Prenájom nebytových priestorov a ich vrátenie

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o otázku vyúčtovania služieb spojených s nájmom nebytových priestorov, kde ste platili preddavky a v zmluve je dohodnuté každoročné vyúčtovanie k 30. júnu, pričom konkrétne sumy služieb v zmluve uvedené nie sú, len ich druhy a možnosť účtovať aj „ostatné odôvodnené náklady“.

Podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, nájomca je povinný platiť nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním nebytových priestorov, ak sa na tom s prenajímateľom dohodol. Zmluva môže určiť, že tieto úhrady budú platené formou preddavkov a následne vyúčtované podľa skutočných nákladov. Ak v zmluve nie je presne určená výška týchto nákladov a ani ich druh, ale je dohodnutý spôsob ich určenia (napr. podľa skutočnej spotreby alebo podľa vyúčtovania správcu budovy), je takýto postup v súlade so zákonom.

Prenajímateľ však musí byť schopný preukázať, že vyúčtované sumy zodpovedajú skutočne vynaloženým nákladom na služby, ktoré ste využívali. Máte právo požadovať podrobné vyúčtovanie a doklady, na základe ktorých bola suma vypočítaná (faktúry za energie, rozpis nákladov na správu, údržbu a pod.). Ak prenajímateľ účtuje „ostatné odôvodnené náklady“, musí vedieť preukázať, že tieto náklady skutočne vznikli a súvisia s prevádzkou budovy. V otázke však neuvádzate druh týchto nákladov, ktorých úhradu žiada prenajímateľ, toto musíte vyžadovať s podrobným vysvetlením a predložením dokladov, lebo nie všetky náklady musíte znášať.

Ak by prenajímateľ účtoval neprimerane vysoké alebo neodôvodnené sumy, môžete ich spochybniť a žiadať o preukázanie oprávnenosti týchto nákladov. V prípade sporu sa môžete obrátiť na súd, ktorý posúdi, či boli náklady účtované v súlade so zmluvou a zákonom.

Odporúčam Vám:
- písomne požiadať prenajímateľa o detailné vyúčtovanie a podklady k jednotlivým položkám,
- skontrolovať, či všetky účtované položky zodpovedajú zmluve a skutočnej spotrebe,
- v prípade nejasností alebo neprimeraných nákladov žiadať o vysvetlenie alebo zníženie sumy,
- ak by ste neuspeli, zvážte konzultáciu s advokátom alebo podanie žaloby na súd.

Pre presnejšie zodpovedanie vami položenej otázky by sme potrebovali vidieť doklady  - nájomnú zmluvu a doklady resp. vyúčtovania, ktoré vám predložil prenajímateľ.

V prípade záujmu o právne zastupovanie alebo ďalšiu pomoc ma môžete kontaktovať.

Uvádzame záverom, že bez predloženia dokladov zo strany prenajímateľa a konzultácie s advokátom neodporúčame uvedené náklady hradiť.

Dobrý deň, je nám ľúto, že ste sa ocitli v tejo nezávideniahodnej situácii, keďže ako zo znenia otázky vyplýva, predávať svoj tovar chcete, len priestor z hľadiska jeho umiestnenia nie je veľmi atraktívny.

K samotnej otázke uvádzame, že ak bola nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú, v zmysle ust. Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, táto skončí uplynutím dohodnutej doby ak sa s prenajímateľom nedohodnete inak.

Nie je pravdou, že nájom nebyt. priestorov nemôže byť ukončený aj v prípade uzatvorenia zmluvy na dobu určitú. Podľa ust. § 9 ods. 3 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov platí :

"Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak

a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;

b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1."

Ak by ste sa dohodli na skončení nájmu na základe dohody, nezabudnite spísať o tom záznam, s uvedením stavu odovzdávaných priestorov. Neodporúčam vec riešiť tak, že prenajímateľovi ponecháte peňažnú zábezpeku, jedine ak bude použitá na úhradu dlhu.

Odporúčam vo veci zvážiť zrušenie živn. oprávnenia podnikania, s ktorou problematikou odproúčam kontaktovať živn. úrad, lebo s tým sú súpojené ďalšie povinnosti /platenie odvodov, povinnosti voči správcovi dane a pod./

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že ste mali v nájme nebytové priestory, kde nájom bol ukončený riadne výpovedou z Vašej strany niekedy v roku 2020. Za nájom priestorov ste riadne platili dohodnutú sumu podľa nájomnej zmluvy.

V roku 2023 Vás kontaktoval prenajímateľ, že máte nejaký nedoplatok /nevieme čoho sa týka/ a že ho máte uhradiť /nepíšete dôvod nedoplatku a výšku/. Vo veci vyslovujeme ten právny názor, že ak ide o nedoplatok za obodbie nájmu /za rok 2020 ako uvádzate v otázke/, potom vyslovujeme názor, že síce mohlo ísť o niektoré napr. energie, ktoré ich  dodávateľ vyúčtoval až v roku 2021, čo je obvyklý postup. Ak vychádzame z ust. § 100 a nasl. Občianskeho zákonníka /premlčacia doba/, potom táto sa počíta od splatnosti vyúčtovaných energií ich dodávateľom, ktorá uplynula niekedy v roku 2024. Keďže neuvádzate žiadne presne dátumy a dnes máme 20.12.2024 bude pohľadávka prenajímateľa najskôr už premlčaná. Odporúčam špecifikovať problém /dátumy, čoho sa nedoplatok týka/ a vzniesť námietku premlčania v súlade s ust. § 101 Občianskeho zákonníka. Premlčacia doba v tomto prípade plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

Verím, že som zodpovedal všetky Vaše otázky. Ak som sa náhodou k niečomu nevyjadril, alebo Vám nie je niečo zrejmé, napíšte mi prosím. Rád Vám to vysvetlím a poradím.

Dobrý deň, vo Vami uvedenom prípade platí ust. § 14 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov :

"Ak nebolo dohodnuté inak, nájom zaniká

a) zánikom predmetu nájmu;

b) smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme;

c) zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom."

Nevieme či ste na strane nájomcu alebo prenajímateľa, ale ak lehota 30 uplynula, bude to vec dohody medzi nájomcom a prenajímateľom.

Ak by nedošlo k pokračovaniu  v užívaní priestorov, potom odporúčam pri ich odovzdaní spísať zápisnicu s uvedením stavu nebyt. priestorov, ako aj odpočtu jednotlivých médií.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že nájomná zmluva bola uzatvorená podľa ust. zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podľa ust. § 6 citovaného zákona platí /citujeme/ :

"Podnájom

(1) Nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.

(2) Práva a povinnosti vyplývajúce z § 5 sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu."  

Z uvedeného zákoného ustanovenia vyplýva, že na podnájom a teda užívanie garáže vami ako dcérou nájomcu potrebujete súhlas prenajímateľa. Ak by ste uvedený súhlas nemali, potom by prenajímateľ ako vlastník nebytových priestorov mohol vám dať výpoveď z nájmu nebytových priestorov v zmysle ust. zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov aj bez uvedenia dôvodu pri zmluve uzatvorenej na dobu neurčitú.

Ak bola nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, potom podnájom priestorov bez súhlasu prenajímateľa je výpovedným dôvodom v zmysle ust. § 9 ods. 2 písm. g/ zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Odporúčam preštudovať nájomnú zmluvu a podľa nej postupovať s ohľadom na vyššie uvedené.

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že nemôžete uzatvoriť dve nájomné zmluvy na nájom jedného nebytového priestoru, lebo nemôžete si plniť povinnosti vyplývajúce z nájomných zmlúv voči osobe nájomcu z druhej nájomnej zmluvy.

Vec je možné riešiť len na základe ust. § 6 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov  /citujeme/ :

"Podnájom

(1) Nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.

(2) Práva a povinnosti vyplývajúce z § 5 sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu."