Druh a družka majetkové jednanie

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

keďže nežijete v manželstve, nevzniká medzi vami bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Dôležité je tiež, že Váš byt, hoci ho spolu užívate a spolu prispievate na jeho údržbu, patrí výlučne vám podľa katastra nehnuteľností.

Ak chcete odísť z bytu a zároveň si zabezpečiť kompenzáciu za investície, ktoré ste do neho vložili, môžete s partnerom uzavrieť dohodu o finančnej kompenzáciu. V tomto prípade ale ste to vy, kto určuje podmienky, pretože máte zapísaný byt na svoje meno. 

Poviem Vám ako to vidím ja, ako spravodlivé riešenie, ak si chce nechať byt on. Tu je postup určenia spravodlivej sumy:

1/ určí sa suma znaleckým posudkom (nie je dôvod vychádzať zo sumy, za akú ste byť kúpili). 

2/ určí sa hodnota hypotéky a to nielen istina, ale aj budúci úrok. 

3/ on musí byť schopný prevziať na seba v banke úver, tak aby ste boli vymazaná ako dlžníčka. Ak to nedokáže urobiť, tak potom je pre Vás veľmi riskantné to, aby sa stal vlastníkom bytu pred tým ako Vás náhradí na úvere. Ak je toho schopný môžete pokračovať k ďalšiemu kroku. 

4/ Určí sa suma, ktorú každý z vás investoval do bytu. Sadnete si a spočítate to. Ak by vznikli rozpory v tom, aké sú sumy za stavebné práce, tak je dobre prizvať nejakú tretiu stranu, ktorá objektívne určí, koľko by to stalo. Niekedy to ľudia robia tak, ze si na internete nájdu cenník prác a podľa toho určia sumy. Napríklad, ak on robil pokladanie podlahy do bytu, a bude hovoriť, ze také pokladanie stojí 20 eur za m2 ale vy nájdete na internete cenu 6 eur, tak započítate tú z internetu. 

5/ Potom bude výpočet nasledovný - od hodnoty bytu podľa znaleckého posudku odpočítate sumu v bode 2, potom sumu v bode 4 odpočítate od výsledku a potom zvyšok Vám má vyplatiť. 

Najskor sa skúste s priateľom dohodnúť na spôsobe ako sa určí suma a až keď si to odsúhlasíte, tak prístupte k týmto bodom. 

Ak by ste potrebovali poradiť aj telefonicky, dajte mi vedieť. Vysvetlím Vám podrobnejšie postup. 

Dôležité je potom si správne nastaviť zmluvu. 

Prajem vám veľa šťastia pri riešení tejto situácie.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

vo Vašej situácii je dôležité rozlišovať medzi dvoma právnymi vzťahmi: vlastníctvom nehnuteľnosti a záväzkom voči banke (hypotéka).

To, že ste hlavný dlžník, Vám nedáva automaticky právo rozhodovať o predaji domu bez súhlasu spoludlžníka, ak ste obaja aj spoluvlastníkmi domu.

Ak je dom zapísaný na liste vlastníctva na oboch, platí, že s nakladaním s nehnuteľnosťou (napr. predajom) musia súhlasiť obidva spoluvlastníci.

Ak ste teda obaja zapísaní ako vlastníci, predaj domu bez súhlasu bývalej priateľky nie je možný. V prípade, že by ste boli jediným vlastníkom, ale hypotéku splácate obaja, môžete dom predať, ale banka bude požadovať splatenie zostatku úveru z výťažku predaja.

Ak sa neviete dohodnúť na predaji, máte možnosť podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 a nasl. Občianskeho zákonníka. Súd môže rozhodnúť o predaji nehnuteľnosti a rozdelení výťažku medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov. Tento proces však môže byť časovo aj finančne náročný a odporúčam najskôr pokúsiť sa o dohodu.

Z pohľadu banky je dôležité, že aj po predaji musíte zabezpečiť splatenie hypotéky. Pred predajom je potrebné kontaktovať banku a dohodnúť sa na podmienkach vysporiadania úveru (napr. predčasné splatenie alebo prevzatie úveru kupujúcim).

Odporúčam:
- Skúsiť sa s bývalou priateľkou dohodnúť na predaji a rozdelení výťažku prípadne aj za pomoci adovkáta.

- Ak dohoda nie je možná, zvážiť podanie návrhu na súd na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

- Kontaktovať banku a informovať sa o možnostiach vysporiadania hypotéky pri predaji.

Uvádzame, že súdne konanie môže trvať dlhšie a môže byť spojené s nákladmi. Počas tohto obdobia ste stále povinní splácať hypotéku.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, nemáme pre Vás veľmi priaznivú odpoveď. Ak priateľ je výlučným vlastníkom bytu, potom vy nemáte právny nárok na byt prípadne na podiel na byte.

Otázkou je, či počas spoločného bývanie ste z Vašich vlastných peňazí neinvestovali finančné prostriedky napr. do rekonštrukcie bytu. Ak by bola odpove´d kladná, potom máte nárok na ich vrátenie, lebo ste investovali do cudzej nehnuteľnosti.

V otázke uvádzate, že ste paltili TV, odber el. enegie a dokonca aj poplatky správcovi bytového domu, čo musela byť pomerne vysoká položka. Na toto tiež nebol právny dôvod, lebo ste s priateľom nemli spísanp žiadnu zmluvu o nájme a byt užíval aj on. V tomto smere však odporúčam, aby ste dostali aspoň časť finančných prostriedkov, kontaktovať advokáta na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré vzniklo na strane priateľa úhradami z Vašej strany.

Môžete vo veci kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
vo veci Vami uvedneej otázky uvádzame, že okolnosť, že priateľka V8šho priateľa nesúhlasí s rozchodom, nie je z hľadiska práva podstatné.

Ak má pritaeľka zriadneý trvaký pobyt na adrese priateľa, priateľ jej môže zrušiť trvalý pobyt aj bez jej súhlasu. Ona následne ak sa neprihlási na iný trvalý pobyt na inom mieste, podľa zákona o hlásení pobyz občanov bude miestom jej trvalého pobytu obec, kde bol trvalý pobyt zrušený.

Odporúčame, aby priateľmpostal priateľke výzvu k vysťahovaniu s tým, že ak sa z domu nevysťahuje v nám stanovenom teríne, bude musieť podať žalobu na súd o vypratanie nehnuteľnosti, s čím sú spojené trovy súdneho konania /súdny poplatok, trovy právneho zastupovania advokátom/, vrátane prípadných trov exekučného konania podľa exekučného poriadku.

Nárok na náhradný byt priateľka nemá, lebo neboli manželmi a nerieši sa vyporiadanie BSM, a v konečnom dôsledku priateľka nemá žiadne právo k nehnuteľnosti. Trvalý pobyt nie je v tomto prípade podstatný, lebo v zmysle zákona o hlásení pobytu občanov SR má prihlásenie na trvalý pobyt len evidenčný chartakter a nezakladá žiadne právo k nehnuteľnosti.