Nájomná zmluva alebo zmluva o výpožičke

Otázka: Nájomná zmluva alebo zmluva o výpožičke

Dobrý deň, chcela by som sa opýtať... Otec je majiteľom rodinného domu v obci V. Od približne roku 1995 sa o dom delíme po dohode s otcovým priateľom a jeho rodinou. Po asi 10 rokoch si táto rodina od otca vymohla prepis kusu pozemku, otec v dobrej vôli privolil. Pozemok nekúpili, bol darovaný. Dom nie je súčasťou prepísaného pozemku. Táto rodina docielila to, že otec s nimi uzavrel zmluvu, podľa ktorej im do roku 2040 prenajal polovicu domu na rekreačné a víkendové pobyty, s tým, že našu polovicu nám nezaberú a budeme tam môcť slobodne prísť, kedy chceme. Prenájom je bez zdroja príjmu, zadarmo. Rodina sa do domu presťahovala a každým rokom sa viac a viac zaberala priestory, ktoré boli určené našej rodine. Moja mama bola z citových dôvodov sklamaná a prestala mať záujem do V. chodiť. Rodina si postupom času zabrala celý dom. Dnes, keď som ich ako otcova dcéra požiadala o vysvetlenie, napísali mi: Celý dom, teda aj vašu polovicu, užívame na základe zmluvy do roku 2040. To je právna stránka veci. Druhá vec je, že nie je problém prísť na návštevu, ale na prespanie sú len dve miesta. Samozrejme, by sme sa museli dohodnúť na termíne, aby sme boli doma. Ide o to, že dom užívame v plnom rozsahu, je po kompletnej rekonštrukcii a stratil charakter chalupy pre dve rodiny, ako to bolo za starých čias. Stále platí ponuka na odkúpenie otcovej časti, ale on sa zatiaľ vyjadril, že nepredáva. Koniec preposlanej správy. V zmluve, ktorú otec so svojím priateľom pred rokmi uzavrel, stojí: Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania ideálnu polovicu rodinného domu a záhradu v obci V. Nájomca bude uvedené priestory užívať za účelom rekreačného a víkendového bývania. Nájom uvedenej nehnuteľnosti sa uzatvára na dobu určitú trvajúcu od 1. 12. 1995 do 1. 12. 2040. Chcela by som sa opýtať, čo by sme ako poškodená rodina mohli s touto situáciou spraviť. Vopred ďakujem za správu. S pozdravom, /meno/

Odpoveď: Nájomná zmluva alebo zmluva o výpožičke

Dobrý deň, v otázke uvádzate, že otec je vlastníkom nehnuteľnosti, pričom niekedy v roku 1995 podpísal zmluvu s osobami, ktoré nehnuteľnosť užívajú a to na dobu do r. 2040. Nájom dohodnutý nebol, resp. dohodlo sa, že polovicu nehnuteľnosti budú užívať bezodplatne. Ak je to tak a užívanie nehnuteľnosti bolo dohodnuté ako bezodplatné, potom v zmysle práva bola uzatvorená zmluva o výpožičke v zmysle ust. Obč. zákonníka, ktorej pojmovým znakom je bezodplatnosť.

V ďalšom texte otázky však používate pojmy prenajímateľ a nájomca, z čoho následne vyplýva, že bola uzatvorená nájomná zmluva, kde okrem iných platí ust. § 686 Občianskeho zákonníka  /znenie platné v čase uzatvorenia zmluvy je platné aj teraz v roku 2024/ :

"Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

Ak teda nájomná zmluva neobsahuje výšku nájomného, je v zmysle ust. § 39 Obč. zákonníka neplatná :

"Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."

V otázke uvádzate, že konkrétne osoby užívajú celú nehnutelnosť a teda aj časť, ktorá nebola predmetom výpožičky resp. nájmu. Zo strany uvedených osôb tak dochádza z bezdôvdnému obohateniu, lebo užívajú časť nehnuteľnosti bez právneho dôvodu a to bezodplatne. V zmysle práva - ust. § 451 Obč. zákonníka platí, že "kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať." Výška bezdôvodného obohatenia, ktoré sa musí vydať predstavuje v tomto prípadvášmu otcovi ako vlastníkovi nehnuteľnosti je nájom za porovnateľnú nehnuteľnosť v mieste a čase.

Odporúčam vo veci v každom prípade kontaktovať advokáta na posúdenie vašich dokladov, ktér nevyhnutne musí vidieť a preštudovať /zrejme zmluva o nájme, kde nájom mal byť povinne dohodnutý/ a nájsť riešenie na ukončenie nájmu podľa práva, vrátane vydania bezdôvodného obohatenia. Vo veci uvádzame záverom, že bude potrebné riešiť aj investície do nehnuteľnosti zo strany jej užívateľa, prípadne trvalý pobyt v nehnuteľnosti - jeho zrušenie, ako odber jednotlivých médií/.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.