Právne články

Musí byť sprostredkovateľská zmluva písomná? 2.časť

Musí byť sprostredkovateľská zmluva písomná 2.časť (AML/CFT legislatíva)   Táto časť zdôvodnenia prečo musí byť sprostredkovateľská zmluva písomná bude zameraná na druhýzávažný dôsledok neuzavretia sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme, ktorým môže byť porušenie ustanovení tzv. Anti-money laundering (AML) a Counter-terrosim financing (CFT) legislatívy, teda právnych predpisov, ktorých cieľom je predchádzanie legalizácií príjmov z trestnej činnosti a financovaniu terorizmu.   POVINNOSTI REALITNEJ KANCELÁRIE VYPLÝVAJÚCE Z AML LEGISLATÍVY   Základným právnym predpisom v rámci AML/CFT legislatívy upravujúcim povinnosti realitnej kancelárie je zákon č. 297/2008...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Musí byť sprostredkovateľská zmluva písomná? 1.časť

Prečo musí byť zmluva o sprostredkovaní písomná (1. časť)?   Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná a je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 až 777 Občianskeho zákonníka. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka sa sprostredkovateľskou zmluvou sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.   Hoci zo základnej úpravy sprostredkovateľskej zmluvy obsiahnutej v Občianskom zákonníku nevyplýva povinnosť uzatvárať túto zmluvu v písomnej forme, napriek tomu by neuzavretie zmluvy v písomnej forme mohlo mať pre...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Zmluvné pokuty v sprostredkovateľskej zmluve so spotrebiteľom

Sú zmluvné pokuty v sprostredkovateľskej zmluve so spotrebiteľom platné?   Pre zodpovedanie otázky uvedenej v názve tohto článku je v prvom rade potrebné uviesť základné východiská právneho vzťahu medzi záujemcom – spotrebiteľom a sprostredkovateľom, ktorý vznikol na základe sprostredkovateľskej zmluvy.   Z ustanovenia § 52 Občianskeho zákonníka ako aj ustálenej rozhodovacej činnosti súdov jednoznačne vyplýva, že sprostredkovateľská zmluva uzavretá so spotrebiteľom vždy podlieha právnej úprave obsiahnutej v Občianskom zákonníku.   Sprostredkovateľská zmluva je upravená odlišne v Občianskom zákonníku a odlišne v Obchodnom zákonníku. Jeden z najvýraznejších...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Výhody autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľností advokátom

Advokáti môžu v zmysle zákona o advokácii vykonávať tzv. autorizovanie zmlúv o prevode nehnuteľností. V zmysle tohto zákona je autorizovaním zmluvy „spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.“ Každú zmluvu o prevode nehnuteľností je možné autorizovať advokátom, a tým zabezpečiť správnosť vyhotovenia konkrétnej zmluvy o prevode nehnuteľností. Advokát je v rámci autorizácie zmluvy garantom toho, že zmluva o prevode nehnuteľností bude mať všetky zákonné náležitosti...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Sprostredkovanie prevodu nehnuteľnosti podľa Občianskeho a/alebo Obchodného zákonníka

Duplicitná právna úprava a spotrebiteľ   Vďaka súčasnej existencii Občianskeho a Obchodného zákonníka (ďalej len „OZ“ a „OBZ“) vzniká v našom právnom poriadku často situácia, kedy je určitá zmluva upravená duplicitne v oboch zákonníkoch. V takých prípadoch vyvstáva otázka kedy uzatvoriť zmluvu podľa ktorého zákonníka. Tomuto problému sa nevyhla ani sprostredkovateľská zmluva, ktorá je tiež upravená duplicitne v oboch zákonníkoch. Ich úprava v oboch zákonníkoch sa líši vo viacerých bodoch, pričom práve ich odlišnosť môže lákať zmluvné strany uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu podľa OZ alebo OBZ.   Ustanovenie § 262 ods. 1 OBZ umožňuje, aby zmluvný vzťah bol podriadený...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Kedy má sprostredkovateľ nárok na províziu?

Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnuteľnosti.   V zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná ako provízia) patrí sprostredkovateľovi za predpokladu, že k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy (kúpnej zmluvy) došlo pričinením sprostredkovateľa. Zákon síce výslovne nevymedzuje slovné spojenie „pričinenie sprostredkovateľa“, avšak pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti pôjde zrejme...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Ako uvádzať predmet prevodu pri nehnuteľnosti? 2.časť

Táto druhá časť článku na tému ako správne uvádzať predmet prevodu v kúpnej zmluve bude zameraná na ďalšie náležitosti popisu bytu a nebytového priestoru (teda okrem všeobecných náležitostí popisu každej nehnuteľnosti, ktoré boli uvedené v prvej časti článku).   BYT alebo NEBYTOVÝ PRIESTOR   Ak je predmetom prevodu byt alebo nebytový priestor, označenie bytualebo nebytového priestoru musí okrem vyššie uvedeného označenia katastrálneho územia a veľkosti (spolu)vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti (byte alebo nebytovom priestore) obsahovať aj:   číslo bytu alebo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Ako uvádzať predmet prevodu pri nehnuteľnosti? 1.časť

Každá kúpna zmluva musí obsahovať minimálne dve podstatné náležitosti, a to predmet kúpy a kúpnu cenu. Hoci, ak je predmetom prevodu v kúpnej zmluve nehnuteľnosť (teda pozemok, stavba, byt či nebytový priestor v dome) musí kúpna zmluva spĺňať aj ďalšie náležitosti, ako je napr. písomná forma a pod..Ak by zmluva neobsahovala jednu z dvoch podstatných náležitostí – teda predmet kúpy alebo kúpnu cenu, takáto zmluva by nebola kúpnou zmluvou.   Správne vymedziť predmet prevodu v kúpnej zmluve je mimoriadne dôležité, keďže v tejto časti kúpnej zmluvy musí byť presne vymedzené, k akým veciam sa prevádza vlastnícke právo z predávajúceho na kupujúceho. Napríklad, ak by sa zmluvné strany...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Ako uviesť spôsob platenia v kúpnej zmluve? 3.časť

ÚHRADA KÚPNEJ CENY BANKOVOU VINKULÁCIOU A NOTÁRSKOU ÚSCHOVOU   Toto je tretia časť 3-dielnej série článkov na tému formulácie úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve.   Záverečná, tretia časť článku s názvom ako správne formulovať platobné podmienky v kúpnej zmluve je zameraná na prípady, keď sa kúpna cena alebo jej časť uhrádza z prostriedkov vinkulovaných na vinkulovanom účte v banke alebo z prostriedkov zložených do notárskej úschovy peňazí.   1. ÚHRADA KÚPNEJ CENY BANKOVOU VINKULÁCIOU   Predovšetkým v prípadoch, ak chce kupujúci uhradiť kúpnu cenu (resp. jej časť) zo svojich finančných prostriedkov, ich úhrada na účet po uzavretí kúpnej zmluvy by ho...

Publikovaný dňa: 28.10.2017

Ako uviesť spôsob platenia v kúpnej zmluve? 2.časť

ÚHRADA KÚPNEJ CENY Z HYPOTÉKY Toto je druhá časť 3-dielnej série článkov na tému formulácie úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve.   Táto časť série článkov na tému ako správne formulovať platobné podmienky bude zameraná na jeden v praxi z najčastejších spôsobov úhrady kúpnej ceny – hypotékou. Predmetom tohto článku je aj situácia, keď sa z časti hypotekárneho úveru spláca zostatok predchádzajúceho úveru, v dôsledku ktorého je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená záložným právom.     1. ÚHRADA KÚPNEJ CENY Z HYPOTÉKY   V súčasnosti jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) je jej zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou...

Publikovaný dňa: 28.10.2017