Odčlenenie a predaj časti spoločnej parcely

Otázka: Odčlenenie a predaj časti spoločnej parcely

Dobrý deň, som vlastníkom záhrady v záhradnej osade, ktorá bola vysporiadaná do vlastníctva od urbaru v roku 2006. Osada je Základnou organizáciou SZZ a má vlastné stanovy. V osade je 39 záhrad vo vlastníctve a spoločná cesta okolo osady v spoluvlastníckom podiele 1/39 na každú zahradu. Spoločná parcela má cca 2000m2. Z uznesenia z poslednej schôdze základnej organizácie SZZ som sa dozvedel, že schôdza rozhodla o vyčlenením cca 100m2 spoločnej parcely a následnom odpredaji do výlučného vlastníctva jedného z majiteľov záhrady a spoluvlastníka tejto parcely s ktorého záhradou susedí a to za cenu 3 Eurá za m2, ktorú navrhol predseda ZO. Navyse v uznesení je chybné čislo parcely. Tým by sa výmera spoločnej parcely zmenšila na cca 1900m2. Žiadateľ pripojí uvedených 100m2 k svojej parcele. Priemerná cena m2 záhrady v našej osade sa pohybuje okolo 70-80eur za m2. Podal som odvolanie voči zmetocnemu uzneseniu a namietal som, že nadpolovičná väčšina nestačí na predaj časti spoločnej parcely a je potrebný súhlas všetkých vlastníkov. Nadpolovičnou väčšinou sa vyvolalo kedysi konanie o odkúpení od urbaru, ale teraz už sú pozemky vysporiadané do vlastníctva. Taktiež som namietal že schôdza nemôže splnomocniť statutara na zastupovanie všetkých spoluvlastníkov v tejto veci. Moje námietky však predseda neberie do úvahy a pokračuje v procese. Už bol geodet vytýčiť parcelu na odpredaj a spracováva sa kúpnopredajná zmluva. Že ak to neprejde na katastri potom bude riešiť… teda metóda pokus omyl a možno to vyjde. Moja otázka je, či je postup predsedu ZO v súlade so zákonom. Velmi pekne dakujem za odpoved.

Odpoveď: Odčlenenie a predaj časti spoločnej parcely

Dobrý deň,
vaša situácia je typická pre spory v záhradkárskych osadách, kde sa prelínajú pravidlá občianskeho práva a vnútorné predpisy organizácie. 

Najprv je dôležité si uvedomiť, že spoločná cesta je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov záhrad, pričom každý má ideálny podiel 1/39. Podľa § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka platí, že s nakladaním so spoločnou vecou, najmä s jej predajom alebo rozdelením, musia súhlasiť všetci spoluvlastníci, pokiaľ zákon alebo dohoda neustanovuje inak. Nadpolovičná väčšina postačuje len pri bežnej správe spoločnej veci, nie pri jej scudzení alebo zásadnej zmene veľkosti podielov.

Predaj časti spoločnej parcely do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov je právnym úkonom, ktorý presahuje rámec bežnej správy. Preto je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov, nie iba väčšiny. Schôdza ZO SZZ nemôže nahradiť individuálny súhlas každého vlastníka, ani splnomocniť predsedu na zastupovanie bez vášho výslovného súhlasu.

Chybné číslo parcely v uznesení je ďalšia chyba, ktorá môže spôsobiť neplatnosť právneho úkonu. Cena 3 eurá za m2 je výrazne pod trhovou hodnotou, čo môže byť dôvodom na napadnutie zmluvy pre rozpor s dobrými mravmi alebo poškodenie práv spoluvlastníkov.

Odporúčam trvať na svojich námietkach, prípadne písomne upozorniť kataster na nesúhlas s prevodom už teraz a to doporučeným listom s dokladmi, ktoré máte k dispozícii.

Ak by katastrálny úrad napriek tomu povolil vklad, môžete sa domáhať neplatnosti zmluvy na súde. Ďalším krokom je sledovať vývoj na katastri a v prípade potreby podať žalobu o určenie neplatnosti právneho úkonu.

V prípade záujmu môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.