Ako vymáhať dlžné nájomné?

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, v prípade, že nájomca nereaguje na Vaše výzvy na zaplatenie dlžného nájomného, nemáte inú možnosť ako pristúpiť k vymáhaniu Vašej pohľadávky. Z praktických skúseností sa vo veľkej miere v podobných prípadov osvedčí predžalobná výzva vypracovaná veriteľom splnomocnenou advokátskou kanceláriou. Ak by ani na základe tejto výzvy dlžník (nájomca) nesplnil svoj peňažný záväzok, je nutné začať súdne konanie o vydanie platobného rozkazu na plnenie, t.j. zaplatenie dlžného nájomného. Po vydaní platobného rozkazu, resp. rozsudku a nadobudnutí vykonateľnosti niektorého z týchto rozhodnutí, je možné v prípade, že nedôjde k dobrovoľnému zaplateniu dlhu, pristúpiť  vymáhaniu exekútorom. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

 pri nájme bytu na dobu neurčitú nestačí zmluvné ustanovenie o „okamžitom ukončení“ ani päťdňová lehota na vysťahovanie. 

Nájom podľa Občianskeho zákonníka zaniká písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou; zákonná výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede. Kratšia zmluvná lehota nájomcu nezaväzuje. 

Odporúčam preto najprv pripraviť predžalobnú výzvu s presným vyčíslením dlhu: septembrové nájomné, nedoplatok z vyúčtovania 179,92 €, dlžné platby za služby a zákonný alebo platne dohodnutý poplatok z omeškania. Dajte mu krátku, konkrétnu lehotu na úhradu a vyzvite ho aj na sprístupnenie bytu na kontrolu v zmluvne dohodnutom režime.

Súčasne môžete podať písomnú výpoveď podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka pre hrubé poškodzovanie spoločných zariadení domu. Dve poškodenia kamerového systému môžu tento dôvod naplniť, ak ich presne skutkovo opíšete – dátumy, spôsob poškodenia, rozsah škody a dôkazy. 

Samotné omeškanie so septembrovým nájmom zatiaľ spravidla nezakladá výpoveď pre dlhodobé neplatenie; tento dôvod vyžaduje nezaplatenie nájomného alebo úhrad dlhšie ako tri mesiace.

 Výpoveď musí byť písomná, doručená preukázateľne a musí obsahovať konkrétny zákonný dôvod aj poučenie o možnosti napadnúť jej neplatnosť na súde. Ak nájomca byt po skončení nájmu neodovzdá dobrovoľne, nemeňte zámky, nevynášajte jeho veci ani neprerušujte energie. Podajte žalobu na vypratanie bytu; po právoplatnom rozhodnutí zabezpečí vypratanie súdny exekútor. 

Samostatne alebo spolu s tým uplatnite peňažný nárok platobným rozkazom. Po odovzdaní spíšte podrobný protokol, urobte fotky a video, odčítajte merače a prizvite nezávislého svedka. Zo zábezpeky môžete po písomnom oznámení započítať splatné a preukázané pohľadávky za nájomné, služby a škodu; nevyčerpaný zostatok mu vráťte. Zábezpeka slúži práve na krytie týchto nárokov.

V prípade potreby pomoci v uvedenej veci nás môžete kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
v takom prípade odporúčam poslať mimosúdnu výzvu na zaplatenie nájomného a poplatku z omeškania napr. do 7 dní. List pošlite na jeho adresu a aj mailom. Ak neuhradia a uplynie Vami poskytnutá lehota, budete musieť podať na súd žalobu. Ak by neuhradil ani potom, tak podať návrh na vykonanie exekúcie.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že ste podielovým spoluvlastníkom ; rodinného domu, ďalším podiel. spoluvlastníkom je brat prípadne Vaša mama. V rodinnom dome nebývate, keďže Vás vyštvali. Bývate v podnájme.

Z uvedeného vyplýva, že ak Vám nie ej umožnené užívať dom v rozsahu Vášho podielu, a celý RD užíva brat s ďalšími rodinnými príslušníkmi, potom ak nemáte spísanú zmluve o nájme Vášho podielu, s tým, že Vy vystupujete ako prenajímateľ, potom na ich strane vzniká bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 a nasl. Obč. zákonníka, ktoré v podstate predstavuje sumu nájmu, za ktorý by bolo možné Váš podiel prenajať inej osobe. Nepíšete v otázke od kedy trvá tento stav.

Môžete brata resp. matku ako podielovú spoluvlastníčku vyzvať, aby Vám umožnili užívanie RD v rozsahu Vášho podielu vo Vami stanovenej lehote.

Predpokladáme, že k vyriešeniu veci nedôjde, teda nebude Vám umožnené užívať RD, potom riešením je len podanie žaloby na súd o vydanie bezdôvodného obohatenia.

Nevieme, či chcete riešiť otázku vlastníctva, teda, že by ste druhému spoluvlastníkovi predali Váš podiel. Potom je treba druhému spoluvlastníkovi poslať výzvu s uvedením ceny, za ktorú chcete Váš podiel predať.

Ak k dohode o vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva nedôjde, budete musieť podať žalobu na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva. Nárok na vydanie bezdôv. obohatenia bude trvať až do času, kým by ste mohli nehnuteľnosť znovu užívať, resp. do vydania bezdôv. obohatenia a vyporiadania podiel. spoluvlastníctva.

Vo veci odporúčame kontaktovať advokáta.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
odporúčame kontaktovať advokáta, za účelom zaslania výzvy nájomcovi na úhradu nezaplateného nájmu a nedoplatku za dodávku energií. Výzva advokáta zvyčajne zaberie a dlh bude uhradený.

Nájomcu môžete vyzvať samozrejme tiež a upozorniť na možnosť vymáhania cestou súdu /platobný rozkaz v prípade podania návrhu advokátom by bol vydaný do 10 pracovných dní/ a následne vymáhanie cestou súdneho exekútora, čím mu vzniknú ďalšie vysoké náklady spojené s uvedenými konaniami.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že chcete vymáhať neuhradené nájomné splatné za obdobie pred viac ako 5 rokmi cestou súdu, t.j. žalobu ste doteraz nepodali a ide o nájomné, ktoré nebolo uhradené pred 5 rokmi. Ak je to tak, je zbytočné Vám podávať žalobu na súd, lebo ju súd zamietne s poukazom na ust. § 583 Obč. zákonníka :

"Neuplatnenie práva
K zániku práva preto, že nebolo uplatnené v určenom čase, dochádza len v prípadoch uvedených v zákone. Na zánik súd prihliadne, aj keď to dlžník nenamietne."

Podľa ust. § 101 Obč. zákonníka všeobecná premlčacia doba je tri roky : "Pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz."

Otázkou je, či dlžník neuznal dlh čo do dôvodu a výšky, potom je premlčacia doba 10 rokov v zmysle ust. § 110 Obč. zákonníka :

"(1) Ak bolo právo priznané právoplatným rozhodnutím súdu alebo iného orgánu, premlčuje sa za desať rokov odo dňa, keď sa malo podľa rozhodnutia plniť. Ak právo dlžník písomne uznal čo do dôvodu i výšky, premlčuje sa za desať rokov odo dňa, keď k uznaniu došlo; ak bola však v uznaní uvedená lehota na plnenie, plynie premlčacia doba od uplynutia tejto lehoty."

Slov. pošta by mala vedieť dohľadať doklad - podací lístok max. 3 roky spätne.