Otázka: Legalizácia čiernej stavby u susedov
Dobrý deň,
susedia majú na svojom pozemku čiernu stavbu o rozlohe cca 60 m², ktorú si chcú legalizovať. Máme okolo tejto stavby vysadené borovice, ktoré ešte porastú a časom by mohli svojím koreňovým systémom narúšať základ tejto stavby. Okolo stavby majú pruh 40 cm svojho pozemku, ktorý susedí s naším pozemkom, a na údržbu tejto stavby potrebujú prístup z nášho pozemku. Mám obavu, že legalizáciou stavby dôjde k zníženiu hodnoty našej nehnuteľnosti. Sused sa mi vyhrážal, že kúpi našu stavbu za 165 000 EUR, hoci jej trhová hodnota je 255 000 EUR, naznačoval mi, že sa chystá znížiť hodnotu našej stavby a že mi bude robiť nepríjemnosti. Náš dom a pozemok však nie sú na predaj.
Stavba slúži ako hospodárska budova a celé roky v nej skladujú rozmanité veci. Tento sused vlastní stavbu od roku 2019. Stavba bola postavená ako čierna a neoprávnená v roku 1974, nakoľko bola postavená z polovice na našom pozemku. Vymenili sme s predchádzajúcou susedou pozemky a teraz stavba stojí len u nich. Stavba nás v minulosti preukázateľne obmedzila pri osadení domu na náš pozemok a reálne nás obmedzuje pri prístavbe nášho domu v budúcnosti tým, že prístavbou vznikne medzi nami a susedovou stavbou vzdialenosť 2,2 m.
Môžem požadovať odstránenie stavby? Môžem nejako obmedziť susedov v tom, že táto stavba po legalizácii nemôže slúžiť na iný účel než na ten, na ktorý slúžila doteraz? Nechcem, aby ju zrekonštruovali na rodinný dom a dotiahli do nej kanalizáciu, vodu a iné, lebo teraz to nemá. Môžem zamedziť tepelnej izolácii tejto budovy? Máme psa a obavu, že izoláciu poškodí. Môže si svoj pozemok oplotiť?
Prosím o radu.
S pozdravom,
[meno]
Odpoveď: Legalizácia čiernej stavby u susedov
Dobrý deň,
Vy môžete požadovať odstránenie čiernej stavby suseda podľa § 135c Občianskeho zákonníka (OZ) v prípade ak by stala na vašom pozemku, vtedy súd na váš návrh môže rozhodnúť o odstránení stavby na náklady vlastníka stavby, ak je postavená neoprávnene. Ale keďže je na jeho pozemku, tak tento paragraf sa na odstránenie stavby nedá použiť.
Legalizácia stavby v zmysle stavebného zákona môže byť zamietnutá, ak je v rozpore s verejnými záujmami. To sa skúma, keď začne meniť účel stavby.
Na zmenu účelu stavby z hospodárskej budovy na rodinný dom by váš sused potreboval nové stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie podľa § 85 stavebného zákona. Môžete podať námietky v stavebnom konaní, kde sa máte právo vyjadriť ako účastník konania.
Vlastníci susediacich pozemkov majú povinnosť umožniť vstup na svoje pozemky len na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere na účel údržby. Ak máte obavu, že izolácia by mohla byť poškodená, treba urobiť všetko pre, aby sa to nestalo.
Sused má právo oplotiť svoj pozemok, ale nesmie tým ohroziť ani obmedziť vaše práva.
Ak sused narúša hodnotu vašej nehnuteľnosti svojím konaním, môžete sa domáhať náhrady škody. Ale ak by to malo byt iba tým, že zlegalizuje stavbu, tak je veľmi ťažké preukázať zníženie hodnoty. Ak by sa Vám to však poradilo, súd Vám takú náhradu prizná.
Vašu nehnuteľnosť sused nekúpi, to by musela byť na predaj a aj keby bola na predaj, vy to môžete predať komu chcete a nie susedovi.
