Depuis l’adhésion de la République slovaque à l’Union européenne (UE) en 2004, chaque individu peut acheter un bien immobilier dans l’ensemble du pays, nonobstant la ville, le type de construction (maison individuelle, appartement, chalet, etc.) ou la nationalité de l’acheteur ou du vendeur potentiel.
Le Foreign Exchange Act (loi sur les échanges étrangers) no. 202/1995, qui régit les sujets relatifs à l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers a été amendé par la loi no. 456/2202 coll. Par cet amendement, un article 19a a été ajouté à l’article 19 (sur l’acquisition de biens immobilier). Il modifie les règles applicables à l’achat d’une propriété par les étrangers en République slovaque. Cet amendement est entré en vigueur à la date de l’adhésion de la Slovaquie à l’UE, le 1er mai 2004. Lorsqu’il est fait références aux individus, cette loi emploie le terme de non-résidents, ce qui signifie tous les individus dont la résidence permanente n’est pas située sur le territoire slovaque, qu’ils sont ressortissants d’un Etat membre de l’UE ou non, ainsi que les citoyens slovaques dont la résidence permanente n’est pas en Slovaquie et qui vivent à l’étranger.
En dépit de l’adhésion à l’UE en 2004 et du passage à l’Euro en 2009, le marché slovaque de l’immobilier n’a été pleinement libéralisé qu’en mai 2011. Actuellement, bien que les prix de l’immobilier soient conséquents, ils demeurent néanmoins plus modestes que dans d’autres capitales européennes, à l’instar de la très proche Vienne ou encore Rome et, à l’extérieur de la région de Bratislava, les prix sont réellement bas et compétitifs. De plus, le marché slovaque de l’immobilier est un « havre de paix » pour les investisseurs étrangers, en ce que la Slovaquie attire de plus en plus de jeunes « expats » et que 95% des bâtiments dans le pays sont inhabités. Cela signifie que l’investisseur disposera toujours de la possibilité de vendre ou de louer son bien facilement s’il le souhaite.
Concernant la procédure d’acquisition d’un bien immobilier en Slovaquie, elle ne diffère guère des pratiques des autres pays de l’Union européenne. Elle commence par la recherche du bien le plus adapté, s’ensuit un accord préliminaire (recommandé mais non obligatoire) préfigurant le contrat. Le notaire doit authentifier la signature du propriétaire du bien. La vérification de la signature de l’acheteur n’est pas nécessaire. Nous jugeons cependant opportun de souligner qu’il est toujours préférable de contact un juriste, afin de bénéficier d’une assistance juridique et d’un support professionnel dans un pays étranger tel que la Slovaquie.
Si vous envisagez de solliciter un juriste, il commencera sa prestation par vérifier que l’identité des parties contractantes et leurs représentants sont valides et ensuite, il procédera à la rédaction d’un projet de contrat constituant un contrat préliminaire destiné à établir l’acte final de transfert de la propriété ou des avoirs en question.
Si l’acheteur ou le vendeur sollicite un juriste après avoir préalablement signé un contrat, le juriste aura pour mission de vérifier que les stipulations du contrat lui-même ne contreviennent pas à la loi, que le contrat est effectivement conclu dans le cadre de la loi et, enfin, que le contrat ne portera pas préjudice aux cocontractants. Au surplus, le juriste a le devoir d’informer les clients sur chaque aspect du contrat, y compris sur les modalités de paiement du montant convenu aux termes du contrat.
Si le client souhaite bénéficier d’une assistance juridique jusqu’au transfert matériel de l’immeuble et l’attestation de cadastre, le juriste prépare les documents nécessaires et respecte la livraison de la propriété et les enregistrements y relatifs dans les registres appropriés avec tous les documents pertinents. Contrairement au régime italien et d’autres pays européen, l’acte définitif peut être établi par un juriste, et non exclusivement par un notaire.
En général, une acquisition de titre de propriété d’un bien immobilier est régie par les dispositions de la loi no. 40/1964 Coll. du Code civil dans leur version amendée (mentionnées ci-après par « Le Code civil »). Une loi spéciale réglemente l’acquisition d’appartements et de locaux non résidentiels, la loi no. 182/1995 Coll. relative à la propriété d’appartements et de locaux non résidentiels.
Les titres de propriétés sont enregistrés dans le registre foncier. Ce registre est une base de données qui contient la description des propriétés et les droits relatifs. Toutes les propriétés immobilières doivent être inscrites dans ce registre foncier en Slovaquie.
Le client peut demander à un juriste de soumettre une proposition de transfert de propriété au registre foncier. Le client peut également soumettre une proposition par ses propres moyens. La demande d’enregistrement doit être soumise sous forme écrite et respecter toutes les exigences légales prescrites.
Le notaire agit en qualité de garant de l’authenticité des signatures des parties et du respect de la conformité effective de l’enregistrement au registre foncier. Les frais de procédure administrative Le tarif de base pour l’inscription d’une propriété immobilière au registre foncier est de 66 euros. En recourant au service d’un avocat, vous pouvez restreindre ces frais à 18 euros.
Une décision urgente d’enregistrement dans un délai de 15 jours est de 266 euros.
Une soumission électronique divise les frais par deux et coûte 33 euros ou 133 euros dans les cas de décision urgente.
Les parties intéressées doivent également prendre en compte les frais officiels de conclusion d’un contrat d’achat et les frais administratifs payables au registre immobilier (pour la demande d’insertion du titre de propriété au registre, ou pour un extrait du titre de propriété).
Dans tous les cas, afin d’éviter les problèmes ou la fraude, il est recommandé d’opter pour une assistance juridique complète et compétente assurée par des juristes experts tels que les membres de notre cabinet. Appelez nous pour prendre rendez-vous, nous clarifierons tous vos doutes et nous déterminerons ensemble la voie à suivre pour acquérir le bien immobilier de vos rêves !
JUDr. Milan Ficek, avocat, Bratislava, Slovaquie
