Pravo stavby pozemok nezistenych vlastnikov v sprave SPF

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

ak budete čeliť situácii, kedy nebude možné odkúpiť pozemok od Slovenského pozemkového fondu (SPF) kvôli nedostatku financií, existuje niekoľko možností. Prvou z nich je využiť prenájom pozemku od SPF, čo umožní legalizovať váš prístup k stavbe. Je dôležité spomenúť, že ak sa nedohodnete na zriadení vecného bremena, môžete podať žalobu na súd žiadať o jeho ustanovenie súdnou cestou.

Právo stavby, ako samostatné vecné právo, vám môže poskytnúť určitú ochranu, ale hlavne ak ste oprávneným vlastníkom stavby, môžete žiadať zriadiť vecné bremeno. Vecné bremeno môže byť zriadené len vtedy, ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak a je nevyhnutný.

Ak by ste chceli v budúcnosti nehnuteľnosť predať, ideálne by bolo odkúpenie, pretože vecné bremeno sa nemusí páčiť väčšine kupujúcich. Mohli by to vidieť ako prekážku kúpy.

Ak sa nedohodnete, neodporúčam uzatvárať s SPF zmluvu o nájme hlavne, ak Vám ponúknu trhové nájomné. Pretože je málo pravdepodobné, ze to skončí na súde. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
podľa slovenského práva, ak ste nadobudli 1/3 stavebného pozemku v rámci dedičstva, ste jeho podielovým spoluvlastníkom. Ak susedné pozemky spravuje SPF alebo sú bez vysporiadaného vlastníka, často vznikajú komplikácie s presným určením hraníc a užívaním. SPF má zákonnú povinnosť spravovať pozemky vo vlastníctve štátu alebo neznámych vlastníkov podľa zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.

Odpoveď SPF, že nie je možné pozemok vymerať ani odkúpiť, pravdepodobne súvisí s prebiehajúcimi alebo neukončenými pozemkovými úpravami v danej lokalite, alebo s nevysporiadanými vlastníckymi vzťahmi na susedných parcelách. V takýchto prípadoch SPF často čaká na ukončenie pozemkových úprav alebo rozhodnutie súdu o určení vlastníka, prípadne na skončenie dedičského konania. Kedy bude možné pozemok vymerať, závisí od ukončenia týchto procesov – odporúčam sledovať vývesky obce a kontaktovať miestny pozemkový úrad, či sa v danej lokalite pripravujú pozemkové úpravy.

Ako podielový spoluvlastník môžete pozemok užívať v rozsahu svojho podielu, ale nesmiete obmedzovať práva ostatných spoluvlastníkov. Ak chcete na pozemku stavať chatu alebo mobilný dom, potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov a stavebné povolenie. Bez vysporiadaných hraníc a súhlasu všetkých spoluvlastníkov však stavebný úrad pravdepodobne nevydá povolenie. Užívanie pozemku na rekreačné účely (napr. dočasné umiestnenie mobilného domu) je možné, ak tým nezasahujete do práv iných osôb a neporušujete miestne predpisy, no stále odporúčam dohodu so spoluvlastníkmi.

Odporúčam:
- Získať aktuálny výpis z katastra a mapu pozemku.
- Kontaktovať okresný pozemkový úrad a zistiť stav pozemkových úprav.
- Pokúsiť sa o dohodu so spoluvlastníkmi o užívaní.
- Ak chcete stavať, pripravte si projekt a žiadajte o stavebné povolenie, ale počítajte s komplikáciami pri nevysporiadaných hraniciach.

Ak by ste potrebovali zastupovanie alebo podrobnejšiu analýzu, môžete sa obrátiť na advokáta so špecializáciou na pozemkové právo.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

Vaša situácia je pomerne častá, najmä v menších obciach, kde územný plán nie je schválený. Napriek tomu však obec môže vydať potvrdenie alebo stanovisko, v ktorom uvedie, že územný plán nie je schválený, a zároveň popíše faktické využitie predmetnej parcely podľa evidencie a miestnych znalostí. Takéto vyjadrenie SPF vo väčšine prípadov akceptuje ako náhradný doklad.

Odporúčam Vám obrátiť sa na obecný úrad s písomnou žiadosťou o vydanie potvrdenia o neexistencii územného plánu a o aktuálnom využití parcely. V žiadosti uveďte, že ide o podklad pre SPF a pre účely dodatočného stavebného povolenia. Ak SPF požaduje konkrétny formát alebo obsah, odporúčam si to vopred preveriť.

Ďalším krokom je priložiť toto potvrdenie k žiadosti pre SPF. Ak by SPF trval na územnoplánovacej informácii, odporúčam komunikovať s fondom a vysvetliť situáciu, prípadne doložiť aj iné relevantné doklady (napr. list vlastníctva, snímku z katastrálnej mapy).

Naformátovanie otázky do oficiálneho listu nie je nevyhnutné, predpokladám, že bez tykania, ale ak potrebujete vzor žiadosti pre obec, rád Vám ho pripravím. V ďalšom kroku odporúčam pripraviť žiadosť pre obec a následne komunikovať so SPF o akceptovaní takéhoto potvrdenia.