Súhlas spoluvlastníkov pri prevode podielu

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

samotný prevod spoluvlastníckeho podielu 1/3 na inú osobu spravidla nevyžaduje súhlas ďalších dvoch spoluvlastníkov. Prevodca však musí rešpektovať ich zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak podiel neprevádza na blízku osobu /deti, rodičia, manželka a pod./.  Pred uzavretím zmluvy s cudzou osobou preto musí podiel za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným dvom spoluvlastníkom. Predkupné právo sa podľa súdnej praxe uplatní aj pri darovaní podielu. Kúpna cena jedno euro nie je sama osebe nezákonná.

Ak však skutočným účelom má byť darovanie, no zmluva sa len formálne označí ako kúpa, vzniká riziko sporu o obchádzanie predkupného práva alebo o neplatnosť právneho úkonu. Treba preto zvoliť zmluvu, ktorá pravdivo zodpovedá dohode strán.

Odlišná otázka je zriadenie vecného bremena doživotného bývania alebo užívania. Podľa § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka môže vecné bremeno obmedziť vlastníka v prospech konkrétnej osoby; vznikne až povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Môže sa zriadiť aj k spoluvlastníckemu podielu, a následne zaťaží aj každého budúceho nadobúdateľa tohto podielu. Ak bývalý spoluvlastník požaduje iba to, aby jeho právo obmedzilo nového vlastníka nadobudnutého podielu 1/3, zmluvu môžu uzavrieť prevodca a nadobúdateľ. Ak však má mať právo doživotne užívať celú nehnuteľnosť, konkrétny byt, izbu, dvor alebo iné spoločné priestory spôsobom, ktorý zasiahne aj do výkonu práv zvyšných dvoch spoluvlastníkov, zmluvu musia uzatvoriť všetci spoluvlastníci nehnuteľnosti. Nestačí iba neformálny súhlas; pri zaťažení celej spoločnej nehnuteľnosti musia byť spoluvlastníci účastníkmi zmluvy - spoluvlastníci a osoba oprávnená z vecného bremena, počet spoluvlastníkov bude 3 osoby. Do zmluvy presne uveďte rozsah užívania, úhradu energií a nákladov, prístup do priestorov a dobu trvania práva, aby nevznikali budúce spory.

Zmluvu odporúčam nechať vypracovať advokátovi.