Máte
otázku?

Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Žilina

Otázka: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

Po rodičoch sme zdiedili dom. Sme siedmi súrodenci. Mám záujem si polovičku domu prerobiť, pretože dom je starý. Súrodencami som sa dohodla o užívaní domu, keďže každý má svoje bývanie a o dom sa nikto nestará. Neviem, ako by mala byť konštruovaná zmluva v prípade, ak by sa niečo stalo a moje investície by boli fuč. Chcela by som dom pred prerábkou ohodnotiť a časom ich vyplatiť. Neviete mi poradiť, ako by mala znieť takáto zmluva?

Odpoveď: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

Dobrý deň. 

Rodinný dom, ktorý ste spolu so súrodencami zdedili po rodičoch, je v podielovom spoluvlastníctve všetkých súrodencov, pričom užívanie tejto spoločnej nehnuteľnosti je upravené v Občianskom zákonníku.

 

Hospodárenie so spoločnou vecou

 

Občiansky zákonník v § 139 upravuje akým spôsobom sa hospodári s vecou, t.j. aj nehnuteľnosťou, ktorá patrí do podielového spoluvlastníctva viacerých vlastníkov.

 

V zmysle § 139 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka:

 

(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

 

Pokiaľ teda ide o hospodárenie so spoločnou vecou, vždy rozhodnú vlastníci disponujúci s podielmi, ktoré tvoria väčšinu. Minoritný spoluvlastník v tomto prípade sa musí rozhodnutiu majoritného spoluvlastníka podvoliť a nemá právny nárok domáhať sa zmeny rozhodnutia majoritného spoluvlastníka súdom.

 

Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou nemá zákonom stanovený proces ako takéto rozhodovanie formálne prebieha. Preto sa nevyžaduje ani písomná forma pre rozhodnutie spoluvlastníkov, ani žiadna iná forma rozhodnutia o hospodárení.

 

V zmysle judikatúry Najvyššieho súdu (pozri: rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 162/2004) platí:

 

"Proces rozhodovania o hospodárení však nemôže prebehnúť len rozhodnutím majoritného spoluvlastníka bez toho, aby mal minoritný spoluvlastník možnosť zúčastniť sa rozhodovacieho procesu. Rozhodnutie majoritného spoluvlastníka prijaté bez akejkoľvek účasti minoritného spoluvlastníka na rozhodovacom procese je absolútne neplatným právnym úkonom. To platí aj vtedy, ak minoritný spoluvlastník má minimálny spoluvlastnícky podiel, čím de facto nemôže ovplyvniť prijaté rozhodnutie majoritného spoluvlastníka.

 

Ustanovenie § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre prijímanie rozhodnutia spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou nepredpisuje žiadnu osobitnú procedúru ani uskutočnenie formálneho hlasovacieho aktu a pre rozhodnutie samé nepredpisuje žiadnu obligatórnu (napríklad písomnú) formu ani výslovne nedefinuje jeho náležitosti. Uvedené zákonné ustanovenie predpokladá, že proces vytvárania kolektívnej vôle spoluvlastníkov nebude len záležitosťou niektorého spoluvlastníka a že sa na procese prijímania rozhodnutia zúčastnia všetci spoluvlastníci (pozri slová „rozhodujú spoluvlastníci"). To v plnom rozsahu platí aj v prípade spoluvlastníckeho vzťahu, v ktorom veľkosť spoluvlastníckeho podielu zabezpečuje určitému spoluvlastníkovi také dominantné postavenie, ktoré mu pri rozhodovaní napokon vždy umožní presadiť svoju vôľu aj proti vôli ostatných spoluvlastníkov."

 

Investície do spoločnej veci

 

Aj investície spadajú pod právny režim hospodárenia so spoločnou vecou a môžu byť urobené so súhlasom spoluvlastníkov alebo bez tohto súhlasu.

 

Ak ostatní spoluvlastníci s nákladom vynaloženým na vec jedným alebo viacerými spoluvlastníkmi súhlasili (nie je rozhodujúce, či ide o náklady na nutnú úpravu alebo údržbu alebo iné náklady), ide o dohodu o hospodárení so spoločnou vecou a investujúci spoluvlastník má proti ostatným právo na úhradu vynaložených prostriedkov (§ 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka) podľa podielov, ak nie je medzi nimi iná dohoda.

 

Rovnaký postup platí aj v prípade, ak o rozsahu investícií rozhodol väčšinový spoluvlastník v súlade s princípom majorizácie. Ostatní sú povinní podieľať sa na investíciách podľa podielov, ak nie je iná dohoda. Časti investícií pripadajúce na spoluvlastnícke podiely neinvestujúcich spoluvlastníkov sú splatné už za trvania spoluvlastníctva a nie až po jeho zrušení

 

Ak by išlo o vynaloženie investícií bez dohody spoluvlastníkov a nešlo by ani o rozhodnutie na základe princípu majorizácie, nejedná sa u investujúceho spoluvlastníka o nárok voči ostatným spoluvlastníkom, ktorý by sa opieral o § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ale investujúci spoluvlastník sa môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia, ktoré ostatným spoluvlastníkom vzniklo.

Pokiaľ by sa jednalo o investície na nutné opravy alebo údržbu, výška bezdôvodného obohatenia by bola daná podielom na investícii zodpovedajúcom podielu na spoločnej veci, pričom povinnosť vydať bezdôvodné obohatenie by vznikla vynaložením investície za trvania spoluvlastníckeho vzťahu (rozhodnutie NS ČR 22 Cdo 599/99).

 

No pokiaľ by išlo o iné investície než nevyhnutné opravy a údržbu, potom povinnosť spoluvlastníka vydať bezdôvodné obohatenie by vznikla až pri zániku jeho spoluvlastníka a to vo výške zhodnotenia jeho podielu v dôsledku vynaloženej investície, pričom toto zhodnotenie je dané rozdielom ceny podielu pred investíciou a po nej (rozhodnutie NS ČR 22 Cdo 599/99 a 22 Cdo 1644/2005, aj staršia judikatúra R 37/1982).

 

Dôležitá zmena spoločnej veci

 

V zmysle § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka:

 

Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

 

O dôležitú zmenu spoločnej veci ide najmä vtedy, keď sa zmení jej podstata či funkcia.

 

Judikatúra sa kauzisticky vyjadruje, čo v pomeroch konkrétneho prípadu treba považovať za dôležitú zmenu spoločnej veci. Obvykle ide o prípady, keď dochádza k zmene podstaty alebo funkcie spoločnej veci, pričom však táto dôležitá zmena musí byť podraditeľná pod pojem hospodárenie so spoločnou vecou. Ide obvykle o dočasnú alebo trvalú zmenu ekonomického využitia spoločnej veci bez toho, aby sa menila jej základná vecná podstata alebo dochádzalo k zmene v okruhu spoluvlastníkov. Dôležitou zmenou spoločnej veci môže byť napr. zmena stavebného pozemku na poľnohospodársky, zmena stavebného určenia budovy z obytnej na kancelársku, prestavba spoločného domu, zásadné rekonštrukčné práce.

 

Záverom

 

Napriek tomu, že nie je potrebná žiadna písomná forma rozhodnutia o hospodárení so spoločnou vecou, z dôvodu právnej istoty odporúčam spísať dohodu o užívaní spoločnej nehnuteľnosti, ktorú podpíšu všetci spoluvlastníci a v ktorej dohodnete podmienky tak užívania spoločnej nehnuteľnosti Vami ako jednou zo spoluvlastníkov, tak súhlas s rekonštrukciou a jednak upravíte aj nárok na odkúpenie tejto nehnuteľnosti. 

 

Trápi vás "Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve? (Spoluvlastníctvo)

Mám prosbu ohľadom procedúr súvisiacich so spoločným vlastníctvom domu. Spolu so susedkou sme spoluvlastníčkami domu, z ktorého dve tretiny vždy slúžili ako bytové jednotky, zatiaľ čo jedna tretina bola nebytovým priestorom. Táto časť teraz patrí do vlastníctva VÚC, ktoré funguje ako tzv. menšinový spoluvlastník domu. VÚC nás požiadalo, aby sme dali súhlas na prerozdelenie spoločného vlastníctva. My, ako väčšinoví spoluvlastníci (vlastničky dvoch tretín domu), nesúhlasíme, pretože máme obavy z toho, aký subjekt by mohol do nášho domu vstúpiť. Máme negatívne skúsenosti s tým, že tieto nebytové priestory často prevádzkujú rôzne nežiaduce podniky, ako sú kasína, diskotéky a podobne. Rada by som sa spýtala, čo môžeme v tomto prípade urobiť. Stačí, ak svoj nesúhlas vyjadríme písomne? Môže menšinový vlastník nejakým spôsobom presadiť svoj zámer proti našej vôli? Vo Vašom prípade sa jedná o VÚC. Vopred ďakujem za radu. Ak je to potrebné, som pripravená uhradiť cenu Vašej konzultácie.

Odpoveď: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

(odpoveď odoslaná: 18.11.2016)

Dobrý deň, v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka o nakladaní so spoločnou vecou rozhodujú podieloví spoluvlastníci spoločne na základe hlasovania. Pri hlasovaní sa uplatňuje tzv. väčšinový princíp, tzn. že väčšina počítaná zo spoluvlastníckych podielov rozhoduje. Ak teda podieloví spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely sú vyššie ako 1/2 rozhodnú o určitej forme nakladania so spoločnou vecou (napr. či a komu sa budú nebytové priestory prenajímať), menšinoví spoluvlastníci musia toto rozhodnutie akceptovať. Vo Vašom prípade, ak ste so susedkou tzv. väčšinovými spoluvlastníkmi (vyplýva to z Vašej otázky) tak pri hlasovaní o nakladaní so spoločnou vecou máte vysokú šancu prehlasovať VÚC a rozhodnúť o tom, či sa nebytový priestor bude vôbec prenajímať a prípadne komu. VÚC ako menšinový spoluvlastník nemôže rozhodnúť o spôsobe nakladania so spoločnou vecou sám (bez hlasovania s vami) a rovnako Vám nemôže žiadnym spôsobom nanútiť určitý spôsob nakladania so spoločnou. O nakladaní so spoločnou vecou musia hlasovať všetci podieloví spoluvlastníci (aj keby mal niekto podiel 1/100).


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve? (Spoluvlastníctvo)

Kúpil som pôdu od vlastníka, ktorý ju zdedil po svojom starom otcovi. Ten bol v katastri v správe SPF. Kedy môžem začať užívať kúpenú pôdu? Ďakujem.

Odpoveď: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

(odpoveď odoslaná: 17.02.2016)

Dobrý deň

nepoznám znenie kúpnej zmluvy, ktorú ste s predávajúcim uzavrel, avšak vlastníkom sa stávate zápisom do katastra nehnuteľností a teda týmto okamihom môžete nehnuteľnosťou disponovať.

 


Podotázka: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve? (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, som spoluvlastníkom bytu, ktorý vlastním s dvoma mojimi súrodencami. Všetci traja užívame byt a máme rovnaké podiely. Moji súrodenci sa rozhodli, že ma vylúčia z užívania bytu, pretože sa domnievajú, že som neprispôsobivý. Už nechcem bývať na mieste, kde som každý deň urážaný a kde dochádza k hádkam. Problém je, že mi nechcú poskytnúť žiadnu náhradu za vylúčenie z užívania bytu. Môžete mi, prosím, poradiť, ako mám postupovať, ak chcem dosiahnuť finančnú náhradu za moje vylúčenie z užívania bytu? Ďakujem.

Odpoveď: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

(odpoveď odoslaná: 11.06.2015)

Dobrý deň, Vaši súrodenci postupovali podľa § 139 ods. 2 OZ, kde sa uvádza, že o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Nižšie Vám prikladám rozsudok Najvyššieho súdu ČR, kde v obdobnej veci rozhodol nasledovne:

Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdon 1313/97

Predpokladom platného a účinného vylúčenia spoluvlastníka z užívania spoločnej veci rozhodnutím väčšiny spoluvlastníkov podľa § 139 ods. 2 OZ nie je rozhodnutie alebo dohoda spoluvlastníkov o náhrade za toto vylúčenie.

V prípade, že byt nechcete užívať spolu s nimi a ani byť naďalej spoluvlastníkom, môžete podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, kde Vám súd prizná náhradu za Váš podiel.


Trápi vás "Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve? (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, uvažoval som o predaji svojho podielu na spoločnom pozemku inej osobe. Počul som však, že to nie je možné, a že musím tento podiel najprv ponúknuť inému spoluvlastníkovi. Je to pravda?

Odpoveď: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

(odpoveď odoslaná: 11.02.2015)

Dobrý deň, 

Občiansky zákonník predpokladá aj takúto situáciu, konkrétne v § 140, podľa ktorého ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117.) Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Pri rozhodovaní podobného prípadu do zdôraznil aj Krajský súd v Prešove v rozsudku sp. zn. 1 Co/282/2006

Rozsudok KS v Prešove sp. zn. 1 Co/282/2006

"Predkupné právo podielového spoluvlastníka nehnuteľnosti pri prevode podielu k takejto nehnuteľnosti treba rešpektovať aj v prípade, ak ide aj o darovaciu zmluvu, s výnimkou prevodu týkajúcich sa blízkych osôb."

V podstate ak chcete svoj podiel predať inej ako blízkej osobe, majú spoluvlastníci predkupné právo.


Podotázka: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve? (Spoluvlastníctvo)

Na základe čoho súd rozhoduje pri nezhode spoluvlastníkov o tom, ako naložiť so spoločnou vecou? Kedy môžeme hovoriť o účelom využitia veci? Ďakujem.

Odpoveď: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

(odpoveď odoslaná: 19.12.2013)

Dobrý deň. Súd vo veci rozhoduje na základe skutkového stavu, ktorý bol preukázaný vykonaným dokazovaním. Pri rozhodovaní vecí týkajúcich sa hospodárenia so spoločnou vecou je významným kritériom tzv. účelné využite veci tým-ktorým spoluvlastníkom. Uvedenému nasvedčuje aj rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 3019/2006, podľa ktorého:

Pri rozhodovaní súdu podľa § 139 ods. 2 OZ je pre súd určujúce hľadisko účelného využitia veci podielovými spoluvlastníkmi.

Úprava užívania spoločnej záhrady sa javí účelnou vtedy, ak je každému zo spoluvlastníkov na užívanie vymedzený určitá časť tejto záhrady.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve? (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Je nevyhnutné, aby sa všetci spoluvlastníci súčasne domáhali ochrany svojich práv? Jedna osoba totiž zasahuje do mojich práv a ostatní spoluvlastníci to tolerujú a nechcú sa podieľať na nákladoch. Súhlasili so mnou, že ja budem sám užívať danú nehnuteľnosť.

Odpoveď: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

(odpoveď odoslaná: 19.12.2013)

Dobrý deň. Ochrany práv sa môže domáhať aj iba jeden z inak väčšieho počtu spoluvlastníkov. Uvedenému nasvedčuje aj početná judikatúra. Za všetky judikáty poukážem na rozsudok NS SR sp. zn. 1 Cdo 69/2006, podľa ktorého:

Aj jeden z viacerých spoluvlastníkov sa môže domáhať ochrany spoluvlastníckeho práva negatórnou alebo vindikačnou žalobou proti tomu, kto ju neoprávnene zadržiava.

Hospodárením so spoločnou vecou je aj určenie, kto bude jej nájomcom.

Súhlas len niektorých zo spoluvlastníkov s tým, aby spoločnú vec užívali tretie osoby, im nezakladá oprávnené užívanie spoločnej veci.


Trápi vás "Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve? (Spoluvlastníctvo)

Môže spoluvlastník požadovať protihodnotu za užívanie domu, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve, od osoby, ktorá tento dom užíva?

Odpoveď: Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?

(odpoveď odoslaná: 19.12.2013)

 

Podľa Z III, str. 281 si môže podielový spoluvlastník nárokovať náhradu za užívanie rodinného domu od iného spoluvlastníka (toho, ktorý tento dom užíva). Tento nárok však musí vyvodzovať zo správneho ustanovenia OZ.

Z III, str. 281

 

Podielový spoluvlastník môže svoj nárok na náhradu za užívanie rodinného domu druhým spoluvlastníkom oprieť o ustanovenie § 130 OZ (teraz § 123 OZ), § 137 ods.1 OZ a nie o ustanovenie § 451 a nasl. OZ. (to je ustanovenie bezdôvodného obohatenia).



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Ako užívať vec v spoločnom vlastníctve?" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.