Compravendita di immobili da parte di stranieri nella Republica Slovacca

Da quando la Repubblica Slovacca è entrata a far parte dell'Unione Europea (2004), chiunque può acquistare proprietà immobiliari su tale territorio, a prescindere dalla città, dal tipo di costruzione (casa singola, appartamento, villetta, etc.) o dalla cittadinanza del potenziale acquirente.

La legge n. 202/1995, che disciplina la questione dell'acquisto di proprietà da parte di stranieri, è stato modificato dalla legge n. 456/2002. Grazie a questo emendamento, all'articolo 19 è stato aggiunto il comma n. 19 (sull'acquisizione di proprietà); esso modifica le regole per l'acquisizione della proprietà da parte degli stranieri nella Repubblica Slovacca. Questo emendamento è entrato in vigore nella stessa data in cui la Slovacchia è entrata a far parte dell'UE - 1 maggio 2004. Per quanto riguarda i soggetti, questo atto usa l’espressione “non residenti”, con riferimento a tutti gli individui che non hanno una residenza permanente nel territorio della Slovacchia, compresi i cittadini dei paesi membri dell'UE e di quelli non appartenenti all'UE, nonché i cittadini della Repubblica Slovacca che non hanno una residenza permanente in Slovacchia e che vivono all'estero.

Nonostante l’ingresso in Europa sia avvenuto nel lontano 2004 ed il passaggio alla moneta unica (Euro) nel 2009, il mercato immobiliare Slovacco è stato completamente liberalizzato soltanto nel maggio 2011. Allo stato attuale, nonostante i prezzi degli immobili non siano stracciati a Bratislava, sono comunque più convenienti rispetto a quelli di altre capitali europee, come la vicinissima Vienna o la nostrana Roma; inoltre, il mercato immobiliare slovacco rappresenta un porto sicuro per gli investitori stranieri, in quanto la Slovacchia è sempre più meta per i giovani “expats” e ben il 95% degli immobili presenti sul territorio risulta abitato, garantendo agli investitori la certezza di essere sempre in grado di vendere o affittare il proprio immobile qualora non ne avessero più bisogno.

Per quanto riguarda il procedimento da seguire per l'acquisto di un immobile in Slovacchia, esso non è molto diverso da quello previsto negli altri paesi dell'Unione Europea: si inizia con la ricerca di un immobile, si procede con un accordo preliminare (consigliabile, ma non obbligatorio) e si conclude con l’atto vero e proprio.

E’ bene ricordare, comunque, che è sempre consigliato rivolgersi ad un avvocato specializzato, al fine di poter ricevere una assistenza legale completa e professionale, specialmente in un Paese straniero come la Slovacchia.

Quando si sceglie di affidarsi ad un avvocato, egli inizia accertando innanzitutto l'identità delle parti contraenti e dei loro rappresentanti e successivamente procede alla stesura di un contratto vero e proprio, che funge da preliminare finalizzato alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà del bene o dei beni in questione.

Qualora l’acquirente od il venditore si rivolgano ad un avvocato dopo avere già ottenuto precedentemente un contratto, l’avvocato avrà il compito di verificare che il contratto stesso non sia contrario od elusivo nei confronti della legge, del buon costume e che non possa arrecare danni alle parti.

L'avvocato, inoltre, ha il dovere di rendere edotte le parti su ogni aspetto del contratto, tra i quali i termini di pagamento del prezzo di acquisto concordato nel contratto.

Un altro professionista coinvolto in tale procedimento è il tecnico, solitamente un geometra, che si occupa degli adempimenti catastali e del rilascio dei relativi certificati, finalizzati al trasferimento del prezzo al venditore.

Qualora il cliente desideri assistenza legale fino al trasferimento materiale dell’immobile ed alla relativa voltura catastale, l'avvocato, prepara i documenti necessari e garantisce la consegna dell’immobile e la relativa trascrizione nell’apposito registro insieme a tutti i documenti pertinenti.

In generale, l'acquisizione dei diritti di proprietà immobiliari è regolata dalla disposizione di legge n. 40/1964 Coll. del codice civile Slovacco. Un atto speciale regola l'acquisizione di appartamenti e locali non residenziali, ossia l’atto n. 182/1995 Coll. sulla proprietà di appartamenti e locali non residenziali.

I diritti di proprietà vengono materialmente costituiti con l’iscrizione nel registro fondiario. Questo registro è un database che contiene una descrizione delle proprietà e dei diritti sulle stesse. Tutte le proprietà devono essere registrate nel catasto in Slovacchia.

Il cliente può chiedere all'avvocato di presentare una proposta di trascrizione al registro fondiario, oppure la può presentare personalmente, ma in ogni caso essa deve essere presentata per iscritto e deve contenere tutti i requisiti legalmente prescritti.

Naturalmente, come in Italia ed in altre nazioni europee, l’atto vero e proprio di compravendita non può essere stipulato da un avvocato, ma è necessaria la forma dell’atto pubblico redatto da un Notaio.

Il Notaio, inoltre, funge anche da garante dell’autenticità delle firme delle parti e della conformità catastale dell’immobile rispetto allo stato di fatto, nonché della legalità dei termini e delle condizioni contenute nel contratto preliminare di compravendita redatto dall’avvocato, attestando per iscritto che entrambi le parti hanno compreso e voluto le varie clausole contrattuali.

Infine, come previsto anche in Italia a seguito della riforma del 2017, il notaio può anche fungere da depositario del prezzo di acquisto dell’immobile oggetto di compravendita, prevedendo nell’atto stesso le modalità ed i tempi di trasferimento di tale somma di denaro al legittimo destinatario (il venditore). Solitamente tale trasferimento avviene dopo il rilascio dei certificati catastali, che avviene dopo circa quattro settimane. Come detto, di tali adempimenti catastali nella maggior parte dei casi si occupa un geometra.

Spese amministrative

La tassa di registrazione di base dei beni immobili nel registro fondiario in Slovacchia è di 66,00 euro.

Qualora la richiesta di registrazione sia urgente e necessiti di essere eseguita entro 15 giorni, l’importo da versare è di 266 euro.

Nel caso in cui, invece, la presentazione della richiesta di registrazione avvenga in via telematica, la tassa di registrazione si riduce della metà e, dunque, sarà pari a 33,00 euro in caso di richiesta ordinaria e 133.00 euro in caso di richiesta urgente.

Le parti interessate devono, inoltre, fare i conti con le tasse ufficiali per la conclusione di un contratto di acquisto e le spese amministrative dovute al registro immobiliare.

Per evitare problemi o fregature, consigliamo sempre di optare per un’assistenza legale completa e competente da parte di avvocati specializzati, come i membri del nostro studio legale. Chiamateci o fissate un appuntamento online, chiariremo tutti i vostri dubbi e struttureremo con voi il percorso che porterà all’acquisto dell’immobile dei vostri sogni!
Sofia Forciniti (autore dell'articolo)

Ficek & Partners,
Studio Legale, Slovacchia, Bratislava