Povinnosti vlastníka nehnuteľnosti

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

ako spoluvlastník máte právo užívať spoločnú nehnuteľnosť, a teda Vás nemôžu svojvoľne vylúčiť z užívania tejto nehnuteľnosti. Ak to robia, máte nárok na náhradu za neužívanie nehnuteľnosti v rozsahu Vášho spoluvlastníckeho podielu. Čo sa týka financovania investícií do nehnuteľnosti, rozlišujte bežné náklady a náklady na veľké investície. Na bežné náklady ste povinná prispievať podľa veľkosti podielu (nie ale za spotrebované energie), avšak na veľké investície, ako sú rekonštrukcie, je potrebné dohodnúť sa so všetkými spoluvlastníkmi.

Z tohto dôvodu odporúčam riešiť situáciu dohodou alebo, ak to nie je možné, prostredníctvom súdu. Najskôr sa domáhať užívania a ak Vám to odmietnu poskytnúť, tak súdnou cestou. Pozor, je potrebné všetko robiť písomne a správne uplatniť svoje práva, aby sa nestalo, že na súde neuspejete. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

vo Vašej otázke sa prelínajú dve situácie: vlastníctvo bytu a užívanie bytu (napríklad na základe nájmu alebo iného právneho dôvodu). Rozhodujúce je, kto je zapísaný ako vlastník bytu v katastri nehnuteľností. Podľa § 133 ods. 2  Obč. zákonníka platí, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až vkladom do katastra nehnuteľností. Doklad o vlastníctve je výpis z listu vlastníctva.

Ak niekto platí nájomné a poplatky za užívanie bytu, je nájomcom, nie vlastníkom. Nájomca má právo byt užívať podľa nájomnej zmluvy, ale nemá právo s bytom nakladať ako vlastník (napr. predať ho, zaťažiť ho záložným právom a pod.).

Na druhej strane, ak niekto platí banke úver za kúpu bytu, ale nie je zapísaný ako vlastník v katastri, nie je právne vlastníkom bytu. Splácanie úveru je záväzok voči banke, nie dôkaz o vlastníctve bytu. Ak býva v byte, ktorý patrí inému vlastníkovi, jeho právo na bývanie musí byť podložené právnym titulom (napr. nájomná zmluva, dohoda s vlastníkom).

Z pohľadu zákona je rozhodujúce, kto je zapísaný ako vlastník v katastri nehnuteľností. Splácanie úveru nezakladá vlastnícke právo. Ak by ste chceli riešiť konkrétnu situáciu (napr. spor medzi osobou, ktorá spláca úver, a vlastníkom), odporúčam obrátiť sa na advokáta, ktorý posúdi všetky okolnosti a navrhne ďalší postup.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.