Právo väčšinového majiteľa

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

vaša otázka sa týka užívania spoločného pozemku v podielovom spoluvlastníctve. Podľa slovenského Občianskeho zákonníka, všetci spoluvlastníci majú právo užívať spoločnú vec (v tomto prípade pozemok) podľa veľkosti ich podielov. Väčšinový spoluvlastník však môže rozhodovať o bežných záležitostiach hospodárenia, ale nie o celkovom vylúčení iných spoluvlastníkov z užívania pozemku.

V prípade, že nedochádza k dohode medzi spoluvlastníkmi, najlepším riešením je dosiahnuť vzájomnú dohodu o užívaní jednotlivých častí pozemku. Ak táto dohoda nie je možná, môže sa ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov obrátiť na súd so žiadosťou o rozhodnutie o využívaní pozemku.

Ak chcete získať výlučné právo používať určitú časť pozemku, bolo by nutné zrušiť podielové spoluvlastníctvo a vyrovnať sa so všetkými dotknutými spoluvlastníkmi.

Ak nemá väčšiu polovicu, tak nemá právo niekoho vyháňať. O dispozícii s nehnuteľnosťami rozhodujú spoluvlastníci podľa veľkosti podielov. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

ako vlastník podielu 2/3 nemáte vlastnícke právo ku konkrétne určenej časti pozemku. Obaja vlastníte celý pozemok, iba v ideálnych podieloch, zjednodušene povedané : Vám patrí z každého cm2 1/3.

Preto nemôžete druhému spoluvlastníkovi jednostranne záväzne určiť, ktorú tretinu smie užívať; rovnako ani on nemôže bez dohody vylúčiť Vás z užívania zvyšnej časti.

Podiel vyjadruje mieru práv a povinností k celej spoločnej veci. Najprv mu pošlite doporučenú písomnú výzvu s konkrétnym návrhom dohody o užívaní. V dohode presne označte parcelu, priložte jednoduchý situačný nákres a určte, ktorú plochu bude každý z vás užívať, prístup, údržbu, náklady a dobu trvania dohody.

Pri dlhodobom alebo výlučnom užívaní určitej časti odporúčam podpisy úradne osvedčiť. Takáto dohoda však nemení vlastnícke podiely ani nevytvára nové parcely. Ak druhý spoluvlastník odmieta akúkoľvek rozumnú dohodu, môžete sa obrátiť na súd.

Máte dve hlavné možnosti.

1./ Pri spore len o hospodárenie a užívanie spoločného pozemku sa môžete domáhať, aby o veci rozhodol súd podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, keďže Vy máte väčšinu podielov. Súd však bude posudzovať účelnosť navrhovaného spôsobu užívania a ochranu práv oboch vlastníkov.

2./ Ak nechcete zostať v spoluvlastníctve, podajte žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd najskôr skúma reálne rozdelenie pozemku, pričom bude potrebný geometrický plán a rozdelenie musí pripúšťať aj osobitná úprava, najmä pri poľnohospodárskych pozemkoch.

Ak rozdelenie nie je dobre možné, súd môže pozemok prikázať Vám za primeranú náhradu 1/3 vlastníkovi, prípadne jemu s povinnosťou vyplatiť Vás.

Ak ho nechce nikto, súd nariadi predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Pred podaním žaloby si zabezpečte aktuálny list vlastníctva, katastrálnu mapu, dôkaz o neúspešnej písomnej výzve a podľa okolností geometrický plán alebo ocenenie pozemku.

Vo veci vyporiadania veci nás môžete kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

Svoj spoluvlastnícky podiel 4/7 predať môžete aj bez súhlasu menšinového spoluvlastníka, pretože každý spoluvlastník môže nakladať so svojím podielom, avšak za určitých podmienok. Bez jeho súhlasu nemôžete predať celý pozemok, ale len svoj podiel. Taktiež ak by ste svoj podiel predávali cudzej osobe, musíte najskôr rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka, teda ponúknuť im podiel za rovnakých podmienok; výnimkou je prevod na blízku osobu. Pri ornej pôde a trvalých trávnych porastoch treba ešte preveriť, či sa na konkrétny pozemok nevzťahujú osobitné pravidlá prevodu poľnohospodárskej pôdy podľa zákona č. 140/2014 Z. z., najmä podľa toho, či je pozemok v zastavanom území obce, aká je jeho výmera a komu sa má predávať.