Vady na kúpenej nehnuteľnosti zatekanie strechy

Otázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti zatekanie strechy

Dobrý deň, koncom minulého roka som kúpila cez realitnú kanceláriu garáž v radovej výstavbe. Po prvom, nie príliš výdatnom daždi sa mi na strope v garáži objavil mokrý fľak. Niektorí susedia si už strechu opravili. Predávajúci nepovažoval za potrebné strechu riešiť, pretože mu údajne nepreteká. Hneď po prvom zatečení som ho kontaktovala s tým, že ide o skrytú vadu. Tvrdil, že jemu nikdy netieklo a nechápe, ako môže po krátkom daždi zrazu pretekať. Sľúbil, že sa príde pozrieť na stav strechy, ale doteraz neprišiel ani sa neozval. Začala som problém riešiť aj prostredníctvom realitnej kancelárie, ktorá predaj sprostredkovala. Mám právo žiadať, aby strechu predávajúci (prípadne spolu s realitnou kanceláriou) opravil na vlastné náklady, alebo si ju môžem dať opraviť sama a následne vymáhať výdavky?

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti zatekanie strechy

Dobrý deň, v tomto prípade ide o otázku zodpovednosti za vady predanej veci podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.

Najskôr je potrebné posúdiť, či ide o skrytú vadu. Skrytá vada je taká vada, ktorá existovala už v čase predaja, ale nebola pri bežnej obhliadke zistiteľná. Ak ste garáž kúpili a pri bežnej obhliadke nebolo možné zistiť, že strecha zateká, a táto vada sa prejavila až po kúpe, ide o skrytú vadu.

Podľa § 596 a nasl. Občianskeho zákonníka platí, že ak má vec vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný na ne kupujúceho upozorniť. Ak tak neurobí, kupujúci má právo na primeranú zľavu z ceny veci zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, alebo ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má právo od zmluvy odstúpiť.

V tomto prípade je potrebné:

Najskôr písomne oznámiť predávajúcemu existenciu vady (čo ste už urobili, odporúčam však urobiť to ešte raz písomne, doporučeným listom alebo iným preukázateľným spôsobom).

V oznámení vady je potrebné uviesť, že ide o skrytú vadu, ktorá existovala už v čase predaja, a vyzvať predávajúceho na odstránenie vady v primeranej lehote.

Ak predávajúci vadu neodstráni, máte právo:

- požadovať primeranú zľavu z kúpnej ceny, alebo
- odstúpiť od zmluvy, ak by vada robila vec neupotrebiteľnou.

Občiansky zákonník však neukladá predávajúcemu povinnosť vykonať opravu na vlastné náklady, ale umožňuje vám požadovať zľavu z ceny. Ak by ste si dali strechu opraviť na vlastné náklady bez dohody s predávajúcim, nemáte automaticky právo na preplatenie týchto nákladov. Náklady na opravu by ste mohli vymáhať len vtedy, ak by ste sa s predávajúcim na tom vopred dohodli, alebo ak by ste mali súdne rozhodnutie, ktoré by vám priznalo náhradu týchto nákladov ako škody spôsobenej porušením povinnosti predávajúceho. Skôr teda si uplatnite zľavu z kúpnej ceny. To je správne riešenie. 

Realitná kancelária ako sprostredkovateľ predaja zodpovedá len za sprostredkovanie obchodu, nie za vady predanej veci. Preto realitná kancelária nie je povinná podieľať sa na nákladoch opravy.

Ak predávajúci nebude reagovať, môžete si nechať vypracovať znalecký posudok, ktorý potvrdí existenciu vady a jej charakter ako skrytej vady.

Následne môžete uplatniť svoje práva súdnou cestou, teda požadovať primeranú zľavu z ceny alebo odstúpiť od zmluvy.