Ako riešiť hluk spôsobený susedom v nákupnom centre?

Otázka: Ako riešiť hluk spôsobený susedom v nákupnom centre?

Dobrý deň, prenajímame si obchodné priestory v nákupnom centre. Nanešťastie, priamo nad nami sa nachádza posilňovňa. V priebehu dňa počuť neustále padanie činiek. Výnimkou nie sú ani otrasy a vibrácie, ktoré spôsobujú chvenie lámp a občas aj monitorov na stoloch. Zákazníci sa často vyľakajú, pretože zvuky pripomínajú zemetrasenie. Jedna zákazníčka dokonca vybehla z predajne s obavou, že sa budova rúca. Situácia je rušivá aj pre nás. Posilňovňu sme kontaktovali viackrát, no vždy nás odbili s tvrdením, že ich priestory spĺňajú všetky podmienky. Podali sme sťažnosť aj nákupnému centru, ale jeho vyjadrenie bolo nejednoznačné. Dá sa ešte niečo urobiť? Vopred ďakujeme za odpoveď.

Odpoveď: Ako riešiť hluk spôsobený susedom v nákupnom centre?

Dobrý deň, v tomto prípade odporúčam postupovať nasledovne:

Najskôr je potrebné posúdiť, či správanie prevádzkovateľa posilňovne možno kvalifikovať ako zásah do pokojného výkonu vášho nájomného práva, prípadne ako zásah do vlastníckeho práva prenajímateľa (nákupného centra), ktorý následne ovplyvňuje aj váš nájomný vzťah.

Podľa § 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. To platí aj pre nájomcov, ktorí sú povinní užívať prenajaté priestory tak, aby neobťažovali ostatných nájomcov nad mieru primeranú pomerom.

V tomto prípade je potrebné posúdiť, či hluk, vibrácie a otrasy spôsobené prevádzkou posilňovne prekračujú mieru primeranú pomerom. Z opisu situácie, ktorý uvádzate (trasenie lámp, monitorov, strach zákazníkov), možno predpokladať, že táto miera je prekročená.

Ak ste už neúspešne kontaktovali prevádzkovateľa posilňovne aj nákupné centrum, odporúčam nasledovné kroky:

Najskôr písomne vyzvite prenajímateľa (nákupné centrum), aby zabezpečil pokojný výkon vášho nájomného práva a odstránil rušivé zásahy zo strany iného nájomcu (posilňovne). V tejto výzve jasne opíšte situáciu, uveďte konkrétne príklady a zdôraznite, že ide o zásah nad mieru primeranú pomerom, ktorý negatívne ovplyvňuje vaše podnikanie a spôsobuje vám škodu (napríklad odchod zákazníkov).

Ak prenajímateľ nebude reagovať alebo situáciu nevyrieši, máte možnosť obrátiť sa na súd so žalobou na zdržanie sa zásahov do pokojného výkonu vášho nájomného práva. V rámci súdneho konania môžete žiadať, aby súd uložil prevádzkovateľovi posilňovne povinnosť zdržať sa takého konania, ktoré spôsobuje nadmerný hluk, vibrácie a otrasy.

V súdnom konaní bude potrebné preukázať, že zásahy sú nad mieru primeranú pomerom. Odporúčam preto zhromaždiť dôkazy, napríklad:

- videozáznamy alebo zvukové záznamy dokumentujúce intenzitu hluku a vibrácií,
- svedecké výpovede zákazníkov alebo zamestnancov,
- prípadne znalecký posudok, ktorý objektívne posúdi intenzitu hluku a vibrácií a ich vplyv na vaše priestory.

V prípade, že súd uzná vaše nároky za oprávnené, môže uložiť prevádzkovateľovi posilňovne povinnosť zdržať sa rušivého konania, prípadne uložiť prenajímateľovi povinnosť zabezpečiť pokojný výkon vášho nájomného práva.

Zároveň môžete zvážiť aj možnosť žiadať náhradu škody, ak vám vznikla preukázateľná škoda v dôsledku uvedených zásahov (napríklad strata zákazníkov, pokles tržieb).

Tiež je možné žiadať zľavu z nájomného.

V každom prípade odporúčam najskôr využiť mimosúdne riešenie a pokúsiť sa situáciu vyriešiť dohodou s prenajímateľom. Určite je v jeho záujme, aby si udržal nájomcu. Skúste si vyjednať zľavu z nájomného do času kym sa to nevyrieši. Ak Vám to nepovedal na začiatku, ze tam budú takéto situácie, môže to pochopiť. Pripravte si video ako reagovali niektorí zákazníci a potom si dohodnite stretnutie s manažérom nákupného centra a ukážte mu ich. Tvár zákazníka môžete rozmazať.