Prístupová cesta

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

odporúčam najskôr skúsiť situáciu vyriešiť zmierno s novým vlastníkom pozemkov, ktoré zasahujú do Vašej záhrady. Vysvetlite mu, aký dosah má predaj týchto pozemkov na Váš prístup a pokúste sa dohodnúť na možnosti zriadenia vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez tieto pozemky.

Ak sa nedohodnete, ďalšou možnosťou je obrátiť sa na súd so žiadosťou o zriadenie vecného bremena podľa Občianskeho zákonníka. Súd môže zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby, ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Týmto spôsobom by sa zabezpečil Váš prístup do záhrady ak je tam stavba. Podstatné je preukázať, že prístup na Váš pozemok je reálne nemožný inak.

Je tiež možné, že dôjde k chybe alebo nejasnosti v katastrálnych záznamoch. Preto by bolo vhodné kontaktovať geodeta a vykonať presné zameranie pozemkov a právnych vzťahov medzi nimi. Možno tiež prichádza do úvahy vydržanie.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky uvdzame, že ak  ste cestu užívali Vy, rodičia aj starí rodičia manžela, to ešte automaticky neznamená, že ste nadobudli vlastníctvo pozemku.

Ak je sused zapísaný na liste vlastníctva ako vlastník parcely, nemôžete ho prinútiť, aby Vám pozemok predal. Reálnejšia cesta je vysporiadať si právo prechodu a prejazdu ako vecné bremeno. Občiansky zákonník v § 151o ods. 3 umožňuje, aby súd na návrh vlastníka stavby zriadil vecné bremeno práva cesty cez priľahlý pozemok, ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak napr. inou cestou.

Vecné bremeno najčastejším právnym riešením prístupovej cesty cez cudzí pozemok. Vo Vašom prípade je dôležité, že cesta je zrejme jediným reálnym vjazdom do dvora, užíva sa desiatky rokov, je fyzicky existujúca a jej zriadenie resp. zotrvanie terajšieho stavu, kedy máte cez uvedenú cestu prístup do dvora k domu, by suseda pravdepodobne nezaťažilo. Súd však bude skúmať aj to, či existuje iný možný prístup, a porovná výhodu pre Vás s ujmou pre vlastníka zaťaženého pozemku .

Do úvahy prichádza aj žaloba na určenie vydržania práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, teda že právo prechodu a prejazdu vzniklo dlhodobým oprávneným výkonom. Tu však bude podstatné, či ste cestu užívali v dobrej viere, že Vám takéto právo patrí, nielen so súhlasom alebo mlčaním vlastníkov.

Odporúčam Vám získať list vlastníctva, katastrálnu mapu, kúpnu zmluvu z roku 2008 a preveriť, či bola cesta samostatnou parcelou.

Následne susedovi pošlite písomný návrh na zriadenie vecného bremena za primeranú jednorazovú náhradu.  Ak by k písomnej dohode došlo, bude následne potrebné podať návrh na katastrálny úrad. Uvádzame súčasne, že sused ako vlastník pozemku nie je povinný Vám pozemok predať.

Ak odmietne návrh na zriadenie vecného bremena, podajte žalobu na súd.

Ak by Vám začal brániť vo vjazde, môžete sa obrátiť aj na obec podľa § 5 Občianskeho zákonníka so žiadosťou o predbežnú ochranu; tá však nerieši vec natrvalo, iba dočasne do vyriešenia sporu súdom.

V prípade potreby odporúčam kontaktovať advokáta.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
Občiansky zákonník vo všeobecnosti neupravuje konkrétnu povinnú vzdialenosť prístupovej cesty od hranice susedného pozemku. Základným pravidlom je, že vlastník pozemku môže so svojím pozemkom nakladať, avšak nesmie tým nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov alebo ohrozovať výkon ich práv (§ 127 Občianskeho zákonníka).


Podľa komentárov k Občianskemu zákonníku, ak ide o prístupovú cestu, ktorá nie je stavbou v zmysle stavebného zákona (napr. len upravený povrch, makadám), neexistuje všeobecná zákonná povinnosť dodržať konkrétny odstup od hranice pozemku. V takom prípade je možné cestu viesť až na hranicu pozemku, pokiaľ tým nezasahujete do susedných práv, najmä ak neobmedzujete možnosť obrábania susednej ornej pôdy alebo nespôsobujete iné škody (napr. odvodnenie, splavovanie pôdy, prašnosť, hlučnosť nad primeranú mieru).

Ak by však cesta mala charakter stavby podľa stavebného zákona (napr. spevnená komunikácia, ktorá vyžaduje stavebné povolenie), stavebný úrad môže v rámci územného alebo stavebného konania určiť konkrétny odstup od hranice pozemku, a to aj s prihliadnutím na námietky suseda.

V prípade, že susedný pozemok je naďalej využívaný ako orná pôda, odporúčam v praxi zachovať aspoň minimálny odstup, ktorý umožní bezproblémové obrábanie pôdy (napr. prejazd poľnohospodárskej techniky), aj keď zákon konkrétnu vzdialenosť neustanovuje. V prípade sporu by rozhodoval súd s prihliadnutím na miestne pomery a zásadu, že výkon vlastníckeho práva nesmie nadmieru obťažovať suseda.

Ak ide o nespevnenú prístupovú cestu (makadám), zákon neustanovuje povinný odstup od hranice pozemku, avšak odporúčam rešpektovať práva suseda na plné využitie jeho ornej pôdy. Ak by išlo o stavbu podľa stavebného zákona, odstup môže určiť stavebný úrad. Vždy je vhodné dohodnúť sa so susedom, aby ste predišli prípadným sporom, čo Vám tiež odporúčam.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

pri predaji pozemku, kde prístupová cesta má viacero vlastníkov, je možné naraziť na komplikácie, najmä ak nie je jasne stanovené právo prechodu. V prípade, že prístupová cesta nie je výlučne vo vašom vlastníctve, môže byť pre zabezpečenie prístupu potrebné zriadiť vecné bremeno. To znamená, že by ste mali zabezpečiť právo prechodu a prejazdu nie len pre seba, ale aj pre nového vlastníka. To môže byť problém. 

Vecné bremeno sa zapisuje v katastri nehnuteľností a poskytuje právo užívať cudziu nehnuteľnosť za konkrétnym účelom, v tomto prípade prechod a prejazd. Ak sa s ostatnými vlastníkmi nedohodnete na zriadení vecného bremena, len tak žalovať na súde na prístup nie je možné. 

Odporúčam zvážiť aj možnosť odkúpenia podielov na prístupovej ceste, čím by sa situácia mohla zjednodušiť. To by bolo ideálne.

Ešte treba vedieť, že ak je to verejná komunikácia, tak je možné ju využívať. Stavba cesty je oddelená od vlastníkov pozemkov. Stavba môže byť vo vlastníctve úplne inej osoby. Obyčajne je to obec. Na obci si preto zistite, či túto cestu vedú v pasporte komunikácií ako cestu v ich správe. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

v otázke predaja prístupovej cesty obcou, ktorú využívate, je dôležité posúdiť niekoľko aspektov práva. Podľa Občianskeho zákonníka SR, vlastníctvo pozemku je jedným zo základných práv, a obmedzenie tohto práva môže byť považované za závažný zásah. Pokiaľ ide o prístupové cesty, je možné žiadať zriadenie vecného bremena, ak je to potrebné, a to na základe § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka SR.

Obec má oprávnenie nakladať so súkromným majetkom, vrátane pozemkov, ale musí pri tom dodržiavať určitý postup a pravidlá stanovené zákonom. V prípade, že cesta, o ktorú ide, je účelovou komunikáciou, môže existovať tzv. právo všeobecného užívania, ktoré obmedzuje vlastnícke práva v prospech verejnosti. Takéto právo by mohlo znemožniť jej predaj bez adekvátneho posúdenia.

Najlepším postupom by bolo overiť, či predmetná cesta má charakter verejnej komunikácie alebo či bolo zriadené vecné bremeno umožňujúce prístup. Ak by obec zamýšľala cestu predať, mala by celú vec riešiť tak, aby neboli neoprávnene obmedzené existujúce práva prístupových ciest. Ak takýto návrh existuje, mali by ste byť o ňom včas informovaní a mali by ste mať možnosť sa k nemu vyjadriť.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

pri riešení otázky prístupovej cesty k vášmu pozemku je potrebné zvážiť niekoľko možností. Fakt, že Slovenský pozemkový fond ako vlastník súhlasil so zriadením vecného bremena, je dobrým základom. Vecné bremeno možno dohodnúť písomnou zmluvou, ktorá by vám zaručila právo prechodu cez pozemok, kde sa cesta nachádza.

V rámci žiadosti o stavebné povolenie musíte preukázať právny vzťah k prístupovej ceste, najmä ak nie je vedená ako oficiálna cesta. Bez zabezpečeného prístupu sa stavebnému úradu stáva problematické vydať stavebné povolenie. Doporučujem, aby ste čo najskôr skontaktovali Slovenský pozemkový fond a snažili sa dosiahnuť písomnú dohodu.