývanie a mnohých vlastníkov prekvapili v ročnom vyúčtovaní vysoké nedoplatky a vyššie mesačné zálohy. Reportáž sledovala obyvateľku bytového domu, ktorej platby podľa jej slov rástli bez zrozumiteľného vysvetlenia a ktorá sa márne snažila zistiť, za čo presne platí.

Čo musí správca urobiť a do kedy

Správca je povinný predložiť vlastníkom bytov do 31. mája nasledujúceho roka správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok vrátane hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovania úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu – teplo, teplá a studená voda, výťah, osvetlenie spoločných priestorov a podobne (§ 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.). Rovnakú povinnosť má spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 7b ods. 3). Ak správca vyúčtovanie v lehote nepredloží, nemá nárok na platbu za výkon správy, kým tak neurobí (§ 8a ods. 4); to sa však automaticky netýka ostatných platieb za služby. Vlastník má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a robiť si z nich výpisy a kópie (§ 11 ods. 6).

Vyúčtovanie má byť zrozumiteľné a preskúmateľné: má z neho vyplývať celkový náklad domu za každú položku, kľúč, podľa ktorého sa náklad rozdelil (napríklad podľa podlahovej plochy, počtu osôb či odpočtu meračov), podiel vášho bytu a porovnanie so zaplatenými zálohami. Náklady na teplo sa rozpočítavajú podľa osobitných predpisov o rozpočítavaní tepla na základnú a spotrebnú zložku. Samotná tabuľka s číslami bez kľúčov a celkových nákladov domu vám neumožní vyúčtovanie skontrolovať.

Kto určuje výšku záloh

Treba rozlišovať dva druhy platieb. Preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv určujú vlastníci bytov (§ 10 ods. 1 a § 14b ods. 1 písm. i) zákona č. 182/1993 Z. z.). Pri úhradách za služby (teplo, voda a pod.) vlastníci rozhodujú o zásadách určenia mesačných úhrad (§ 14b ods. 1 písm. j)) a správca podľa týchto schválených pravidiel konkrétne sumy vypočíta a pri zmene cien ich môže upraviť. Ak vám správca zvýšil zálohy, môžete žiadať vysvetlenie, z akých pravidiel a podkladov vychádzal; ak úpravu nemá oporu v rozhodnutí vlastníkov ani v zmluve o výkone správy, môžete ju rozporovať.

Ako vyúčtovanie reklamovať a čo s nedoplatkom

1. Prečítajte si zmluvu o výkone správy. Lehotu a spôsob reklamácie vyúčtovania zvyčajne upravuje zmluva. Lehotu je vhodné dodržať, no jej uplynutie samo osebe nespôsobuje zánik vášho nároku – reklamácia je iný inštitút ako premlčanie či súdna obrana.
2. Podajte písomnú reklamáciu. Uveďte konkrétne položky, s ktorými nesúhlasíte, a žiadajte celkové náklady domu za každú položku, použitý rozúčtovací kľúč, údaje z meračov a faktúry dodávateľov.
3. Využite právo nahliadnuť do dokladov. Dohodnite si termín u správcu a urobte si kópie faktúr a odpočtov. Porovnajte spotrebu s minulými rokmi a s podobnými bytmi.
4. Rozhodnite, ako naložíte s nedoplatkom. Reklamácia nemá zo zákona odkladný účinok na splatnosť. Ak sa nedoplatok ukáže ako oprávnený a splatný, vzniká omeškanie s úrokmi z omeškania (§ 517 Občianskeho zákonníka). Samotné nepochopenie vyúčtovania neoprávňuje neplatiť. Preto si overte splatnosť a zvoľte jednu z ciest: dohodnite so správcom odklad splatnosti do vybavenia reklamácie, alebo nedoplatok zaplaťte s výslovnou výhradou, že ho rozporujete, a neoprávnenú časť si potom uplatnite späť.
5. Obráťte sa na ostatných vlastníkov. Ak má problém viac vlastníkov, požiadajte o zvolanie schôdze vlastníkov a o kontrolu hospodárenia, prípadne o audit; vlastníci môžu správcu aj zmeniť.
6. Súdna cesta. Ak ste nedoplatok zaplatili a ukáže sa ako nesprávny, môžete sa domáhať vrátenia neoprávnenej sumy. Ak ste ho nezaplatili a správca ho vymáha, bránite sa v konaní námietkami proti jeho správnosti. Správca bytových domov musí byť zapísaný v zozname správcov podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.

Právne posúdenie

Zákon nedáva správcovi voľnú ruku: vyúčtovanie je jeho zákonná povinnosť s pevným termínom a vlastník má zákonné právo na prístup k dokladom. Ak správca odmieta vysvetliť rozúčtovanie alebo sprístupniť faktúry, porušuje svoje povinnosti a vlastník získava silný argument, že nedoplatok nie je riadne preukázaný. Na druhej strane rast cien energií je objektívnou príčinou vyšších nákladov a samotná výška nedoplatku ešte neznamená chybu. Rozhodujúce je skontrolovať, či správca použil schválené kľúče a zásady, či sedia odpočty a či celkové náklady domu zodpovedajú faktúram dodávateľov. Kým sa spor nevyjasní, je rozumnejšie platiť s výhradou alebo sa dohodnúť na odklade, než riskovať omeškanie. Pri nájomnom byte sa nájomca obracia s reklamáciou na prenajímateľa, ktorý vyúčtovanie od správcu prenáša na neho podľa nájomnej zmluvy.

Súvisiace otázky

Do kedy musí správca poslať vyúčtovanie za byt?

Do 31. mája nasledujúceho roka (§ 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., pri spoločenstve § 7b ods. 3). Ak ho správca nepredloží včas, nemá nárok na platbu za výkon správy, kým ho nepredloží.

Môže správca zvýšiť zálohy bez súhlasu vlastníkov?

Preddavky do fondu opráv určujú vlastníci. Zálohy za služby správca počíta podľa zásad, ktoré schválili vlastníci, a podľa nich ich môže pri zmene cien upraviť; mimo týchto pravidiel ich meniť nemôže.

Môžem nedoplatok nezaplatiť, kým nevybavia reklamáciu?

Reklamácia zo zákona neodkladá splatnosť. Ak je nedoplatok oprávnený, hrozí omeškanie. Bezpečnejšie je dohodnúť odklad alebo zaplatiť s výhradou a neoprávnenú sumu žiadať späť.

Mám právo vidieť faktúry za teplo a vodu?

Áno. Vlastník bytu má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a robiť si z nich výpisy a kópie (§ 11 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z.).

Zanikne mi nárok, ak zmeškám reklamačnú lehotu zo zmluvy?

Zmluvná reklamačná lehota nie je automatickou lehotou zániku nároku. Je vhodné ju dodržať, no o samotnom práve rozhodujú pravidlá premlčania a v spore súd.

Ako vám môžeme pomôcť

Advokátska kancelária Ficek & Partners preverí vaše vyúčtovanie a zmluvu o výkone správy, pripraví reklamáciu a žiadosť o sprístupnenie dokladov a zastúpi vás alebo spoločenstvo vlastníkov v spore so správcom. Súvisiacej téme sme sa venovali aj v článku Ročné vyúčtovanie za byt – riešenie. Konzultáciu si dohodnete na ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie alebo na office@ficek.sk.

JUDr. Milan Ficek, advokát
Ficek & Partners, Žilinská 14, 811 05 Bratislava
office@ficek.sk

Právny stav ku dňu 4. 10. 2026. Článok vychádza zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 7b, § 8a, § 10, § 11, § 14b), zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 517) a zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov. Článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo v konkrétnej veci.