Odstúpenie od rezervačnej zmluvy s realitkou

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, samotná realitná kancelária nemôže jednostranne určiť, aký majetok má predávajúci po predaji v nehnuteľnosti ponechať. Ak predávajúci súhlasí, do rezervačnej zmluvy môžete zahrnúť aj dohodu, že v dome alebo byte zostanú konkrétne hnuteľné veci, napríklad kuchynská linka, vstavané spotrebiče, nábytok alebo iné vybavenie. Odporúčam tieto veci presne označiť v prílohe zmluvy, ideálne zoznamom, fotografiami a uvedením ich stavu. Následne ich zahrňte aj do kúpnej zmluvy a do odovzdávacieho protokolu. Veci, ktoré netvoria súčasť alebo príslušenstvo nehnuteľnosti, totiž neprechádzajú na kupujúceho automaticky len tým, že kúpi nehnuteľnosť. Ak realitná kancelária koná za predávajúceho na základe plnomocenstva, môže konať iba v rozsahu udeleného oprávnenia. Komentár upozorňuje, že pri samotnom oprávnení uzatvárať rezervačné zmluvy nie je obvyklé, aby realitná kancelária dojednala aj zabezpečenie záväzku uzavrieť kúpnu zmluvu zmluvnou pokutou; prekročenie plnomocenstva má právne následky podľa § 33 Občianskeho zákonníka. Od rezervačnej zmluvy môžete odstúpiť iba vtedy, ak vám toto právo priznáva zákon alebo ak zmluva výslovne obsahuje dôvod odstúpenia. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo odstúpiť musí vyplývať zo zákona alebo z dohody účastníkov. Nestačí teda, že ste si po podpise kúpu rozmysleli. Zmluvný dôvod odstúpenia musí byť dohodnutý už v pôvodnej zmluve; odstúpenie predstavuje jednostranný právny úkon, ktorý účinkuje doručením druhej zmluvnej strane. Skontrolujte najmä ustanovenia rezervačnej zmluvy označené ako „odstúpenie“, „rezervačný poplatok“, „zmluvná pokuta“, „prepadnutie zálohy“ a „povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu“. Ak zmluva pripúšťa odstúpenie napríklad pre neschválenie hypotekárneho úveru, zistenie právnej vady, nepravdivé údaje o nehnuteľnosti alebo nesplnenie povinnosti predávajúceho, postupujte presne podľa podmienok a lehoty uvedenej v zmluve. Platným odstúpením sa zmluva spravidla ruší od začiatku a účastníci si vracajú poskytnuté plnenia. To však samo osebe neznamená, že vám realitná kancelária musí vrátiť rezervačný poplatok. O jeho vrátení rozhoduje najmä obsah zmluvy, dôvod odstúpenia, otázka, kto porušil zmluvnú povinnosť, a či realitná kancelária mala oprávnenie dohodnúť príslušnú sankciu.