Dobrý deň, v prípade, že ste väčšinovým vlastníkom nehnuteľnosti a chcete ju predať, ale druhý spoluvlastník má námietky, existujú právne mechanizmy, ako riešiť túto situáciu. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môžete požiadať súd, aby namietanú nehnuteľnosť rozdelil v naturálnej podobe, pokiaľ je to možné, alebo ak to nie je vhodné, aby nariadil jej predaj a následné rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkmi podľa ich podielov, ak ju žiaden nechce. To je založené na princípe spravodlivého rozdelenia hodnoty nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkov, pričom súd bude zohľadňovať príslušné právne predpisy týkajúce sa spoluvlastníctva nehnuteľností na Slovensku.

Napriek tomu, že ste väčšinovým vlastníkom, neznamená to automaticky, že môžete rozhodovať o predaji celého majetku bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. Každý spoluvlastník má právo na ochranu svojich práv a záujmov. V prípade, že interná dohoda medzi Vami a Vašim strýkom nie je možná, odporúča sa obrátiť na právneho zástupcu, ktorý Vám pomôže pri riešení situácie prostredníctvom súdnych postupov.

Pre podrobnejšie konzultácie a preskúmanie všetkých možných alternatív sa odporúča obrátiť na advokátov z našej advokátskej kancelárie Ficek & Partners, kde Vám poskytneme odbornú pomoc. Konzultáciu si môžete objednať cez webovú stránku www.ficek.sk.

Dobrý deň,
v prípade, že neexistuje dohoda o predaji spoločného bytu, bývalý partner nemôže nútiť k predaju bytu bez súhlasu druhého partnera. Ak sa vlastníctvo bytu delí na polovicu, každý z partnerov má právo na svoju časť bytu a nemôže byť nútený ju predať. Môže podať návrh na zrušenie spoluvlastníctva. Súd môže prisúdiť byt jednému alebo druhému partnerovi s povinnosťou výplaty toho druhého. 

Dobrý deň, v otázke sa pýtate či môžete predať svoj podiel na byte cudzej osobe a potom vyplatiť podielovému spoluvlastníkovi v podiele 1/3  jeho podiel vo vopred dohodnutej sume.

Zrejme je v otázke chyba, lebo ak predáte svoj  spoluvlastnícky podiel 2/3 nie je právny dôvod, aby ste vyplácali druhého spoluvlastníka, ak už nebudete podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti ako takej.

K samotnej podstate otázky uvádzame, že ak ste podiel. spoluvlastníkom  2/3 nehnuteľnosti a chcete svoj podiel predať cudzej osobe, všetko závisí od toho či tretia osoba je Vám blízkou osobou v zmysle  ust. § 140 Obč. zákonníka /citujeme/ :

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že dom je v podielovom spoluvlastníctve Vás a Vášho syna, ktorý je podiel. spoluvlastníkom v podiele 1/4 k celku. Syn poslal ponuku na výkon predkupného práva na sumu 38000 €. Nevieme aká je trhová hodnota domu.
Obávate sa, že svoj podiel na dome predá spoluobčanom.

Uvádzame, že ak by ste ponuku na odkúpenie podielu na sumu 38000 € neprijali a syn by predal svoj podiel spoluobčanom, muselo by sa tak stať za rovnakú sumu, akú žiada od Vás, teda sumu 38000 €.  Ak by sa tak nestalo, mohli by ste podať žalobu na súd o neplatnosť kúpnej zmluvy v zmysle ust. § 40a/ Obč. zákonníka. Dovoľujeme si vysloviť tiež pochybnosť, aby niekto odkúpil len podiel na dome v podiele 1/4 k celku.

Riešením pre syna je podanie návrhu na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. §  142 Obč. zákonníka, kde však platí aj jeho odstavec 2. citovaného zák. ustanovenia /citujeme/ :

"Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku."

V tejto súvislosti citujeme z rozsudku Najvyššieho súdu SR z 30. novembra 2010, sp. zn. 1 Cdo 84/2009), ktoré uvádza práve dôvody hodné osobitného zreteľa :

" Vo všeobecnosti na prospech žalovaného sú najmä jeho zdravotný stav, vek a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možnosti uspokojovať svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť, či už povahy nemateriálnej (napr. citové vyplývajúce z dĺžky času, po ktorý vec užíval, alebo dané osobou, od ktorej vec nadobudol, či s ktorou ju užíval) alebo materiálnej (napr. zárobkové, podnikateľské, ďalej dané výškou finančných prostriedkov vynaložených na jej získanie alebo zveľadenie)."

Odporúčam kontaktovať advokáta a sledovať katasterportal či došlo k predaju podielu na dome.

Dobrý deň, ak vlastníte nehnuteľnosť so svojimi sestrami, t.j. túto máte v podielovom spoluvlastníctve, pričom vaše sestry vám svoje spoluvlastnícke podiely na nej nechcú predať, ale vy viac v podielovom spoluvlastníctve nechcete zotrvať, jedinou cestou je zrušiť a vyporiadať takéto podielové spoluvlastníctvo. 

Vzhľadom na uvedené, vyzvite sestry písomnou formou, že máte záujem o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, a to takým spôsobom, že by ste od nich odkúpili ich spoluvlastnícke podiely za cenu, na ktorej sa dohodnete, s tým, že ak s navrhovaným postupom nesúhlasia, tak nebudete mať inú možnosť než riešiť vec súdnou cestou. Nikoho nemožno totiž nútiť, aby zotrvával v podielom spoluvlastníctve proti svojej vôli. AJ toto im môžete v liste uviesť. Ak by sa vám s nimi nepodarilo dohodnúť, nebudete mať inú možnosť ako vec riešiť podaním žaloby na súd. Súd bude však pri vyporiadaný viazaný zákonným poradím spôsobov vyporiadania podielového spoluvlastníctva. To znamená, že najprv bude skúmať, či je vec deliteľná. Pozemky sú spravidla deliteľné. Pokiaľ ide o dom, tento nemusí byť hneď deliteľný na bytové jednotky. To závisí od toho, ako je dom postavený a či reálne prichádza do úvahy jeho rozdelenie. Ak súd dospeje k záveru o nemožnosti delenia vyporiadavanej nehnuteľnosti, rozhodne o prikázaní nehnuteľnosť niektorému zo spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť ostatných.  Ak by ani uvedený spôsob neprichádzal do úvahy, t. j. nikto zo spoluvlastníkov by nehnuteľnosť nechcel nadobudnúť do svojho výlučného vlastníctva, potom súd nariadi predaj nehnuteľnosti a výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov.  

Dobrý deň,
keďže váš brat bol obmedzený v spôsobilosti na právne úkony a vy ste jeho opatrovníkom, samotná táto okolnosť nezakladá vaše právo predať dom a tým aj podiel brata na dome. Na uvedené - uzatvorenie kúpnej zmluvy budete potrebovať súhlas príslušného súdu na uzatvorenie kúpnej zmluvy.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta, aby celý proces ohľadom súdneho konania a spísania kúpnej zmluvy zrealizoval.

Dobrý deň,
riešenie vami uvedeného problému je jednoduché :

V samotnej kúpnej zmluve musí byť uvedené, aká suma bude vyplatená vám a na aký bankový účet. V žiadnom prípade nesúhlaste s tým, a teda nepodpisujte také znenie zmluvy, že peniaze podľa kúpnej zmluvy budú vyplatené na bankový účet priateľa a následne on vám vyplatí váš podiel v nejakej lehote. Samotné zariadenie domu ako vyplýva z otázky treba tiež v zmluve špecifikovať, lebo ide o zariadenie nehnuteľnosti. Prípadne ohľadom hnuteľných vecí, ktoré patria vám spíšte s kupujúcim samostatnú kúpnu zmluvu, kde predávajúcim budete výlučne vy a úhrada kúpnej ceny pôjde na váš bankový účet.

Samotné zmluvy si nechajte skontrolovať advokátom, aby boli právne perfektné a aby na vašej strane došlo k žiadnej ujme. Nie ste povinná podpísať kúpnu zmluvu, ktorá vám bude predložená vašim už zrejme bývalým priateľom.

Môžete vo veci kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
ak dom vlastníte v podielovom spoluvlastníctve, predať ho viete iba spolu. Sama by ste vedeli predať iba Váš spoluvlastnícky podiel na dome, ale nie celý dom. K takému predaju budete potrebovať súčinnosť druhého vlastníka.

Ak by ste predávali iba Váš podiel, je nutné pamätať na predkupné právo druhého spoluvlastníka na Váš spoluvlastnícky podiel na dome.

Jednou z možností je zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctva, vyplatiť druhého spoluvlastníka z nehnuteľnosti a následne pristúpiť k predaju nehnuteľnosti ako celku.

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že zrejme spoluvlastníci sa obrátili na RK, aby nehnuteľnosť ponúkla na predaj. Vaša mama s RK nepodpísala žiadnu zmluvu.

Treba uviesť, že ak Vaša mama s RK nepodpísala žiadnu zmluvu, nie je zmluvou s RK, ktorú  podpísali spoluvlastníci nehnuteľnosti - RD, nijako viazaná.

V položenej otázke uvádzate, že nikto zo spoluvlastníkov nemá dostatok finančných prostriedkov, aby vyplatil ostatných podielových spoluvlastníkov a zrejme preto sa spoluvlastníci obrátili na RK. Ak by malo dôjsť k predaju nehnuteľnosti prostredníctvom RK, Vaša mama nie je povinná zmluvu podpísať, naviac ak s cenou nesúhlasí.

V prípade, že by Vašu mamu kontaktovala RK s podpísaním kúpnej zmluvy, uvádzame, že túto nie je povinná podpísať. Vaša mama svoj podiel na nehnuteľnosti môže predať za inú cenu.

V prípade potreby kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
ak by ste chceli odkúpiť jeho podiel a on nesúhlasí, jediná možnosť je podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Tam by potom súd rozhodol o tom, komu nehnuteľnosť prikáže do vlastníctva. Ak sa o ňu staráte Vy a on nie, tak by ste mali podľa môjho názoru vyššiu šancu na to, aby celú nehnuteľnosť prikázal súd Vám a Vy by ste mali povinnosť vyplatiť ho v trhovej hodnote jeho podielu.

Druhá možnosť je, že ak nechce prispievať, môžete ho žalovať. Ak napr. nevyhnutná oprava stojí 2.000 a jeho podiel je 1/2, tak máte právo žiadať 1000 eur. Je potrebné ale rozlišovať či sú opravy vhodné alebo nutné. Ak sú len vhodné, tak počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu nemôžete požadovať náhradu. Ak by boli nutné, tak áno.