Ukončenie nájmu a vysťahovanie

Dobrý deň, na Vami položenú potázku uvádzame, že  ak máte nájom bytu dohodnutý na dobu určitú do 2.6.2026 a v zmluve máte výslovne uvedené, že „zmluva týmto dňom zaniká“, potom platí, že nájom skončí uplynutím dohodnutej doby.

Pri nájme bytu je to priamo zákonný spôsob zániku nájmu podľa § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka; zároveň sa pri nájme bytu nepoužije „automatické obnovenie nájmu“ podľa § 676 ods. 2 OZ . To znamená, že na skončenie k 2.6.2026 nepotrebujete dávať výpoveď z nájmu.

Z toho vyplýva odpoveď na Vašu otázku: právnu povinnosť oznámiť prenajímateľovi, že nechcete predĺžiť nájomnú zmluvu, spravidla nemáte, ak zmluva nemá dohodnutý mechanizmus automatického predlžovania alebo povinnosť oznámiť nepredĺženie (tzv. revolving lease – takáto dohoda v praxi existuje, ale musí byť v zmluve jasne napísaná).

To ustanovenie o písomnej výpovedi a 2-mesačnej výpovednej dobe si vykladáte správne najmä tak, že rieši situáciu, ak by ste chceli zmluvu ukončiť skôr než uplynie dohodnutá doba nájmu.  Pri skončení uplynutím doby sa výpovedná doba neuplatní.

Odporúčam však z dôvodu právnej istoty, aby ste prenajímateľovi oznámili písomne napr., 30 dní vopred  krátke písomné oznámenie (email/list), že k 2.6.2026 byt odovzdáte, a chcete dohodnúť  termín odovzdania bytu,. Urobte súčasne odpočty jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/, ktorých stav uvediete do odovzdávacieho protokolu. Urobte si aj fotodokumentáciu bytu, aby z toho vyplýval jeho stav pri odovzdaní.  Týmto postupom znížite riziko sporu o odovzdanie bytu a o vrátenie depozitu (peňažnú zábezpeku má prenajímateľ vrátiť po skončení nájmu podľa zmluvných podmienok, ak nemá dôvod na zápočet) .

Dobrý deň,
podľa  Občianskeho zákonníka prenajímateľ je povinný umožniť nájomcovi nerušené užívanie prenajatej nehnuteľnosti po celú dobu trvania nájmu. Ak Vám prenajímateľ vymenil zámky pred uplynutím dohodnutej lehoty na vypratanie (teda pred 7.2.2026), ide o neoprávnený zásah do Vášho práva užívať nehnuteľnosť. Takýto postup je v rozpore so zákonom a môže byť považovaný aj za protiprávne obmedzenie držby (tzv. svojpomoc).

Pokiaľ ide o Vaše veci, prenajímateľ nemá právo Vám ich zadržať ani odmietnuť ich vydať. Veci, ktoré ste v dome zanechali, sú Vašim vlastníctvom a prenajímateľ je povinný Vám umožniť ich prevzatie. Ak by Vám v tom bránil, môžete sa obrátiť na políciu s podozrením na neoprávnené zadržanie vecí alebo dokonca na podozrenie z trestného činu neoprávneného zásahu do práva k cudzej veci (§ 193 Trestného zákona). V prípade, že veci Vám nebudú vydané dobrovoľne, odporúčam kontaktovať políciu a podať žalobu na súd.

Čo sa týka požiadavky na žumpu a obnovu pôvodného oplotenia, ak takéto povinnosti nie sú výslovne uvedené v nájomnej zmluve, prenajímateľ ich nemôže jednostranne požadovať na Vaše náklady.  Ak Vám dal voľnú ruku v údržbe, nemôže spätne meniť podmienky.

Odporúčam písomne vyzvať prenajímateľa na sprístupnenie nehnuteľnosti za účelom vyzdvihnutia Vašich vecí, ideálne za účasti svedka. Ak odmietne, obráťte sa na políciu a oznámte neoprávnené zadržanie vecí.
Ak Vám vznikla škoda, môžete žiadať aj náhradu škody. Ak by ste sa pokúsili dostať do domu svojpomocne, mohli by ste sa sami vystaviť riziku právnych následkov. Preto odporúčam postupovať výlučne zákonnou cestou.

Otázkou záverom je, či bola nájomná zmluva platná, či prenajímateľ je registrovaný u správcu dane /daňový úrad/, a či máte doklady o úhrade nájmu /bankový prevod alebo písomné potvrdenie prenajímateľa o úhrade nájmu a služieb spojených s bývaním - voda, elektrina, plyn, kúrenie/.

V prípade potreby kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade je kľúčové, že nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú do 1.7.2024 a po tomto dátume ste v byte ostali bývať bez formálneho predĺženia zmluvy. Podľa § 686a Občianskeho zákonníka, ak nájomca užíva byt aj po uplynutí doby nájmu a prenajímateľ proti tomu do 3 dní neprotestuje, nájom sa považuje za predĺžený za rovnakých podmienok, aké boli dohodnuté v pôvodnej zmluve, a to na dobu neurčitú. To znamená, že Váš nájom sa automaticky predĺžil na dobu neurčitú.

Pri nájme na dobu neurčitú platí, že nájomca môže nájom vypovedať aj bez udania dôvodu, avšak musí dodržať zákonom stanovenú výpovednú lehotu, ktorá je spravidla trojmesačná, pokiaľ nie je v zmluve dohodnuté inak (§ 710 Občianskeho zákonníka). Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede prenajímateľovi. Ak by ste teda chceli nájom ukončiť k 1.11., mali  ste výpoveď doručiť najneskôr do konca júla, čo už nie je možné. Odísť bez výpovednej lehoty by bolo v rozpore so zákonom a prenajímateľ by mohol požadovať náhradu škody alebo zadržanie časti depozitu, ako aj žiadať úhradu nájmu až do jeho skončenia v zmysle zákona.

Čo sa týka depozitu, máte právo na jeho vrátenie po skončení nájmu, ak ste splnili všetky povinnosti vyplývajúce zo zmluvy (vrátane riadneho ukončenia nájmu a vyrovnania všetkých záväzkov). Prenajímateľ však môže z depozitu zadržať sumu zodpovedajúcu prípadným nedoplatkom alebo škodám, pričom treba vychádzať aj zo znenia samotnej nájomnej zmluvy.

K otázke vyúčtovania energií: Prenajímateľ je povinný na Vašu žiadosť predložiť vyúčtovanie záloh na energie, ak ste ich hradili ako preddavky. Tu vzniká otázka ako ste mali dohodnuté platby za dodávku služieb spojených s bývaním, či paušálnou sumou vez ohľadu na spotrebu, alebo ste platili zálohové platby a následne malo dôjsť k vyúčtovaniu podľa skutočnej spotreby, kedy by bol však potrebný odpočet médií na začiatku nájmu ako aj pri ukončení nájmu. Bez videnia konkrétneho vyúčtovania však nič neuhradzujte.

Odporúčam teda:
- doručiť prenajímateľovi písomnú výpoveď s trojmesačnou lehotou,
- žiadať písomne vyúčtovanie energií a predloženie vyúčtovania, na základe ktorých ich prenajímateľ žiada,
- po riadnom ukončení nájmu a spísaní zápisnice o odovzdané bytu, vrátane opisu jeho stavu, ako aj odpočtu jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/ žiadať vrátenie depozitu v zmysle nájomnej zmluvy /odporúčam urobiť fotodokumentáciu stavu bytu pri jeho odovzdaní/.

Ak by ste potrebovali zastupovanie alebo pomoc s formuláciou výpovede, môžete kontaktovať anšu advokátsku kanceláriu. Budeme však potrebovať posúdiť aj samotné znenie nájomnej zmluvy.