Zámenná zmluva a bsm

Otázka: Zámenná zmluva a bsm

Dobrý deň, s bývalým manželom budeme riešiť majetkové vysporiadanie. On pred manželstvom kúpil byt, ktorý mi chce prenechať. Počas manželstva sme nadobudli nehnuteľnosť – záhradu, ktorú máme v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) a tú si chce ponechať on. Byt chce previesť darovacou zmluvou, o ktorej som počula, že ju možno neskôr anulovať. Preto zvažujem zámennú zmluvu. Mohli by ste mi poradiť, ktorá alternatíva by bola vhodnejšia, aby som sa nemusela obávať o budúce vlastníctvo bytu? Je zámenná zmluva formou kúpnej zmluvy? Prípadne by ste mi vedeli odporučiť, ako čo najvýhodnejšie riešiť moju situáciu? Ďakujem.

Odpoveď: Zámenná zmluva a bsm

Dobrý deň,
vaša otázka je veľmi praktická a dotýka sa viacerých možností prevodu vlastníctva nehnuteľností po rozvode. Najskôr je dôležité riešiť to, že byt, ktorý váš exmanžel nadobudol pred manželstvom, je jeho výlučným vlastníctvom, zatiaľ čo záhrada nadobudnutá počas manželstva patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

Pri darovacej zmluve platí, že darca môže žiadať vrátenie daru len vo výnimočných prípadoch, napríklad ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo jeho blízkym hrubo nevďačne (§ 630 Občianskeho zákonníka). Nejde teda o bežné „anulovanie“, ale o výnimočnú situáciu. Ak však chcete mať istotu, že prevod bytu nebude možné v budúcnosti spochybniť, zamenná zmluva v kombinácii so zmluvou o vysporiadaní je vhodnejšia.

Zamenná zmluva je podľa § 611 Občianskeho zákonníka zmluva, ktorou si zmluvné strany navzájom vymieňajú veci; právne účinky sú podobné ako pri kúpnej zmluve. Pri zámene bytu za podiel na záhrade ide o vzájomné plnenie, čo znižuje riziko neskoršieho spochybnenia prevodu.

Odporúčam teda urobiť BSM a zamennú zmluvu dohromady, najmä ak chcete minimalizovať riziko budúcich sporov. V zmluve sa nastaví to, že manžel Vás "vyplatí" z domu svojom bytom. Je tam potrebné nastaviť sumy, aby boli zmluvy oddeliteľné. 

Ďalším krokom je pripraviť návrh zmluvy a zabezpečiť jej vklad do katastra nehnuteľností. V prípade, ak by ste chceli pomôcť so zmluvou na mieru vašej situácii, vieme Vám s tým pomôcť. Je dobré, že na to myslíte takto dopredu, pretože veľa ľudí si to neuvedomí a neskôr nastane problém.