Máte
otázku?

Ročné vyúčtovanie nájmu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Banská Bystrica

Otázka: Ročné vyúčtovanie nájmu

Dobrý večer, potrebujem sa poradiť. Bývame v podnájme a niekoľkokrát som od majiteľa bytu žiadala o ročné vyúčtovanie. Napriek tomu, nebol ochotný mi ho ukázať. Po dlhšom naliehaní mi vyúčtovanie predložil a objavil sa na ňom preplatok. Každý mesiac sme mu platili nájom 350 eur na jeho účet, z ktorého išli platby za nájom bytovému družstvu a inkasu. Chcem sa opýtať, či mám právo na vrátenie preplatku za nájom, aj keď to nemáme zahrnuté v nájomnej zmluve. Rovnako ma zaujíma ďalšia vec. Nájom bytu je 180 eur, avšak majiteľ z našich peňazí platí 210 eur. Tvrdí, že týchto 30 eur si odklada pre prípad nedoplatku a preto nechce uznávať preplatok. Tvrdí, že uzná len položku, ktorá je oficiálne na platby a tých 30 eur navyše považuje za svoje. Avšak peniaze na nájom platíme my. Cítim sa bezradná a neviem, ako mám postupovať. Veľmi vám ďakujem za pomoc.

Odpoveď: Ročné vyúčtovanie nájmu

Dobrý deň

v tomto prípade je dôležitá uzavretá platná nájomná zmluva. Pokiaľ sú v nej náležitosti, ktoré neodporujú zákonu, je potrebné sa touto riadiť. Ak však neobsahuje výšku úhrady spojených s užívaním nehnuteľnosti, táto zmluva je neplatná.

 

Veci, ktoré zákon neupravuje je potrebné v tejto zmluve upraviť, pokiaľ máte na tom záujem. Ak je v zmluve upravené nájomné a výšku úhrad spojených s prenájmom nehnuteľnosti, toto ste povinná platiť prenajímateľovi v dohodnutej výške.

 

Ak však v zmluve nie je podstatná náležitosť zmluvy, je neplatná a nemusíte podľa nej plniť.

Vlastník nehnuteľnosti má však voči vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. Výška bezdôvodného obohatenia je určovaná vo výške bežného nájomného v danej lokalite.

Ak nemáte špecifikovaných výšku týchto úhrad konkrétnou sumou nie je možné určiť či máte preplatok alebo nedoplatok. Preto je takáto zmluva sankcionovaná neplatnosťou.

Trápi vás "Ročné vyúčtovanie nájmu" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Ročné vyúčtovanie nájmu (Občianske právo)

Dobrý deň, pozdravujem. Bol som v nájme, kde som býval 1 rok. Po vyúčtovaní bytu prišiel nedoplatok za plyn, približne 400 eur. Ale je to na jej meno. Teraz chce na mňa podať trestné oznámenie, pretože som jej to ešte nezaplatil. Oznámil som jej, že ako veľmi rýchlo budem mať na vyplatenie, tak jej zaplatím. Môže na mňa za toto podať trestné oznámenie? Ďakujem za pochopenie. Daniel

Odpoveď: Ročné vyúčtovanie nájmu

(odpoveď odoslaná: 12.10.2023)

Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že vyhrážanie sa podaním trestného oznámenia pre nezaplatenie prípadných nedoplatkov za byt je pomerne časté.

Súčasne uvádzame, že vlastníkovi bytu - prenajímateľke nepodpisujte žiadne uznanie dlhu, s tým, že ho v budúcnosti uhradíte.

Podstatné vo vami uvedenom prípade je samotné znenie nájomnej zmluvy, v ktorej mala byť dohodnutý osobitne dohodnutá platba za nájom bytu v eurách a osobitne platba rovnako v eurách za služby spojené s užívaním bytu /voda, elektrina, plyn, kúrenie a pod./.

Platby za služby ako ich uvádzame vyššie, mohli byť dohodnuté buď paušálnou sumou za mesiac a teda bez ohľadu na spotrebu. ďalšou možnosťou v nájomnej zmluve bolo dojednanie platieb za služby spojené s bývaním a to zálohovými platbami s následným vyporiadaním nedoplatku/preplatku, kedy v tomto prípade je potrebné, aby pri prevzatí bytu do nájmu boli spísané odpočty jednotlivých médií.

Uvádzame, že ak suma nájmu a úhrady za služby spojené s bývaním boli dohodnuté v nájomnej zmluve jednou sumou v eurách, vlastník bytu ani v prípade súdneho konania nevie preukázať aká suma bola dohodnutá za nájom a aká za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn a pod/ a teda v konečnom dôsledku ani nemôže vymáhať prípadný nedoplatok za plyn.

Keďže údaje podľa nájomnej zmluvy v otázke chýbajú, odporúčam kontaktovať advokáta na preštudovanie zmluvy a výzvy k úhrade nedoplatku za plyn.

Môžete v uvedenej veci kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu na konzultáciu - link :https://ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie.html.

 

 


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Ročné vyúčtovanie nájmu (Občianske právo)

Dobrý deň. Môj problém sa týka ročného vyúčtovania za prenájom bytu. V zmluve, ktorú som podpísala s prenajímateľom bytu, je uvedené: "Prenajímateľ prehlasuje, že v cene nájmu sú zahrnuté zálohy za spotrebu elektrickej energie, studenej a teplej vody, stočného, tepla a služby spojené s užívaním spoločných priestorov domu (ďalej len "zálohové platby") v celkovej výške 140 eur/mesačne. Prenajímateľ bytu tvrdí, že medzi služby spojené s užívaním spoločných priestorov domu patria: fond opráv, poplatok účtovníkovi, poplatok domovníkovi, poplatok správcovskej spoločnosti, prevádzkové náklady, požiarna ochrana bytového domu, poistenie bytového domu, zrážková voda." Toto všetko zarátal do vyúčtovania. Podľa mňa tam patrí poplatok za výťah a elektrickú energiu za spoločné priestory bytového domu. Toto by sa malo rozrátať na počet osôb v bytovom dome, nie na počet bytov. Vyúčtovanie za teplo vypočítal nasledovne: celoročná spotreba delená 12 - teda 12 mesiacov. Výsledok násobil tromi, čo je počet mesiacov, ktoré som mala byt v prenájme. Výpočet nerobil na základe skutočnej spotreby. Sú jeho tvrdenia a výpočet správne? Ďakujem vám za odpoveď. S pozdravom, A.

Odpoveď: Ročné vyúčtovanie nájmu

(odpoveď odoslaná: 16.05.2023)

Dobrý deň, z položenej otázky predpokladáme, že prenajímateľ ako vlastník bytu Vám poslal výzvu k úhrade nedoplatku titulom nájmu bytu a za služby spojené s užívaním bytu za rok 2022. Nepoznáme text Vašej zmluvy o nájme, preto pri zodpovedaní vychádzame aj z predpokladov :

V otázke uvádzame, že v nájomnej zmluve je uvedené, že "cene nájmu sú zahrnuté zálohy za spotrebu elektrickej energie, studenej vody, teplej vody, stočného, tepla, služby spojené s užívaním spoločných priestorov domu (ďalej len „zálohové platby“) v celkovej výške 140 Eur/mesačne. " Podstatné v tomto prípade je to, či suma 140 € sa považuje za konečnú, teda dohodnutá suma 140 € je dohodnutá bez ohľadu na spotrebu, alebo z následného textu nájomnej zmluvy vyplýva, že dôjde k vyúčtovaniu za služby spojené s užívaním bytu.

Ak by suma 140 € bola dohodnutá tak, že je konečná, teda bez ohľadu na spotrebu jednotlivých médií, potom už prenajímateľ od Vás nemôže nič viac žiadať, ani úhradu prípadného nedoplatku na médiach /voda, el., plyn, kúrenie/.

Ak by išlo o zálohové platby, podstatné je to či bol urobený odpočet jednotlivých médií. Prenajímateľ pri vyúčtovaní za služby spojené s užívaním bytu si tieto nemôže svojvoľne meniť a teda pri vyúčtovaní zahrnúť aj platby ako uvádzate v otázke /platby do fondu opráv a údržby, poistenie domu, poplatok účtovníkovi, platby pre správcu bytového domu/. Sme ďalej názoru, že ak je suma dohodnutá zálohovo vo výške 140 €, z tejto sumy nie je jasné za ktoré média platíte a v akej sume. Pokiaľ nebol vykonaný odpočet médií pri prevzatí bytu do nájmu a jeho následnom odovzdaní po 3 mesiacoch, nie je potom zrejmé, ani to z akej sumy a spotreby je teba vychádzať pri vyúčtovaní služieb Vám zo strany prenajímateľa.

Pokiaľ ide o platby za výťah a spotrebu el. energie za spoločné priestory, tu treba vychádzať z vyúčtovania, ktoré urobil správca bytového domu. Ak vyúčtovanie je je správne, potom vlastník bytu ako prenajímateľ musí podať písomnú reklamáciu vyúčtovania. Odporúčam súčasne od prenajímateľa žiadať k nahliadnutiu vyúčtovanie správcu bytového domu.

Odporúčam Vaše námietky k výzve prenajímateľa mu uviesť, pričom súčasne odporúčame nechať skontrolovať zmluvu advokátovi a prípadný nedoplatok zatiaľ neuhradzovať.

 


Podotázka: Ročné vyúčtovanie nájmu (Občianske právo)

Dobrý deň, prenajímame si byt a v nájomnej zmluve máme uvedenú výšku nájomného (200 €), ako aj výšku záloh za bytové družstvo a energie (spolu 170 €). Taktiež sa v zmluve uvádza povinnosť náležite vysporiadať nedoplatky/preplatky po ročnom zúčtovaní energií. Prenajímateľ poskytol k nahliadnutiu všetky zúčtovania, podľa ktorých platil mesačne zálohy vo výške 158 €. Celkový preplatok z ním uhradených záloh predstavoval 60 €, ktoré nám promptne vrátil. Avšak v zmluve máme definované zálohové platby vyššie o 12 € ako reálne prenajímateľ hradil, a teda požadujeme vrátenie aj tohto rozdielu (12€ x 12 mesiacov čiže 144 €). Prenajímateľ odmieta a tvrdí, že sa mýlime, a že preplatky s nami riadne vysporiadal. Ako postupovať, aby nám bol vrátený aj zvyšný preplatok 144 €? Ďakujem. S pozdravom, E.

Odpoveď: Ročné vyúčtovanie nájmu

(odpoveď odoslaná: 27.07.2022)

Dobrý deň,
nie je to celkom tak ako uvádzate v otázke. Vyúčtovanie, ktoré poslal správca byt. domu vlastníkovi bytu /prenajímateľovi, sa týka vzťahu správcu a vlastníka bytu. Toto vyúčtovanie môže byť pomôckou k tomu ako vyporiadate uhradené zálohy na úhradu služieb, ktoré sú spojené s užívaním bytu /vo vašom prípade suma 170 €/.

Podstatné vo vašom prípade je to, ako v zmluve máte definované a určené nájomné /píšete o sume 200 €/ a sume 170 € titulom úhrady za služby spojené s užívaním bytu /voda, elektrina, plyna pod./. Ďalej pre posúdenie povinnosti uhradiť vám preplatok z vyúčtovania zo strany prenajímateľa je to, ako máte v nájomnej zmluve definové úhrady za služby spojené s užívaním bytu, či tieto boli určené paušále, teda bez ohľadu na spotrebu, alebo suma 170 € predstavuje z vašej strany len mesačnú zálohu a v nájomnej zmluve máte dohodnuté, že prípadné nedoplatky a preplatky budú vyúčtované resp. zúčtované medzi vami ako nájomcoma prenajímatem ako vlastníkom bytu na základe skutočnej spotreby. V tomto prípade ste mali pri prevzatí bytu do nájmu mať vykonaní odpočet jednotlivých médií /voda, elektriny, kúrenie, plyn a pod./. Ide o to, že vyúčtovanie zo strany správcu byt. domu sa týka aj položiek, ktoré sa nájomcu netýkajú.

Odporúčam vo veci s dokladmi /nájomnou zmluvou, vyúčtovania za byt/ kontaktovať advokáta znalého uvedenej problematiky, aby tieto doklady posúdil a určil najlepšie riešenie. Bez videnia dokladov nemôžeme dôjsť ku kontkrétnej sume.

 


Trápi vás "Ročné vyúčtovanie nájmu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Ročné vyúčtovanie nájmu (Občianske právo)

Dobrý deň, potreboval by som poradiť. Bývam v podnájme s priateľkou od 1. 4. 2021 a majiteľka bytu mi poslala nedoplatok vo výške takmer 450 eur za obdobie od 1. 4. 2021 do 31. 12. 2021, čo sa mi zdá príliš vysoké. Na vyúčtovaní som si všimol, že je nahlásený len jeden nájomca. Mám za to, že keby platila za dve osoby, možno by tieto nedoplatky nevznikli, prípadne by vznikli, ale v oveľa menšej sume. Viete mi poradiť, ako postupovať, keďže trvá na tom, aby som to zaplatil? S pozdravom, Viktor

Odpoveď: Ročné vyúčtovanie nájmu

(odpoveď odoslaná: 01.06.2022)

Dobrý deň,
pokiaľ ide o nedoplatok vyplývajúci z ročného vyúčtovania zo strany správcu bytového domu, v ktorom bývate a máte podpísanú nájomnú zmluvu, uvádzame :

1./ Podstatné je to, ako máte formulovanú nájomnú zmluvu, ktorá mohla byť spísaná podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, v ktorej mala byť uvedená suma za nájom osobitne v € a osobitne suma za úhrady za služby spojené s užívaním bytu osobitne v € /voda, elektriny, kúrenie a pod./

2./ Úhrada za služby v nájomnej zmluve mohla byť uvedené paušálnou sumou a teda bez ohľad na spotrebu, potom v tomto prípade nedoplatok neuhradzujte.

3./ Ak ste platby za služby spojené s užívaním bytu platili zálohovite a následne podľa skutočnej spotreby malo po uplynutí kalenárneho roka dôjsť k vyúčtovaniu preplatku/nedoplatku, tu je však podmienkou to, aby pri prevzatí bytu vami do nájmu bol vykonaný odpočet jednotlivých médií. V tomto prípade by ste mali uhradiť alikvótnu časť nedoplatku týkajúcu sa vášho obdobia.  Vyúčtovanie od správcu si nechajte však predložiť, samotná výzva zo strany prenajímateľa je nepostačujúca.

4./ Tretia možnosť je tá, že ak máte v nájomnej zmluve uvedenú jednu sumu titulom nájmu a aj za služby spojené s užívaném bytu a teda nie je predmetná suma rozdelená, potom prenajímateľ od vás nemôže žiadať uhradiť nedoplatok, lebo z jednej sumy nie je možné rozlíšiť aká suma je za nájom v € a aká suma je za služby spojené s nájmom /voda, elektrina, kúrenie a pod./. Ak máte v nájomnej zmluve uvedený nájom len v jednej sume, potom nedoplatok neuhradzujte.

V prípade záujmu a potreby a vašej právnej istoty odporúčam kontaktovať advokáta.


Podotázka: Ročné vyúčtovanie nájmu (Občianske právo)

Dobrý deň, mám s nájomcom uzatvorenú "Dohodu o užívaní bytu", na ktorú sme prešli po riadnom zrušení zmluvy o prenájme z jej strany. V dohode je len uvedený interval, počas ktorého táto platí, a že v prípade vypovedania dohody plynie výpovedná lehota dvoch mesiacov. Realita je taká, že mesačne platím nájomné prenajímateľke, hoci sa touto dohodou chcela vyhnúť plateniu daní z prenájmu. Aktuálne po mne chce zaplatiť nedoplatok z vyúčtovania za rok 2019, ktorý mi doručila dnes, teda 14.7., a dala mi lehotu na zaplatenie do 20.7., čo je 5 dní. Suma je 520 € za nedoplatok a 550 € za nájom. Je to pre mňa nereálne zaplatiť z jednej mesačnej výplaty. Chcela by som sa Vás spýtať, aké mám v rámci tohto prípadu práva, a či mám nejakú povinnosť voči prenajímateľke. Skutočne mám len 5 dní na reakciu? Prípadne, aká je lehota na zaplatenie nedoplatku v takomto prípade? Veľmi pekne ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Ročné vyúčtovanie nájmu

(odpoveď odoslaná: 14.07.2020)

Dobrý deň,
nie je podstatné ako sa nazýva zmluvný vzťah medzi Vami, teda či je na zmluve napísané zmluva o nájme bytu, alebo dohoda o užívaní bytu, podstatn
Ak na Váš zml. vzťah platia ust. Obč. zákonníka, alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, v oboch prípadoch musí byť v zmluve dohodnuté nájomné za užívanie bytu, ktoré v podstate predstavuje platbu za možnosť byt užívať a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu /elektrina, plyn, kúrenie a pod./.  Úhrady za plnenia poskytované byť dohodnuté pevnou sumou alebo  podľa skutočnej spotreby /odpočty médií pri prevzatí bytu do nájmu a pri skončení nájmu/. V otázke neuvádzate, ako máte dohodnuté predmetné platby za služby spojené s užívaním bytu.
Ak prenajímateľke došlo teraz vyúčtovanie od správcu byt. domu a žiada od Vás úhradu celého nedoplatku, je potrebné skontrolovať Vašu zmluvu o nájme, teda podľa čoho boli dohodnuté finančné podmienky a porovnať s vyúčtovaním a nedoplatkom. Sme názoru, že nie všetky položky z vyúčtovania  a teda aj nedoplatku sa vzťahujú na nájomcu, lebo v zml. vzťahu so správcom je prenajímateľ ako vlastník bytu /napr. poistenie bytového domu, nedoplatok vo fonde opráv a údržby a pod./.
Ak ste mali vo Vašej zmluve dohodnuté paušálne platby, t.j. bez ohľadu na spotrebu, nie je dôvody, aby ste nedoplatok uhradzovali v celej sume.

Naviac uvádzame, že ak dohoda o užívaní bytu bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľka bola povinná Vám preukázať splnenie registračnej povinnosti u prísl. správcu dane /daňový úrad/. Ak bola zmluva uzatvroená podľa Obč. zákonníka, splnenie reg. povinnosti nie je povinná Vám preukázať, napriek tomu, ako prenajímateľ  nehnuteľnosti/bytu je povinná sa registrovať u prísl. správcu dane.

Ak naša odpoveď nebude pre Vás dostačujúca pre záver o úhrade/neúhrade nedoplatku, prípadne napíšte ešte do podotázok, znenie dohody o úhradách za služby.



Podotázka: Ročné vyúčtovanie nájmu (Občianske právo)



Veľmi pekne Vám ďakujem za odpoveď. Problémom je, že nemám zmluvu ale "dohodu". Po skončení zmluvy v minulom roku mi prenajímateľka dala podpísať "Dohodu o užívaní bytu" v ktorej je uvedené, že môžem byt užívať na rok a pokiaľ sa niečo zmení z ktorejkoľvek strany, mám dva mesiace na jeho opustenie. Nie je v ňom uvedená ani výška nájmu, ani žiadne práva ani povinnosti. Je to len tento papier s informáciami, ktoré som uviedla. Interne mi oznámila, že jej naďalej budem platiť za prenájom bytu, ale "mimo papierov".

Odpoveď: Ročné vyúčtovanie nájmu

(odpoveď odoslaná: 14.07.2020)

Dobrý deň,
táto "dohoda" medzi Vami je neplatná, nespĺňa náležitosti podľa Obč. zákonníka, ani podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ak prenajímateľka obdržala vyúčtovanie za byt s nedoplatkom, tento má uhradiť podľa výzvy správcu byt. domu, táto lehota sa na Vás nevzťahuje aj keď Vám "poskytla" lehotu 5 dní. Správca obyčajne žiada uhradiť nedoplatok do 30 dní.

Nenapísali ste ako znela pôvodná zmluva o nájme bytu, ako boli dohodnuté platby za služby spojené s užívaním bytu. Ak bolo nájomné a platby spojené s užívaním bytu dohodnuté jednou sumou 550 € a nebol vykonaný žiadny odpočet médií /voda, kúrenie/, neuhradzujte žiadny nedoplatok a radšej si hľadajte nový nájom.

Zrejme platíte nájomné v hotovosti, teda nemáte žiaden doklad o úhrade. Odporúčame žiadať od prenajímateľky poskytnutie čísla bank. účtu, kde budete nájomné uhrádzať, prípadne nájomné uhradzujte poštovou poukážkou.

 


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Ročné vyúčtovanie nájmu" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.