Zámenná zmluva a bsm

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
vaša otázka je veľmi praktická a dotýka sa viacerých možností prevodu vlastníctva nehnuteľností po rozvode. Najskôr je dôležité riešiť to, že byt, ktorý váš exmanžel nadobudol pred manželstvom, je jeho výlučným vlastníctvom, zatiaľ čo záhrada nadobudnutá počas manželstva patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

Pri darovacej zmluve platí, že darca môže žiadať vrátenie daru len vo výnimočných prípadoch, napríklad ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo jeho blízkym hrubo nevďačne (§ 630 Občianskeho zákonníka). Nejde teda o bežné „anulovanie“, ale o výnimočnú situáciu. Ak však chcete mať istotu, že prevod bytu nebude možné v budúcnosti spochybniť, zamenná zmluva v kombinácii so zmluvou o vysporiadaní je vhodnejšia.

Zamenná zmluva je podľa § 611 Občianskeho zákonníka zmluva, ktorou si zmluvné strany navzájom vymieňajú veci; právne účinky sú podobné ako pri kúpnej zmluve. Pri zámene bytu za podiel na záhrade ide o vzájomné plnenie, čo znižuje riziko neskoršieho spochybnenia prevodu.

Odporúčam teda urobiť BSM a zamennú zmluvu dohromady, najmä ak chcete minimalizovať riziko budúcich sporov. V zmluve sa nastaví to, že manžel Vás "vyplatí" z domu svojom bytom. Je tam potrebné nastaviť sumy, aby boli zmluvy oddeliteľné. 

Ďalším krokom je pripraviť návrh zmluvy a zabezpečiť jej vklad do katastra nehnuteľností. V prípade, ak by ste chceli pomôcť so zmluvou na mieru vašej situácii, vieme Vám s tým pomôcť. Je dobré, že na to myslíte takto dopredu, pretože veľa ľudí si to neuvedomí a neskôr nastane problém. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

áno, výmenu spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach medzi súrodencami môžete riešiť zámennou zmluvou. Ak si navzájom vymieňate podiel na jednej nehnuteľnosti za podiel na druhej nehnuteľnosti, právne tomu zodpovedá zámenná zmluva podľa Občianskeho zákonníka.

Zámenná zmluva je osobitný typ scudzovacej zmluvy podľa § 611 Obč. zákonníka, pri ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec a každá strana sa považuje za predávajúcu vo vzťahu k tomu, čo dáva, a za kupujúcu vo vzťahu k tomu, čo prijíma . Takáto zmluva môže byť podkladom pre vklad vlastníckeho práva do katastra, ak spĺňa zákonné náležitosti.

Za rozhodujúce považujem, aby zmluva presne označovala zmluvné strany, presne identifikovala obidve nehnuteľnosti a presne určila vymieňané spoluvlastnícke podiely.

Pri podieloch treba myslieť na to, že spoluvlastnícky podiel nepredstavuje konkrétnu fyzickú časť nehnuteľnosti, ale ideálny podiel na celej veci. Samotnou zmluvou ešte vlastnícke právo k nehnuteľnosti neprechádza, v zmysle ust. Obč. zákonník sa vyžaduje vklad do katastra nehnuteľností.

Dve samostatné zmluvy, teda dve kúpne zmluvy alebo dve darovacie zmluvy, nepovažujem za potrebné, ak skutočnou vôľou strán je výmena podielov. Práve zámenná zmluva najpresnejšie vystihuje situáciu, keď jedna strana prevádza svoj podiel ako protiplnenie za podiel druhej strany. Odporúčam z daňového hľadiska nechať vyhotoviť aj znalecké posudky na ohodnotenie nehnuteľností, pričom v samotnej zámennej zmluve sa finančne vyrovnáte.

Ak majú vymieňané podiely rovnakú hodnotu a nechcete žiadne finančné vyrovnanie, v zmluve je to porebné výslovene uviesť.

Samotný doplatok ešte nemení zámennú zmluvu na dve kúpy, ak hlavnou vôľou strán zostáva výmena podielov. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu treba zároveň zohľadniť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka. 

Vzhľadom na pomernp  zložitosť zmluvy resp. vyvarovanie sa chýb v nej odporúčam nechať zámennú zmluvu aspoň skontrolovať advokátovi.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, výmena pozemkov so susedom sa dá urobiť aj vtedy, keď je pozemok kupovaný na úver a na liste vlastníctva je zapísané záložné právo banky.

Základ je pochopiť, že prevodom vlastníctva záložné právo „nezmizne“ – štandardne prejde na nadobúdateľa a banka má záloh ďalej ako zabezpečenie.

Vo veci je však potrebné preštudovať úverovú zmluvu banky, lebo v zmysle jej obchodných podmienok ak by došlo k zámene resp. inému scudzeniu /výmera nemusí byť tá istá, resp. môže byť horší pozemok pri zámene/, banka môže úver zosplatniť v celosti a naraz.

Z uvedeného dôvodu odporúčam, aby bola "prvej" kontaktovaná banka v zmysle uverovej zmluvy a až následne na základe súhlasu banky bola spísaná zámenná zmluva.