Kúpa pozemku na podiely po sobáši

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, 

samotná rezervačná zmluva uzavretá pred sobášom ešte neurčuje vlastnícky režim pozemku. 

Pri nehnuteľnosti nadobúdate vlastnícke právo až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Rozhodujúci je preto najmä okamih nadobudnutia vlastníctva a obsah kúpnej zmluvy, nie iba to, že ste rezerváciu podpísali pred uzavretím manželstva. 

Ak kúpnu zmluvu uzavriete a vlastníctvo nadobudnete počas manželstva, pozemok by pri bežnom zákonnom režime patril do bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 143 Občianskeho zákonníka. Samotné uvedenie podielov 80 % a 20 % v kúpnej zmluve ani Vaša spoločná vôľa nadobudnúť pozemok mimo bezpodielového spoluvlastníctva tento zákonný režim bez ďalšieho nevylúčia. 

Ak chcete, aby ste pozemok nadobudli do podielového spoluvlastníctva v pomere 80 % ku 20 %, prípadne aby ste ho nadobudli výlučne Vy, odporúčam ešte pred podpisom kúpnej zmluvy uzavrieť s manželom, teda po uzatvirení manželstva/ spísať pred notárom zápisnicu o zúžení BSM ohľadom kúpi toho pozemku - ide v podstate o zúženie BSM za trvania manželstva. Spísať zápisnicu formou notárskej zápisnice  môžete už teraz, lebo ste manželia.

Po platnom zúžení bezpodielového spoluvlastníctva môžete kúpnu zmluvu nastaviť tak, aby ste pozemok nadobudli Vy a Váš manžel do podielového spoluvlastníctva s výslovne určenými podielmi 80 % a 20 %, alebo aby ste ho nadobudli výlučne Vy.

 Ak by ste však na kúpu alebo neskoršie splátky použili spoločné prostriedky, môže sa pri budúcom vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva riešiť ich vynaloženie ako investícia zo spoločného majetku do Vášho oddeleného majetku /napr. v prípade rozvodu/.

Pokiaľ ide o hypotéku, Občiansky zákonník neupravuje, či banka úver schvýli, závisí to od podmienok banky.

Pre Vašu zamýšľanú samostatnú hypotéku preto odporúčam najprv uzavrieť notársku zápisnicu o zúžení bezpodielového spoluvlastníctva, následne presne zosúladiť kúpnu zmluvu, úverovú zmluvu a záložnú zmluvu s vybranou bankou a až potom podať návrh na vklad vlastníckeho práva a záložného práva do katastra.