Vysoký nedoplatok vo vyúčtovaní za byt a vyššie zálohy bez vysvetlenia: musím zaplatiť a ako reklamovať?

Video: reportáž Účty bez odpovedí z relácie Občan za dverami (Správy STVR, 24. 5. 2026). Právne posúdenie nižšie pripravila advokátska kancelária Ficek & Partners.

Správca bytového domu musí vlastníkovi predložiť vyúčtovanie za predchádzajúci rok do 31. mája a vlastník má právo nahliadnuť do dokladov, z ktorých vychádza (zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). Nedoplatok platíte len vtedy, ak je vyúčtovanie správne a preukázateľné; ak ho nechápete, podajte písomnú reklamáciu a vyžiadajte si podklady. Výšku záloh určujú vlastníci bytov, nie správca sám od seba. Advokát JUDr. Milan Ficek vysvetľuje, čo musí vyúčtovanie obsahovať, ako ho reklamovať a čo robiť, ak správca neodpovedá.

O čo išlo v reportáži

Rast cien energií sa premietol do nákladov na bývanie a mnohých vlastníkov prekvapili v ročnom vyúčtovaní vysoké nedoplatky a vyššie mesačné zálohy. Reportáž sledovala obyvateľku bytového domu, ktorej platby podľa jej slov rástli bez zrozumiteľného vysvetlenia a ktorá sa márne snažila zistiť, za čo presne platí.

Čo musí správca urobiť a do kedy

Správca (alebo spoločenstvo vlastníkov) je povinný predložiť vlastníkom bytov do 31. mája nasledujúceho roka správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok vrátane hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovania úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu – teplo, teplá a studená voda, výťah, osvetlenie spoločných priestorov a podobne (§ 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.). Ak správca vyúčtovanie v tejto lehote nepredloží, nemá nárok na platbu za výkon správy, kým tak neurobí (§ 8a ods. 4). Vlastník má zároveň právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu, robiť si z nich výpisy a kópie.

Vyúčtovanie musí byť zrozumiteľné a preskúmateľné: z neho musí vyplývať celkový náklad domu za každú položku, kľúč, podľa ktorého sa náklad rozdelil (napríklad podľa podlahovej plochy, počtu osôb či odpočtu meračov), podiel vášho bytu a porovnanie so zaplatenými zálohami. Náklady na teplo sa rozpočítavajú podľa osobitných predpisov o rozpočítavaní tepla – na základnú a spotrebnú zložku podľa údajov pomerových rozdeľovačov. Samotná „tabuľka s číslami“ bez uvedených kľúčov a celkových nákladov domu túto požiadavku spravidla nespĺňa.

Kto určuje výšku záloh

Výšku mesačných preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a na úhradu za plnenia určujú vlastníci bytov, spravidla na rok vopred tak, aby pokryli predpokladané náklady (§ 10 a § 11 zákona č. 182/1993 Z. z.). Rozhodujú o tom na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním (§ 14 až § 14b). Správca môže zálohy upraviť len vtedy a v takom rozsahu, ako ho na to oprávňuje zmluva o výkone správy alebo rozhodnutie vlastníkov – typicky pri zvýšení cien energií. Ak správca zvýšil zálohy bez takého podkladu, môžete žiadať vysvetlenie a predloženie rozhodnutia, na ktoré sa odvoláva.

Ako vyúčtovanie reklamovať

1. Prečítajte si zmluvu o výkone správy. Lehotu a spôsob reklamácie vyúčtovania upravuje zvyčajne práve zmluva, často v rozsahu 30 dní od doručenia vyúčtovania. Lehotu dodržte.
2. Podajte písomnú reklamáciu. Uveďte konkrétne položky, s ktorými nesúhlasíte, a žiadajte celkové náklady domu za každú položku, použitý rozúčtovací kľúč, údaje z meračov a faktúry dodávateľov (napríklad za teplo a vodu).
3. Využite právo nahliadnuť do dokladov. Dohodnite si termín u správcu a urobte si kópie faktúr a odpočtov. Porovnajte spotrebu s minulými rokmi a s inými bytmi podobnej veľkosti.
4. Zaplaťte nespornú časť. Ak je zrejmé, že časť nedoplatku je oprávnená (napríklad pre vyššie ceny energií), zaplaťte ju, aby ste sa nedostali do omeškania. Spornú časť uhraďte až po vybavení reklamácie, prípadne s výslovnou výhradou.
5. Obráťte sa na vlastníkov a schôdzu. Ak má problém viac vlastníkov, požiadajte o zvolanie schôdze vlastníkov a o kontrolu hospodárenia, prípadne o audit; vlastníci môžu správcu aj zmeniť.
6. Ak správca nereaguje, zvážte súd. Pri preplatku alebo neoprávnene vyúčtovanom nedoplatku sa môžete domáhať vrátenia na súde. Správca bytových domov musí byť zapísaný v zozname správcov vedenom podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.

Právne posúdenie

Zákon nedáva správcovi voľnú ruku: vyúčtovanie je jeho zákonná povinnosť s pevným termínom a vlastník má zákonné právo na prístup k dokladom. Ak správca odmieta vysvetliť rozúčtovanie alebo sprístupniť faktúry, porušuje svoje povinnosti a vlastník má silný argument, že nedoplatok nie je riadne preukázaný. Na druhej strane, rast cien energií je objektívnou príčinou vyšších nákladov a samotná výška nedoplatku ešte neznamená chybu. Rozhodujúce je preto skontrolovať, či správca použil správne kľúče, či sedia odpočty a či celkové náklady domu zodpovedajú faktúram dodávateľov. Pri nájomnom byte sa nájomca obracia s reklamáciou na prenajímateľa, ktorý vyúčtovanie od správcu prenáša na neho podľa nájomnej zmluvy.

Súvisiace otázky

Do kedy musí správca poslať vyúčtovanie za byt?

Do 31. mája nasledujúceho roka (§ 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.). Ak ho nepredloží včas, nemá nárok na odmenu za výkon správy, kým ho nepredloží.

Môže správca zvýšiť zálohy bez súhlasu vlastníkov?

Len ak ho na to oprávňuje zmluva o výkone správy alebo rozhodnutie vlastníkov. Výšku preddavkov inak určujú vlastníci bytov.

Musím zaplatiť nedoplatok, keď vyúčtovaniu nerozumiem?

Nesprávne alebo nepreukázané vyúčtovanie zaplatiť nemusíte. Odporúčame však reklamovať ho písomne a nespornú časť zaplatiť, aby ste sa vyhli omeškaniu a sankciám.

Mám právo vidieť faktúry za teplo a vodu?

Áno. Vlastník bytu má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a robiť si z nich výpisy a kópie.

Ako dlho mám na reklamáciu vyúčtovania?

Lehotu zvyčajne určuje zmluva o výkone správy, často 30 dní od doručenia vyúčtovania. Ak ju zmluva neurčuje, reklamujte bez zbytočného odkladu.

Ako vám môžeme pomôcť

Advokátska kancelária Ficek & Partners preverí vaše vyúčtovanie a zmluvu o výkone správy, pripraví reklamáciu a žiadosť o sprístupnenie dokladov a zastúpi vás alebo spoločenstvo vlastníkov v spore so správcom. Súvisiacej téme sme sa venovali aj v článku Ročné vyúčtovanie za byt – riešenie. Konzultáciu si dohodnete na ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie alebo na office@ficek.sk.

JUDr. Milan Ficek, advokát
Ficek & Partners, Žilinská 14, 811 05 Bratislava
office@ficek.sk

Právny stav ku dňu 4. 10. 2026. Článok vychádza zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 8a, § 10, § 11, § 14 až § 14b) a zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov. Článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo v konkrétnej veci.