Odkúpenie spoluvlastníckeho podielu- predkupne pravo

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

v prípade, že máte záujem predať svoj podiel v podielovom spoluvlastníctve a dvaja spoluvlastníci prejavili záujem uplatniť svoje predkupné právo, postupovať budete podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie hovorí, že ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

V konkrétnej situácii, ak prví dvaja spoluvlastníci chcú uplatniť svoje predkupné právo (jedna osoba s podielom 1/20 a druhá s podielom 1/240), musia postupovať tak, že podiel odkupujú v pomeroch zodpovedajúcich veľkosti ich podielov v spoločnej veci. Aby ste predaj mohli realizovať v súlade so zákonom, spoluvlastníci, ktorí prejavili záujem, musia vzhľadom k ich veľkosti podielov odkúpiť celú Vašu ponuku.

Ak k dohode nedôjde, predpokladá sa, že si podiel zaviazaného spoluvlastníka vysporiadajú pomerne podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov, takže žiadna časť podielu nie je zaviazaným spoluvlastníkom scudziteľná tretej osobe.

Je teda dôležité, aby ste s danými spoluvlastníkmi dohodli pomerné vyrovnanie ich podielov tak, aby spoločné predkupné právo bolo vykonané správnym spôsobom podľa uvedených ustanovení.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,  vo Vami ivedneej veci odporúčam postupovať písomne.

Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na dome platí zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak nejde o prevod blízkej osobe. Spoluvlastníkom musíte umožniť, aby Váš 1/3 podiel odkúpili za podmienok, za akých ho chcete predať, sumu za podiel treba uviesť.

Uvedené platí aj pri prevode na inú osobu; ak by ste predkupné právo obišli, druhí spoluvlastníci by mohli namietať relatívnu neplatnosť zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka.

 Ústne oslovenie je z hľadiska dôkazov slabé. Keďže ide o nehnuteľnosť, ponuku urobte písomne a doručte ju každému spoluvlastníkovi doporučeným listom. V ponuke presne označte nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva, Váš podiel 1/3, kúpnu cenu, spôsob úhrady, číslo účtu, lehotu na prijatie ponuky dva mesiace a návrh, že v prípade záujmu uzavriete kúpnu zmluvu.

Ak sú dvaja zostávajúci spoluvlastníci a obaja prejavia záujem, môžu sa dohodnúť, kto a v akom rozsahu podiel odkúpi. Ak sa nedohodnú, podľa § 140 Občianskeho zákonníka majú právo vykúpiť Váš podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov . Ak majú rovnaké podiely, prakticky by každý nadobudol polovicu z Vášho 1/3 podielu. Po jej márnom lehoty dvoch mesiacov môžete podiel predať tretej osobe, ale za rovnakých podmienok, najmä nie za nižšiu cenu bez toho, aby ste ponuku spoluvlastníkom zopakovali.

Po prijatí ponuky pripravte kúpnu zmluvu, podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený a následne podajte návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Odporúčam si ponechať kópie ponúk, doručenky a prípadné odpovede, aby ste vedeli preukázať, že ste predkupné právo riadne rešpektovali.

V prípade záujmu v uvedenej veci nás môžete kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

z položenej otázky vyplýva, že ste podielovým spoluvlastníkom pozemku v podiele 1/2 k celku, čo znamená, že si nemôžete jednostranne vymedziť svoju časť, oplotiť ju a samostatne ju predať ako výlučný vlastník.

Podstata podiel. spoluvlastníctva je v tom, že každý spoluvlastník má právo ku každej časti spoločnej veci; samotný podiel neznamená vlastníctvo konkrétnej hmotnej časti pozemku, alebo zjednodušene povedané : z každého cm2 vlastníte 50 %.

Predať môžete svoj spoluvlastnícky podiel 1/2, nie konkrétne oddelenú časť parcely. Na prevod podielu nepotrebujete súhlas rodiny, musíte však rešpektovať zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak nejde o prevod blízkej osobe. Prakticky to znamená, že im máte svoj podiel písomne ponúknuť za rovnakých podmienok, za akých ho chcete predať tretej osobe. Ak by ste predkupné právo obišli, druhý spoluvlastník/-íci môžu prevod napadnúť pre relatívnu neplatnosť.

Ak chcete, aby vznikla samostatná parcela, potrebujete buď dohodu všetkých spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva,k čomu budete potrebovať geom. plán na rozdelenie pozemku a až následne spísať dohodu on zrušenía vypoiriadaní podiel. spoluvlastníctva. Treba preveriť aj to, či pozemok možno podľa jeho druhu, výmery a predpisov o drobení pozemkov reálne rozdeliť. 

Ak rodina s uvedneým postupom /dohodou/ nebude sphlasiť, budete musieť podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka.

Ak sa rodina odmieta dohodnúť a ponúka Vám cenu hlboko pod trhovou hodnotou, odporúčam najprv zaslať doporučenú písomnú výzvu na uplatnenie predkupného práva za cenu, za ktorú chcete podiel na pozemku predať tretej osobe /predpokladáme, že za trhovú cenu/. Zo žiadneho právneho predpisu nevyplýva, že by ste rodine museli predať podiel na pozemku v rámci uplatnenia predkupného práva za cenu hlboko pod jeho trhovú hodnotu. Ak spoluvlastníci nebudú reagovať a teda nebude uhradená ponúkaná cena za trhovú hodnotu v lehote do 2 mesiacov v súlade s ust. § 602 Obč. zákonníka pozemok môžete predať tretej osobe. Otázkou však je, či tento pozemok aj kúpi keďže ide o pozemok v podielovom spoluvlastníctve.

Za najjednoduchšie riešenie považujem využitie predkupného práva v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka.

V prípade záujmu nás môžete kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

vo veci Vami uvedeného problému uvádzame, že aj keď sestra užíva celý dom a je spoluvlastníkom 3/4 nehnuteľnosti, automaticky Vám nedlhuje 10 000 eur len preto, že Vy vlastníte 1/4 domu.

Dlžná suma vznikne buď dohodou o odkúpení Vášho podielu, alebo rozhodnutím súdu pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Váš nárok je však reálny – ako podielový spoluvlastník sa môžete domáhať vyplatenia hodnoty svojho podielu.

Podľa § 141 a § 142 Občianskeho zákonníka sa spoluvlastníci môžu dohodnúť na zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva; ak dohoda nie je možná, rozhodne súdna základe podaného návrhu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Dom sa zrejme nedá reálne rozdeliť, preto súd najskôr rozhodne o prikázaní nehnuteľnosti jednému spoluvlastníkovi za primeranú náhradu, teda napríklad sestre s povinnosťou vyplatiť Vám hodnotu Vašej 1/4 do určitej lehoty, ktorá býva obvykle do 6 mesiacov, teda nie v splátkach po 500 €.

Ak by dom nechcel nikto, súd môže nariadiť predaj a výťažok rozdeliť podľa podielov. Odporúčam najprv poslať sestre doporučenú písomnú výzvu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Vo výzve uveďte, že žiadate vyplatenie Vášho podielu, napríklad 10 000 EUR, ak hodnota domu je 40 000 EUR, a dajte jej primeranú lehotu na odpoveď, napríklad 10 dní. Takýto postup je dôležitý aj pre prípadnú náhradu trov súdneho konania. Nevieme z čoho vychádza suma 40000 €, ale možnosťou najlepšou je nechať vypracovať znalecký posudok na ohodnotenie trhovej ceny nehnuteľnosti súdnym znalcom.

Keďže sestra dom užíva sama, môžete od nej žiadať aj náhradu za užívanie Vášho podielu, ak ste sa nedohodli, že ho môže užívať bezodplatne. Spravidla ide o 1/4 obvyklého nájomného za podobný dom v danej lokalite - mieste a čase.

To, že žijete v Českej republike, nie je prekážka, vec by riešil súd v SR podľa miesta, kde sa dom nachádza. Môžete splnomocniť advokáta na Slovensku, aby za Vás pripravil výzvu, rokoval so sestrou, žiadal úhradu za užívanie Vášho podielu na dome aj spätne a v prípade potreby podal žalobu. 

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, tvrdenie o „3-ročnej lehote“ na sprístupnenie kúpnej zmluvy zo zbierky listín nepovažujem za správne ako všeobecný dôvod odmietnutia.

Trojročná lehota je významná najmä pri premlčaní Vašich občianskoprávnych nárokov, nie ako lehota, po ktorej kataster prestane listinu sprístupňovať, lebo Vy môžete žiadať sprístupnenie listiny aj po 20 rokoch.
Ako aktuálny spoluvlastník dotknutej nehnuteľnosti máte zjavný právny záujem na nahliadnutí do listiny, ktorá bola podkladom zápisu cudzej osoby na liste vlastníctva. Odporúčam nepokračovať v ústnej komunikácii. Podajte na okresný úrad, katastrálny odbor, písomnú žiadosť o sprístupnenie, nahliadnutie a vydanie kópie listiny zo zbierky listín. Uveďte číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, parcelu, meno nadobúdateľa, rok vkladu a ak poznáte, aj číslo vkladového konania. Výslovne uveďte, že žiadosť podávate ako spoluvlastník a listinu potrebujete na ochranu svojho zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka.
Ak kataster nevyhovie, žiadajte písomné rozhodnutie alebo písomné vybavenie žiadosti.  Proti písomnému odmietnutiu potom viete podať odvolanie, prípadne následne správnu žalobu. Súčasne môžete podať sťažnosť na postup zamestnanca úradu; ústne odmietanie bez stopy je pre Vás procesne nevýhodné.

K predkupnému právu: ak spoluvlastník prevádza podiel na inú než blízku osobu, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom; v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka. porušenie zakladá relatívnu neplatnosť podľa § 40a OZ, ktorej sa musíte dovolať voči účastníkom zmluvy . Ponuka pri nehnuteľnosti má byť písomná a musí obsahovať podmienky prevodu vrátane ceny .
Premlčacia doba je podľa § 101 Obč. zákonníka tri roky. Tu poukazujeme na rozhodnutie NS ČR, sp. zn. 33 Cdo 3371/2008 z 25.11.2010: 

"Trojročná premlčacia doba k uplatneniu práva podielového spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené, domáhať sa voči nadobúdateľovi, aby mu spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti ponúkol ku kúpe, začína bežať dňom nasledujúcim po dni, ku ktorému vznikli účinky vkladu práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy, ktorou bolo predkupné právo porušené".

Ak bola zmluva uzavretá v roku 2022, treba okamžite zistiť presný dátum povolenia vkladu.
Zvážte aj správnu formuláciu žaloby, keďže po Civilnom sporovom poriadku nemusí byť vždy vhodná samostatná žaloba „o určenie neplatnosti zmluvy“; často treba žalovať určenie vlastníckeho práva alebo zvoliť iný petit podľa cieľa konania.

V prípade potreby nás kontaktu