Môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájom?

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, a preto sa na jej obsahu musia strany dohodnúť. Ak ste v zmluve nemali dohodnutú možnosť zvýšenia nájmu v prípade, ak sa k Vám niekto nasťahuje, potom na to prenajímateľ nemá právo. V zmluvách sa však často uvádza, že prenajímateľ môže zdvihnúť nájom o výšku inflácie. Ak takéto ustanovenie zmluva obsahuje, potom Vám nájom zvýšiť môže. Nájom (ako odmenu za užívanie bytu) treba odlišovať od zálohových platieb uhrádzaných za energie. Ak prenajímateľ zvyšuje tieto zálohove platby, dovolím si tvrdiť, že ide o celkom odôvodnený postup, nakoľko prítomnosťou ďalších osôb sa zvyšuje aj spotreba energií. Ak nesúhlasíte s podmienkami, môžete sa dohodnúť na ukončení nájmu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že ak nájomná zmluva bola  uzatvorená podľa Obč. zákonníka, Obč. zákonník túto situáciu nerieši vôbec. Ak je zmluva uzatvorená podľa ust. Zákona o krátkodoboom nájme bytu, uvedený zákon toto riešiť v ust. § 4 /citujeme/ :

"Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva (1) Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie. (2) Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. "

Ako vyplýva z uvedeného zákonného ustanovenia, k zvýšeniu nájmu o mieru inflácie je potrebná dohoda v samotnej zmluve o krátkodobom nájme bytu, prípadne dodatočná písomná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom, resp. samotný dôvod zvýšenia nájmu a úhrady za služby spojené s užívaním bytu jednostranne zo strany prenajímateľa musia byť uvedneé v samotnej zmluve.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, áno máte pravdu. Prenajímateľ si nemôže len tak bez vášho súhlasu (písomného) zmeniť výšku nájomného alebo zálohových platieb za energie. Každá zmena zmluvy o nájme sa musí vykonať písomne, a to formou dodatku, nakoľko sama zmluva o nájme na byt musí byť povinne zo zákona v písomnej forme v opačnom prípade nie je platná. Dôsledkom absencie formy zmluvy by nájom ani nebol vznikol. 

Vzhľadom na uvedené, ak chce prenajímateľke zdvihnúť platby za energie, na ktorých ste sa v zmluve dohodli, potom tak musí nevyhnutne urobiť dodatkom k zmluve, na ktorý vy nie ste povinný pristúpiť, ale môžete nájom ukončiť. 

Pokiaľ ide o zmienené prepísanie elektriny na vás ako nájomcu, je pravdou, že distribučné spoločnosti toto umožňujú prenajímateľom nehnuteľností, avšak v takomto prípade je potom namieste sa s prenajímateľom dohodnúť, aby úhrady na plnenia spojené s užívaním bytu, ktoré boli dohodnuté v zmluve fixnou sadzbou ponížil o sumu, ktorú budete uhrádzať za elektrinu, nakoľko táto už do týchto úhrad nebude spadať. Inak by sa na váš úkor prenajímateľ obohacoval. S prihliadnutím na to, by ste mali pristúpiť k zmene zmluvy písomnou formou. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, zmluva o nájme, ako je vám známe, môže byť uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu alebo podľa ust. Občianskeho zákonníka.

Ohľadom zvýšenia nájmu pri uzatvorení zmluvy vyslovene podľa ust. Obč. zákonníka platí, že k zmene výški nájmu môže dôjsť len na základe dohody účastníkov z ust. mluvy. Ak by zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, tu platí vaného § 4 citovaného zákona /citujeme/ :

Vo veci odporúčam konzultáciu u advokáta, aby preštudoval vaše doklady vo veci.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.