Jednostranné zvýšenie nájomného

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o nájom sociálneho bytu, kde je výška nájomného regulovaná právnymi predpismi, konkrétne Vyhláškou č. 281/2023 Z. z. o regulácii cien nájmu bytu. Podľa § 4 tejto vyhlášky platí, že prenajímateľ (v tomto prípade mesto) nesmie zvýšiť nájomné o viac ako 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Tento limit sa vzťahuje na všetky byty, na ktoré sa vyhláška vzťahuje, a nie len na poslancov alebo rozhodovanie mestského zastupiteľstva. Ide o záväzný právny predpis, ktorý musí mesto dodržiavať.

Ak Vám mesto zvýšilo nájomné z 1,01 €/m² na 1,68 €/m², ide o zvýšenie o viac ako 60 %, čo je v rozpore s § 4 vyhlášky. Argument mesta, že toto obmedzenie platí len pre poslancov, je nesprávny. Vyhláška je záväzná pre všetkých prenajímateľov sociálnych bytov, vrátane obcí a miest, a jej cieľom je chrániť nájomcov pred neprimeraným zvýšením nájomného.

Platí aj ust. § 4 cit. vyhl. č. 281/2024 Z.z. /nadobudla účinnos dňom 1.1.2025/ :

"Cenu nájmu bytu dohodnutú v nájomnej zmluve s nájomcom, ktorému nájomný vzťah vznikol pred účinnosťou tejto vyhlášky a trvá aj po jej účinnosti, možno oproti predchádzajúcemu kalendárnemu roku zvýšiť najviac o 20 %; ustanovenie § 1 tým nie je dotknuté."

K tomuto prechod. ustanoveniu MD SR uvádza :

"K danému prechodnému ustanoveniu uvádza dôvodová správa nasledujúce: „Týmto prechodným ustanovením sa má predísť neprimeranému nárastu ceny nájmov bytov. Cena ročného nájmu bytu sa môže zvýšiť maximálne o 20 % z hodnoty nájomného vypočítaného a plateného v predchádzajúcom roku. Týmto spôsobom je nárast ceny nájmov bytov v nadväznosti na úpravu § 1 ods. 1 rozložený do niekoľkých rokov. Tento postup sa použije aj v prípade, že s jedným nájomcom je uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú hoci aj opakovane. Zároveň v prípade nového nájomcu a uzatvorenia novej nájomnej zmluvy po dátume účinnosti návrhu vyhlášky sa automaticky cena nájmu určuje podľa § 1 ods. 1.Uvedené ustanovenie má za cieľ chrániť existujúcich nájomcov pred skokovým nárastom nájomného. Znamená to, že sa medziročne bude zvyšovať nájomné najviac o 20% oproti predchádzajúcemu roku, kým nedosiahne hodnotu, ktorú si obec určila ako výšku nájomného (Neznamená to však automaticky, že to musí byť maximálne možné nájomné ako uvádza vyhláška. Je to na rozhodnutí obce, akú výšku si určí, vyhláška stanovuje len maximálny limit)."

Odporúčam písomne požiadať mesto o vysvetlenie a odvolajte sa na § 4 vyhlášky č. 281/2023 Z. z., kde jasne uvediete, že zvýšenie nájomného presahuje zákonný limit. Ak mesto na Vašu žiadosť nebude reagovať alebo trvať na zvýšení, môžete sa obrátiť na s vkladom na MD SR.
V prípade, že by mesto trvalo na neprimeranom zvýšení, môžete sa obrátiť aj na súd so žalobou na určenie neplatnosti jednostranného zvýšenia nájomného.

Ak by ste nové nájomné neplatili, mesto by mohlo pristúpiť k výpovedi z nájmu, preto odporúčam komunikovať písomne a včas, prípadne platiť pôvodné nájomné a rozdiel ukladať do notárskej úschovy, kým sa vec nevyrieši.

Ak by ste potrebovali konkrétnu pomoc s formuláciou žiadosti alebo zastupovanie, môžete ma kontaktovať.

Dobrý deň,
vo veci uvádzame, že nie je právn dôvod, aby na nájomcu boli prenesené zvýšené náklady podľa nového zálohového predpisu, ktoré vám vystavilo bytové družstvo. Je to tak z dôvodu, že vy máte uzatvorenú nájomnú zmluvu, kde je uvedené nájomné ako poplatok za možnosť užívania bytu v € a úhrada za služby spojené s bývaním rovnako v € /voda, elektrina, plyn, kúrenie a podobne/. Nájomca nie je vlastnkom bytu a preto nie je povinný tieto zvýšené náklady na bytový dom platiť. Príkladom uvádzame, že je to ako keby ste od neho žiadali platiť zvýšené úroky na kúpu predmetného bytu ako nehnuteľnosti.

 

Dobrý deň, v súlade s právom Vami uvedená situácia nie je.

Podľa ust. § 686 Obč. zákonníka platí :

"(1) Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."     Podľa ust. § 40 ods. 2 Obč. zákonníka súčasne platí, že "písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne."   Otázkou vo Vami uvedenom prípade je to, na základe čoho potom vôbec uhradzujete nájomné a úhradu za služby spojené s užívaním bytu a ako, či na účet prenajímateľa v banke, poštovou poukážkou alebo v hotovosti bez vydania potvrdenia o úhrade nájmu, keďže zrejme ide o nájom bytu, kedy prenajímateľ príjem z nájmu nezdaňuje a teda neplné si povinnosť voči správcovi dane podľa zákona o dani z príjmov. Vzhľadom na uvedené odporúčam nájom ukončiť a hľadať nové bývanie na základe riadne spísanej nájomnej zmluvy, prípadne požiadať prenajímateľa o predloženie návrhu zmluvy o nájme, ktorý vzhľadom na obsah otázky odporúčam konzultovať s advokátom.

Dobrý deň,
áno môže, ale iba na základe dohody s Vami na základe podpísaných písomných dodatkov. Jednostranne (bez podpísaného dodatku) Vám nemôže nájomné zvyšovať.

Dobrý deň, nepoznáme obsah Vašej nájomnej zmluvy. Z otázky predpokladáme, že nájomná zmluva je uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka na dobu neurčitú a teraz ste sa dohodli na odkúpení nehnuteľnosti - bytu so splátkami na 20 rokov, pričom prenajímateľ teraz požaduje zvášenie nájmu o 12 %.
Otázkou je teda ako máte v prípade zmeny cien dohodnuté nájomné.  Obvykle prenajímatelia do nájomných zmlúv dávajú ustanovenia prebraté z ust. § 4 zákona o krátkodobom nájme bytu /citujeme/ :

Ďalej podstatné vo Vašom prípade je to, ako máte v zmluve dohodnuté nájomné, ktoré musí byť dojednané samostatnou sumou v € a samostatne úhradu za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn/ tiež samostatnou zmluvou v eurách, čo vyplýva z ust. § 686 Obč. zákonníka :

 

Dobrý deň, predovšetkým treba uviesť, že pokiaľ Vám spolubývajúca žiadala uhradiť nedoplatok za vodu, nie ste povinná ho uhradiť, keďže ona nie je vlastníkom bytu a ani prenajímateľom. Spolubývajúcej nič neuhradzujte, nemá na to oprávnenie ani nárok.
V otázke uvádzate, že nemáte žiadnu zmluvu o nájme bytu, resp. jeho časti, spísanú s prenajímateľom. Predpokladáme, že sumu 180 € uhradzujete aspoň na bankový účet prenajímateľa; ide o to, aby ste mali doklad o úhrade.
Odporúčame skôr kontaktovať prenajímateľa za účelom spísania riadnej zmluvy o nájme časti bytu alebo si hľadať nový byt.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

v otázke neuvádzate, ktorý zákon bol aplikovaný pri spísaní zmluvy o nájme bytu.

Ak bola zmluva spísaná podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí ust. § 4 cit. zákona :
"Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva
(1) Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie."

Dôvod zmeny výšky platieb je v prípade zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu zmena cien u dodávateľov jednotlivých médií, a očakávaná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom roku.

 

Ak zmluva o nájme bytu bola uzatvorená podľa Obč. zákonníka, potom platí § 696 Obč. zákonníka :

" (1) Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.
(2) Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje inak."

Vykonávací predpis bol síce vydaný, ale vzťahuje sa len na bytu vydané podľa osob. predpisov /zák. č. 260/2011 Z.z./.

Podstatné teda je to, ako máte v prípade uzatvorenia zmluvy o nájme bytu podľa ust. Obč. zákonníka dohodnutý spôsob určenia nájomného a platieb za služby spojené s užívaním bytu dohodnuté v zmluve o nájme, resp. zálohové platby na určitý počet osôb, teda v prípade zvýšenia osôb v byte je dôvodom na zvýšenie záloh. spôsob platieb. Ak dôvod uvedený v zmluve nie je, potom k zvýšeniu nájmu môže dôjsť len na základe dohody.

Otázkou je či nedošlo k zmene počtu osôb bývajúcich v byte, kde súčasne odkazujeme na ust. § 11 ods. 9 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov :
"Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu."

V prípade potreby nám pošlite na prekontrolovanie zmluvu o nájme.