Dobrý deň,
Vaša situácia je pomerne častá a je úplne na mieste, že ste opatrná. Pri kúpe nehnuteľnosti, kde predávajúci zostávajú bývať aj po prevode vlastníctva a vyplatení kúpnej ceny, je potrebné postupovať veľmi obozretne, aby ste minimalizovali riziko, že sa bývalí majitelia nevysťahujú v dohodnutom termíne.
Odporúčam Vám nasledovný postup:
1. Kúpna zmluva s jasnými podmienkami
V kúpnej zmluve musí byť presne uvedené, dokedy sa majitelia zaväzujú nehnuteľnosť vypratať a odovzdať Vám do užívania. Odporúčam uviesť konkrétny dátum a presný spôsob odovzdania (napr. podpis odovzdávacieho protokolu).
2. Zadržanie časti kúpnej ceny (tzv. escrow alebo vinkulácia)
Najbezpečnejšie je, ak časť kúpnej ceny (alebo celá suma) zostane do septembra uložená v notárskej úschove alebo vinkulovaná na účte v banke. Peniaze budú vyplatené predávajúcim až po tom, čo Vám nehnuteľnosť reálne odovzdajú a vy podpíšete odovzdávací protokol. Takýto postup výrazne znižuje riziko, že by ste prišli o peniaze bez toho, aby ste mohli nehnuteľnosť užívať.
3. Notárska zápisnica nestačí
Notárska zápisnica, v ktorej sa predávajúci zaviažu vysťahovať, je síce dôkazom, ale sama o sebe Vám nezaručí, že sa tak naozaj stane. Ak by sa nevysťahovali, museli by ste ich vypratať súdnou cestou, čo je zdĺhavé a nákladné a môže trvať aj niekoľko rokov.
4. Zmluvná pokuta
Do zmluvy odporúčam zakomponovať aj zmluvnú pokutu za každý deň omeškania s vysťahovaním. Táto pokuta by mala byť dostatočne vysoká, aby motivovala predávajúcich dodržať termín.
5. Odporúčanie
Nikdy nevyplácajte celú kúpnu cenu vopred agentúre /zrejme realitná kancelária/ ak nemáte istotu, že nehnuteľnosť môžete ihneď užívať. Ak agentúra trvá na vyplatení celej sumy, trvajte na notárskej úschove alebo vinkulácii v banke.
Vo veci záverom uvádzame, že všetky zmluvy, ktoré by vám agentúra /RK/ nechala na podpis nechajte skontrolovať advokátovi, aby ste mali právnu istotu, že zmluvy sú právne perfektné. Nedajte sa dotlačiť k tomu, že ak neuhradíte vopred kúpnu cenu, stratíte nehnuteľnosť.
Môžete vo veci kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.
