Kúpa nehnuteľnosti a vypratanie nehnuteľnosti

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, ak by ste predmetnú nehnuteľnosť kúpili a Vami uvedený stav by pretrvával aj v čase spísania kúpnej zmluvy, potom bolo by na Vás, aby ste bývanie uvedených osôb v nehnuteľnosti riešili a to buď dohodou alebo podaním návrhu na súd o vypratanie nehnuteľností, čo môže trvať aj pomerne dlhú dobu. Ide o to, že ak aj súd nariadil vypratanie uvedených osôb z domu, a neurobili by tak dobrovoľne, potom by ste museli podať návrh na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti.

Súčasne uvádzame, že prihlásenie na trvalý pobyt nezakladá v zmysle ust. zákona o hlásení pobytu občanov SR žiadne právo k nehnuteľnosti, ani k jej vlastníkovi.

Odporúčam vo veci zvážiť právny a skutkový stav resp. nehnuteľnosť kúpiť len v prípade, že v tejto nebude nikto bývať, lebo sa vystavujete vyššie uvedenému riziku, že vec - vypratanie nehnuteľnosti budete musieť riešiť Vy ako kupujúci. Po prípadnej kúpe nehnuteľnosti môžete osobe, ktorá má hlásený trvalý pobyt v nehnuteľnosti, tento trvalý pobyt zrušiť.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, samotné vyjadrenie, že byt sa predáva „tak, ako ste ho videli“, spravidla neznamená, že predávajúci môže byt po prevode naďalej využívať na prespávanie.

 Táto formulácia sa týka najmä faktického a technického stavu bytu pri obhliadke, nie zriadenia práva bývať alebo užívať byt po jeho odovzdaní. 

Rozhodujúci je obsah kúpnej zmluvy, prípadne zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a záložnej zmluvy. Skontrolujte najmä: – presný termín odovzdania a prevzatia bytu, – povinnosť predávajúcich byt vypratať, – odovzdanie všetkých kľúčov, – zmluvnú pokutu pri omeškaní,  podmienky vyplatenia kúpnej ceny z úschovy alebo hypotekárneho úveru. 

Predávajúci môže byt užívať iba do dátumu, na ktorom ste sa výslovne písomne dohodli. Ak zmluva stanovuje odovzdanie bytu napríklad po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra alebo po úhrade kúpnej ceny, žiadajte riadne odovzdanie presne v tomto termíne. 

Vlastníctvo bytu nadobudnete vkladom do katastra nehnuteľností podľa § 133 Občianskeho zákonníka. 

Predávajúci má následne povinnosť umožniť vám byt prevziať; účelom kúpnej zmluvy je aj odovzdanie predmetu kúpy kupujúcemu. Ak chcete predávajúcim z dobrej vôle umožniť krátke dočasné užívanie, netolerujte ho iba ústne. 

Uzavrite písomný dodatok alebo krátkodobú nájomnú zmluvu, kde určíte konečný dátum vypratania, odovzdanie kľúčov, úhradu energií, zodpovednosť za škodu a primeranú zmluvnú pokutu za každý deň omeškania. 

Bez takejto dohody ich nenechávajte v byte po termíne odovzdania. Pri odovzdaní spíšte preberací protokol: stav meračov, počet kľúčov, stav bytu, odovzdané vybavenie a potvrdenie, že v byte nezostali osoby ani veci predávajúcich. Ak by po prevode a uplynutí dohodnutého termínu odmietli byt opustiť, písomne ich vyzvite na vypratanie. Ak výzva neuspeje, môžete podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti; po právoplatnom rozsudku prichádza do úvahy exekučné vypratanie.

Poznámka na záver  : podstatný je obsah kúpnej zmluvy, predpokladáme, že ste už vlastníkom bytu so zápisom do katastra nehnuteľností. Ak kúpna zmluva neibsahuje židne ustanovenia o bývaní v byte i keď krátkodobo, povinnosť riešiť túto situáciu má predávajúci.

Ak je kúpna zmluva v procese podpisovania, nechajte si ju skontrolovať advokátovi, aby zhodnotil stav a zabezepčil zmluvné dojednania /pokuty, úroky a pod./, ktoré Vás ako vlastníka ochránia. Nie ste povinná podpísať kúpnu zmluvu, ktorú predložil predávajúci, vždy ide iba o návrh, ku ktorému mpžete mať pripomienky.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.