Nájom poľnohospodárskej pôdy + predaj.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že spoluvlastníkom nehnuteľnosti - pozemkov, ste sa stali na základe výsledkov dedičského konania. Ak je pozemok v nájme, práva a povinnosti z pôvodnej nájomnej zmluvy prechádzajú zo zákon na vás, čo vyplýva z ust. § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka :

"Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že musíte nájomcovi preukázať to, že ste novým spoluvlastníkom pozemku a musí vám platiť nájom podľa pôvodne podpísanej zmluvy.

Pokiaľ ide o predaj podielov na pozemku, tu treba postupovať v zmysle uzatvorenej nájomnej zmluvy. Ide o to, či v prospech nájomcu nie je zriadené predkupné právo. Ak nie, potom treba pri predaji pozemku postupovať v zmysle ust. Obč. zákonníka.

Odporúčam vo veci využiť pomoc advokáta a to ako na vymáhanie nájmu, tak aj na predaj podielov na pozemku.

Môžete sa obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, vo veci položenej otázky uvádzame, že ak s návrhom nájomnej zmluvy nesúhlasíte, odporúčam Vám  v lehote do dvoch mesiacov od doručenia návrhu poslať užívateľovi písomné odmietnutie návrhu.

V liste jasne uveďte, že návrh nájomnej zmluvy odmietate v celom rozsahu, nesúhlasíte so vznikom nájomného vzťahu a zároveň ho vyzývate na vrátenie konkrétnych pozemkov.

Zákon č. 504/2003 Z. z. v § 12 ods. 4 skutočne upravuje situáciu, že pri splnení zákonných podmienok môže uplynutím dvoch mesiacov vzniknúť nájomný vzťah na neurčitý čas. Zároveň však zákon výslovne uvádza, že užívateľ musí vlastníka pri návrhu poučiť o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť ho, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve užívateľa na vrátenie a prevzatie pozemku, vznikne nájomný vzťah; inak tento nájomný vzťah nevznikne :

" Užívateľ je povinný pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa prvej vety poučiť vlastníka o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť ho, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, vznikne nájomný vzťah podľa prvej vety, inak tento nájomný vzťah nevznikne."

Ak teda v doručenom návrhu chýba takéto poučenie a upozornenie, je to významná vada postupu užívateľa. Napriek tomu Vám odporúčam nespoliehať sa iba na túto vadu a odmietnutie poslať preukázateľne, ideálne doporučenou zásielkou s doručenkou, prípadne aj cez elektronickú schránku, ak ju užívateľ má aktivovanú.

Do výzvy doplňte parcelné čísla, katastrálne územie, dátum doručenia návrhu a vetu, že ak pozemky užíva bez platného právneho titulu, žiadate ich vrátenie. Podľa § 12 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., ak ide o pozemok užívaný bez nájomnej zmluvy a nedôjde k uzatvoreniu zmluvy alebo bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, užívateľ má pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody, alebo ak úroda založená nebola, do konca príslušného kalendárneho roka.

Nepodpisujte zmluvu, nepreberajte platby označené ako nájomné a nepíšte nič, čo by mohlo vyzerať ako súhlas s nájmom. Ak Vám peniaze pošlú, odporúčam písomne uviesť, že ich nepovažujete za nájomné, ale nanajvýš za náhradu za užívanie bez právneho dôvodu.

Ak užívateľ pozemky nevráti alebo bude tvrdiť, že nájom vznikol, riešením je písomná predžalobná výzva a následne žaloba na príslušný okresný súd, najmä na určenie neexistencie nájomného vzťahu a na vypratanie/vydanie pozemkov.

Môžete ma v uvedenej veci kontaktovať.